Синдром коммуналки: почему коливинги пока не приживаются в России
Сегодня во многих мегаполисах мира стремительно распространяется экономика пользования, а доля экономики владения, напротив, снижается. Цифровой контент, передвижение на транспорте, питание, офисные сервисы, а теперь и жилье — для всего находятся свои шеринговые модели. Утопические идеи господства общественной собственности вместо противостояния рынку объединились с ним, сформировав основу для нового сектора бизнеса.
В индустрии недвижимости такой синкретизм впервые проявился в гостиничной и офисной сферах. Коворкинги уже давно и с успехом используют подписочные модели оплаты услуг и ротацию резидентов, предлагая гибкие условия по аренде, многочисленные сервисные пакеты. Динамика изменений в данном сегменте четко рисует картину прироста корпоративных клиентов. Это означает, что подобные проекты перестали быть игрушкой для малого бизнеса, перейдя в категорию полноценного кластера, интересного инвесторам и международным игрокам.
Тренд развития коливингов
Экономическая нестабильность, рецессия, пандемия, появление миллионов удаленных работников лишь ускорили распространение коворкингов. Подобные площадки не просто предоставляют физическое пространство для виртуального офиса, они способствуют формированию чувства общности. Такая экономичная модель успешно удовлетворяет практически любые потребности современных профессионалов с гибким характером работы. Теперь сходную модель начали применять и по отношению к жилью.
Коливинг является естественным продолжением концепции совместной работы. Бурный рост института городского обобществленного жилья начался в России в начале прошлого века одновременно с резким всплеском урбанизации. Жители сельской местности массово переселялись в города. Сначала они разделяли площади в доходных домах, а после революции начали селиться во всем известные коммунальные квартиры. Этот эксперимент с социальным жильем во многом был вынужденным и продиктован необходимостью расселить множество людей в условиях нехватки жилых площадей. Схемы пользования такими активами диктовались государством, существовавшим в сложных обстоятельствах на сломе эпох.
Сегодня мы наблюдаем новый виток урбанизации, коренные изменения в структуре экономики, демографии, социальных взаимоотношений. Коливинги вновь стали актуальными, но появляются уже в качестве девелоперского продукта. Сообразительные застройщики начинают собственную революцию, ориентируясь на новый тип жилья. Наиболее ярко тенденция прослеживается в Лондоне, где остро стоит проблема высокой стоимости недвижимости и перенаселенности.
Западный опыт
Одним из первых качественных проектов можно назвать кейс компании PocketLiving, который предлагал доступные автономные микроквартиры с зонами общего пользования для общения. В 2014 году они запустили Marcon Place — объект с 28 спальнями в быстрорастущем лондонском районе Хакни, призванный создать точку входа на местный рынок недвижимости для работников со средним доходом. В рамках партнерства с Hackney Council первоначально помещения площадью 400 квадратных футов стали доступны для ключевой целевой аудитории (учителей, журналистов, медсестер, поваров, веб-дизайнеров, ветеринаров и инженеров). Затем продажи были открыты для других людей с заработком менее £66 тыс. в год и без владения какой-либо другой собственностью. К концу года весь проект был практически распродан.
В глобальных масштабах коливинги относительно недавно стали играть заметную роль на рынках недвижимости. Сейчас в различных странах мира функционирует более 3 тыс. проектов, в той или иной степени соответствующих качественным критериям данного формата. Почти половина из них расположена в странах АТР, 25% — в Европе и еще около 30% — в США.
Подавляющее большинство коливингов находится внутри крупных городских агломераций. Также существует отдельная категория загородных коливингов, которые функционируют в туристических локациях. Помимо стандартных условий для проживания, они предлагают опции для активного отдыха. Такие проекты функционируют на побережье Испании и Италии, на Гавайских островах, в курортных регионах Таиланда и т. д.
Большинство проектов оборудованы в реконструированных зданиях, а не в новых объектах. Как правило, в состав пакета услуг в коливингах входят коммунальные платежи и сопутствующие расходы. Характерной особенностью формата является то, что во всех проектах существует должность комьюнити-менеджера. Он занимается решением бытовых вопросов, организацией мероприятий, стимулирует социальную активность постояльцев.
Как развиваются коливинги в России
В России до недавнего времени не существовало качественных коливингов, которые соответствовали бы всем принятым международным стандартам. Наиболее часто кейсы, максимально приближенные по ряду характеристик к коливингам, открывались в формате специфичных хостелов (Early Birds). Средняя ставка месячной аренды в них составляет порядка 16 тыс. руб. Первые по-настоящему качественные проекты в нашей стране появились только в 2018 году.
Если говорить о профессиональном девелопменте, то сейчас в нашей стране актуальны три таких кейса. Два из них должны появиться в Санкт-Петербурге. Эти проекты курирует Becar Asset Management. Еще один высокобюджетный проект планирует создать компания AFI Development, которая намерена разместить его в отдельном, специально построенном для этого высотном здании высотой 182 м и площадью более 62 тыс. кв. м. Однако стоит отметить, что бизнес-стратегия реализации данного проекта немного отличается от классических западных аналогов. Компания заявила, что будет продавать юниты в здании, тогда как в стандартной схеме их можно только арендовать. Изначально жесткая привязка к арендной системе в коливингах была связана с обеспечением возможности подбора жильцов для создания прочного и дружного комьюнити. Дело в том, что краеугольным камнем формирования таких жилых пространств является «фактор соседа». В одном коливинге должны проживать люди с общими интересами и взглядами.
Многие люди старшего поколения в нашей стране опасаются, что коливинги могут оказаться новой итерацией коммуналок с бытовыми неурядицами и спорами. С призраком этого устаревшего слова можно бороться, наглядно показывая фундаментальные различия в качестве дизайна, инженерного наполнения, организации предоставления сервисных услуг. Я думаю, что российские девелоперы, разрабатывая новые проекты, хоть и будут отступать от классических схем, ориентируясь на локальные особенности рынка, но в любом случае наглядно интегрируют преимущества современной архитектуры и передовых подходов к строительству и ведению бизнеса в своих кейсах.
Как итог, низкий порог входа, возможность развивать кейсы в уже существующих объектах недвижимости, а также преимущества по сравнению с классическими инструментами инвестирования делают этот формат одним из самых перспективных на рынке для небольших частных инвесторов. С другой стороны, потенциально огромный спрос на такой продукт среди миллениалов привлекает крупный капитал, который готов поставить формат на сетевые рельсы.
Интерес инвесторов к новому формату
На территории России в отличие от остального мира коливинги пока создаются точечно. В Китае, США и странах Западной Европы формат уже уверенно встал на сетевые рельсы и развивается как полноценный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Системным игрокам гораздо проще позволить себе детальную проработку проектов, сотрудничество с крупными мастерскими и архитектурными бюро. Зарекомендовавшие себя схемы и концепты могут масштабироваться, планомерно усиливая позиции оператора на рынке. Подобный формат может хорошо показать себя на территории творческих кластеров, бизнес-инкубаторов, IT-парков.
Инвесторы-тяжеловесы начали проявлять интерес к такому продукту только несколько лет назад, после того как его функционал был успешно апробирован в сетевом режиме. Коливинги в основном ориентированы на поколение миллениалов, и именно эта прослойка населения сегодня максимально интересна крупному капиталу. Кейсы, пользующиеся спросом среди 30-летних, чаще получают зеленый свет для финансирования, так как миллениалы становятся главными потребителями девелоперских продуктов и инноваций. Они не спешат обзаводиться собственным жильем, предпочитая аренду, удобство, доступность и наличие множества сервисов «под рукой». В то же время из-за бурного развития интернет-технологий для них социальное дистанцирование стало чем-то привычным и необременительным. Сегодня большая часть коммуникаций из-за локаута и рабочих процессов проходят онлайн. Поэтому коливинги с их разветвленной инфраструктурой и ориентацией на мобильность так интересны рынку.
В условиях турбулентности экономики коливинги показали выдающуюся финансовую устойчивость. В настоящее время средний уровень загрузки таких объектов составляет порядка 75–78%. Классические отели и гостиницы сегодня заполнены в среднем на 25%. Это указывает на устойчивость и перспективность данной бизнес-модели в сложившихся условиях. Инвесторы отлично понимают это и все более охотно финансируют данный сектор. В 2019 году прирост новых проектов ускорился на 18%, а только за первую половину 2020 года еще на 14%. По итогам года глобальный рост формата может составить порядка 30%, а уровень доходности кейсов — около 15–18% годовых. В России показатели могут быть еще выше, а качественная концепция и грамотное управление позволят новым коливингам выходить на уровень безубыточности всего за шесть месяцев. Оборудование небольшого пространства квартирного типа может обойтись частному инвестору в сумму до 10 млн руб.
Одновременно аналитики указывают на то, что общие инвестиции в данный класс активов уже превышают $3,2 млрд. В числе инвесторов есть и крупные игроки. Например, корпорация Corestate Capital Holding SA намерена вложить более $1 млрд на развитие европейской сети коливингов от Medici Living group.