Офис по цене квартиры: как инвесторам выйти на доходность 10%
Хранить деньги в валюте или в банках — значит ограничить себя в доходности. Играть на бирже и участвовать в ПИФах — рискованно. Купить московскую квартиру — надежно, но после бурного роста цен на жилье в 2020–2021 годах не для всех выгодно. Что остается? Рыночная конъюнктура подсказывает, что сейчас выгодно покупать офисы — в Москве их мало, а в будущем они будут все более востребованы. Порог входа в этот рынок для частных инвесторов — 7 млн руб. (сравнимо со стоимостью однокомнатной квартиры в новостройке комфорт-класса), а годовая доходность может достигать 10% годовых.
Как инвестировать в офисную недвижимость? В этой статье рассмотрим арендную модель — когда офисы покупаются для сдачи в аренду частными инвесторами (физлицами или ИП). Редакция попросила экспертов поделиться аналитикой, а также советами и рекомендациями по инвестициям в московские бизнес-центры.
Совет инвесторам: доходность в офисной недвижимости выше, чем в жилье
Дмитрий Клапша (JLL):
— Ставки аренды на офисы выше, чем у жилья, а сроки окупаемости вложений — короче. При правильной стратегии инвестирования доходность в этом сегменте составляет в среднем 10%. В жилье средний показатель — до 5%. Более того, стоимость жилья выросла в среднем на 30%, а стоимость офисных помещений пока нет.
Доходность в недвижимости может быть и выше, например — в складской и на высококонкурентном рынке столичного стрит-ретейла (от 10% до 12%). Но такие инвестиции не для всех (порог входа в ретейл — от 25 млн руб., и этим бизнесом придется заниматься в режиме 24/7).
Совет инвесторам: ретейлом придется заниматься профессионально
Наталья Никитина (Cushman & Wakefield):
— Покупка объектов стрит-ретейла может быть сопряжена с дополнительными временными и ресурсными затратами для инвестора в части контроля, управления и чувствительности арендаторов торгового сегмента второго эшелона к экономической конъюнктуре рынка.
Остаются офисы. Сейчас на этом рынке удачная конъюнктура.
Контекст: что происходит с офисами в Москве
Для сравнения: в Москве обеспеченность офисными площадями составляет 1,1 кв. м/чел., тогда как в Нью-Йорке — 2,24 кв. м/чел., в Лондоне — 4,2 кв. м/чел., в Париже — 4,42 кв. м/чел., рассказали в Colliers. То есть офисов мало.
При этом в нашей столице по-прежнему их не строят в больших объемах: в последнее время ввод не превышает 300–400 тыс. кв. м ежегодно. Для сравнения: в 2014 году в Москве построили 1,4 млн кв. м офисов, а в 2008-м — 1,8 млн кв. м. В 2021 году совокупный объем нового предложения на офисном рынке Москвы составит 529 тыс. кв. м, что в 2,4 раза выше показателя предыдущего года и станет максимальным показателем за последние шесть лет. Уже введено более половины от ожидаемого объема 2021 года, в то же время большая часть зданий построена под конкретного клиента и не попадает на рынок спекулятивной аренды, рассказали в JLL.
Из крупных девелоперов инвестиционное предложение по продаже офисов для последующей сдачи в аренду, например, в ГК «Пионер» (в портфеле этой компании около ¼ проектов приходится на коммерческую недвижимость). Один из последних БЦ, стартовавший в марте 2021 года, — Plaza Botanica у станции метро «Ботанический сад».
Инвестиционный спрос на покупку офисов
В брокерских, управляющих и девелоперских компаниях ощущается уверенный рост запросов от частных инвесторов на покупку офисов, рассказали опрошенные РБК эксперты.
«Только в течение первого месяца реализации БЦ Plaza Botanica в нем было продано 18 офисных лотов. Из них 14 приобретены инвесторами, а не конечными пользователями», — рассказал спикер ГК «Пионер»
Целей у офисных инвесторов несколько: 1) краткосрочная (купил дешевле — продал дороже) и 2) долгосрочная, когда речь идет о приобретении недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду. По расчетам опрошенных РБК аналитиков, доходность владельцев офисов от сдачи в аренду может достигать 10%. Сдавать офисы в аренду можно 1) самостоятельно, 2) через брокерские компании либо 3) через управляющее компании (УК), если помещение расположено в бизнес-центре. Такая УК может оказывать услуги по сдаче офисов в аренду, контролю за соблюдением условий договора, эксплуатации помещений и т. д. Стоит также отметить, что арендатор офисной недвижимости обычно стабильнее и надежнее арендаторов жилых или торговых объектов.
Совет инвесторам: не гонитесь за большими площадями
Александр Пятин (CBRE):
— Спрос на покупку маленьких офисов остается стабильным в любом экономическом цикле. Именно поэтому офисы небольшой площади — относительно стабильный инструмент для инвестирования.
Ирина Артемова (Knight Frank):
— Самыми популярными [у частных инвесторов] остаются небольшие офисы (от 50 до 150 кв. м), ведь они наиболее доступны и привлекательны, в том числе для арендаторов (например, стартапов и небольших компаний — этот рынок постоянно в движении). При этом показатель доходности не будет сильно различаться в случае небольших офисов площадью 70–150 кв. м и, допустим, 350 кв. м. Однако у помещений более крупного размера доходность, как правило, ниже, поскольку сложнее найти арендаторов, к тому же они зачастую заинтересованы в получении скидки.
Не все бизнес-центры готовы работать с «мелкой нарезкой» офисов — девелоперам выгоднее продавать большими лотами и для больших компаний-арендаторов.
В ГК «Пионер», напротив, считают это направление одним из ключевых в развитии компании. В БЦ Plaza Botanica, например, минимальная площадь офисного блока, доступного для покупки частными инвесторами, — 33,1 кв. м. Стартовая цена за подобное помещение — 7,1 млн руб., или 197,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Офис такого размера инвестор может сдать индивидуальному предпринимателю или небольшой компании из пяти — семи сотрудников. Также высоким спросом в БЦ Plaza Botanica пользуются лоты площадью 50–60 кв. м, стоимость которых составляет 12–15 млн руб. (к слову, это сравнимо со стоимостью двухкомнатной квартиры в московской новостройке комфорт-класса).
Совет инвесторам: вкладывайте в проекты рядом с крупными ТПУ
Наталья Никитина (Cushman & Wakefield):
— Инвестиционный интерес представляют современные качественные здания класса А, в которые целесообразно вкладывать средства для последующего использования под собственные цели или сдачи в аренду. Сегодня рынок не демонстрирует много примеров подобных офисов. При этом спрос на качественные офисные помещения стабильно высокий, так как исторически в БЦ класса А редко можно встретить офисы небольшого формата (от 120 до 350 кв. м), которые предлагались бы в аренду и пользовались спросом среди арендаторов.
Дмитрий Клапша (JLL):
— Если говорить о локациях, то перспективными будут вложения в качественные объекты, расположенные рядом с крупными ТПУ и новыми станциями метро. В этом случае растут пешеходный трафик, арендная ставка, а значит, и стоимость офисных помещений.
Для справки: БЦ Plaza Botanica — 19-этажная офисная башня, которая возводится в составе комплекса с апарт-отелем YE`S и торгово-развлекательного центра Botanica Mall. БЦ Plaza Botanica совмещен подземным переходом (шаговая доступность — одна минута) со станцией метро «Ботанический сад» и МЦК «Ботаническая» (25 минут до делового центра).
***
Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями