Что делать с недвижимостью, которая потеряла в цене

Весь 2020 год прошел под девизом «социальной дистанции». На длительное время закрылись офисы, рестораны, магазины, театры, кино — люди старались держаться друг от друга подальше. Сейчас, говоря о России, многие сферы жизни постепенно возвращаются в доковидное состояние, но есть и такие ниши, восстановление которых потребует нескольких лет. Одна из них — коммерческая недвижимость. Какие сегменты понесли самые большие потери в 2020 году и как собственникам минимизировать последствия?

Во время первой волны пандемии о нелояльных арендодателях не говорил только ленивый — например, владельцев коммерческой недвижимости обвиняли в гибели ресторанного бизнеса. На попытки объяснить, что сдача недвижимости в аренду — это тоже предпринимательство, никто не обращал внимания. Сейчас ресторанная сфера уже адаптировалась и нашла новые способы монетизации, а для многих лендлордов испытания еще продолжаются.

Изучаем тренды

Недвижимость — достаточно инертный сектор. Все процессы протекают медленно, тренды складываются дольше и действуют более продолжительное время, однако кризис вносит свои корректировки. Например, из-за стремительного проникновения e-commerce в сектор торговой недвижимости тот скакнул вперед на два-три года.

Тяжелее всех пришлось гостиничному сектору, а также торговым и офисным центрам. Стремительно наступившие и так и не закончившиеся карантинные ограничения вынуждают собственников искать все новые пути выживания — теперь обойтись без антикризисных мер не удастся.

Жилой сектор

В отличие от всей коммерческой недвижимости цены на жилье продолжали расти на протяжении всего 2020 года, и данный тренд сохраняется до сих пор. Такая положительная динамика (рост цен на 5–40%) отмечается на всех континентах, а в России спрос ажиотажный еще из-за льготной ипотеки. Несмотря на это, жилая недвижимость не стала исключением — пандемия и здесь установила новые требования и ожидаемо усилила тренд «где-живу-там-и-работаю».

Застройщики начали проектировать жилые комплексы с большей площадью общественных пространств, где резиденты смогут насладиться не только стандартным набором сервисных услуг (химчистка, спортзал, продовольственные магазины у дома), но и зонами открытого и уединенного пространства, в которых можно поработать, позвонить и даже найти новые полезные знакомства среди соседей-единомышленников.

Кстати, интересный тренд отмечается в одноэтажной Америке, где стали популярны мобильные офисные модули, которые установят вам на заднем дворе за выходные.

Гостиничный бизнес

Гостиничный бизнес оказался неспособным пережить такой глобальный кризис и требует наибольшей поддержки и реабилитации. Закрытые границы, отток туристов, отсутствие финансовой поддержки со стороны государства — те сложности, с которыми столкнулись собственники в гостиничном бизнесе.

Однако предприимчивые участники рынка уже занимаются редевелопментом — набирает популярность формат коливинга и lifestyle hotels (или кондо-отель). По своей сути это та же гостиница: постояльцу выделяется отдельный номер-квартира с личными удобствами и с общими пространствами для работы и досуга.

Жить в таком отеле можно от одной ночи до нескольких лет. Этот формат особенно популярен среди фрилансеров и путешественников. Коливинги становятся местами для реализации рабочих, творческих активностей и общения в кругу единомышленников.

Этот тренд возник еще до пандемии, однако именно в 2020 году игроки увидели перспективность такого формата. Так, компания Hilton запустила новый lifestyle-бренд Tempo by Hilton и планирует переформатировать для этого часть существующих гостиниц и построить несколько новых.

Еще один бренд, который расширяется за счет коливингов, — Adagio. Компания начала предлагать своим постояльцам гибридный (средний между гостиничным и жилым) формат размещения — в зависимости от предпочтений клиентов.

Стоит отметить, что формат кондо-отелей интересен не только постояльцам и компаниям-отельерам, но и частным лицам — этот формат предусматривает возможность инвестирования капитала частных лиц.

Торговые центры

Последние несколько лет торговые центры чувствуют нарастающий отток посетителей — пандемия усилила этот тренд. Теперь потребители предпочитают совершать покупки онлайн — и многие арендаторы отказываются от шоурумов. Поэтому владельцы ТЦ вынуждены оперативно перепрофилировать пустующие помещения и выстраивать стратегию минимальной потери стоимости площади.

Негативное влияние кризиса сильнее всего сказалось на зарубежном рынке. В Соединенных Штатах, Великобритании и Австралии, где самая большая плотность торговых центров на тысячу человек населения, переформатирование бизнеса происходит по всем возможным направлениям.

Так, опрос респондентов-аналитиков о пустующих торговых центрах в Америке (на момент опроса было выявлено 94 строения) показал, что 31% собственников трансформировали нерентабельные площади под розничные магазины, 9% — под складские помещения, 7% были переделаны под жилые площади.

Часть пустующих центров были переоборудованы под нужды здравоохранения, департамента образования, кол-центры и даже церкви. По результатам того же опроса, в Америке пустующие торговые центры продаются со скидкой от 43% до 90% и тем не менее не пользуются спросом.

Основываясь на опыте зарубежных исследований, можно незначительно сдержать негативное влияние кризиса на рынке российской коммерческой недвижимости. Просматриваются три возможные стратегии:

• переоборудовать часть помещений под нужды интернет-торговли: склады, центр дистрибуции, пункты выдачи заказов;
• отдать ТЦ под снос и использовать землю более прибыльным способом: строительство ЖК и т. д.;
• продажа помещений или ТЦ целиком с максимально возможными скидками.

Офисные центры

Реструктуризация штата в компаниях-арендаторах повлекла большие потери для офисных и бизнес-центров. Но, судя по аналитическим прогнозам, тяжелые времена для офисной недвижимости еще впереди.

Многие крупные корпорации подписывают договоры аренды сразу на несколько лет вперед, и, следовательно, есть действующие контракты, от которых нельзя отказаться. Это временно отсрочит наступление нерентабельности офисов, однако уже через один-два года крупные арендаторы начнут отказываться от больших офисов и будут пересматривать концепт арендуемых площадей.

Более 60% экспертов согласны с тем, что арендаторы офисов будут стремиться оптимизировать пространство и искать новые форматы сотрудничества и взаимодействия, соблюдая при этом антиковидные меры.

Для арендодателя это означает необходимость реорганизации объектов с учетом современных требований. Арендаторов интересует возможность соблюдения социальной дистанции, фильтрация систем вентиляции, дезинфекция помещений, а также дополнительные диджитал-элементы (мобильные приложения и т. д.).

94% специалистов в сфере недвижимости считают, что в будущем компании позволят сотрудникам работать удаленно, по крайней мере периодически. В результате некоторые предприятия сократят свое присутствие в офисах в качестве меры экономии.

Например, Mail․ru Group запустили новую концепцию работы Make Really Good, и в мае компания переходит на гибридный режим работы. Под этим подразумевается, во-первых, возможность для сотрудников выбирать формат работы, а во-вторых, переформатирование офисов на три зоны:

• пространство идей — для тех, кто работает дистанционно и иногда хочет приезжать в офис, а также для сбора больших команд;
• пространство команд — для тех, кто выбрал гибридный или дистанционный режим работы;
• индивидуальное пространство — для тех, кто работает в офисе пять дней в неделю.

По заявлению представителей компании, «в новой реальности главной станет внутренняя мотивация: самоорганизация команды, личная вовлеченность каждого сотрудника в общий результат».

Находим точки роста

Основными критериями рентабельности нежилых площадей все еще остаются ценообразование, лояльность собственников в кризисные периоды, комфорт (основные удобства, системы безопасности, инфраструктура) и местоположение.

О последнем — подробнее. Локация недвижимости всегда была первостепенным признаком прибыльности проекта, но в 2020 году она начала отходить на второй план. На ее место встает функциональность помещений: возможность их оперативной трансформации, адаптации под другие нужды.

Так, в США нерентабельные ТЦ перепрофилируют под складские помещения, центры дистрибуции товаров и помещения для e-commerce. Хороший пример — заявление Amazon о намерении занять помещения в якорных универмагах J.C. Penney Co. Inc. и Sears Holdings Corp, освободившиеся за время пандемии. Компания собирается использовать их в качестве пунктов выдачи заказов.

Кроме того, появился еще один критерий — забота о здоровье. Теперь в помещениях в обязательном порядке должна быть качественная вентиляция, установлены санитайзеры и введены прочие антивирусные меры.

Изучите свои активы на предмет соответствия запросам времени.