Прочь из центра: где еще в Москве строят и продают элитное жилье
Ценообразование на рынке жилья всегда прямо зависит от местоположения. Но в Москве принцип «чем центральнее, тем дороже» перестал быть универсальным, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» участники рынка.
Дефицит ликвидных площадок для строительства жилья в Москве заставляет застройщиков искать все новые способы вести в городе профильный бизнес. Освоение промзон, повышение высотности, застройка Новой Москвы и пригородов, появление формата апартаментов — все это следствие нехватки участков в центральных районах города. Земля в ЦАО в особенном дефиците, поэтому в последнее десятилетие рынок элитного жилья Москвы постепенно «децентрализуется».
Проекты премиум- и элитного сегмента выходят за пределы центра и даже Третьего транспортного кольца, говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, есть и тренд на размывание границ между сегментами. Он заключается как в появлении проектов со свойственными для более дорогого жилья характеристиками, так и в противоречиях между локационным классом и классом продукта, объясняет эксперт.
Где за пределами центра больше всего премиального жилья
Аналитики Kalinka Group называют географическую экспансию трендом 2021 года на элитном рынке столицы и фиксируют вхождение района Дорогомилово (Западный АО) в тройку элитных локаций города по объемам спроса и предложения. Тренд подтверждают и в компании Knight Frank. «Дорогомилово — лидер в структуре распределения премиального предложения, в границах района сосредоточено 31% всех лотов на первичном рынке премиум-класса. Лоты представлены в трех крупных премиальных комплексах: «Поклонная, 9», Victory Park Residences и «Бадаевский», — говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
«Покупатели при выборе элитной недвижимости чаще всего обращают внимание на следующие локации за пределами центра: район Дорогомилово, территория вдоль Кутузовского проспекта, Раменки и Академический район. Последние годы благодаря активной застройке растут спрос и цены в Беговом районе», — отмечает директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.
Топ-10 районов за пределами ЦАО по ценам на жилье
В компании Est-a-Tet составили для «РБК-Недвижимости» рейтинг десяти самых дорогих столичных районов за пределами центра города. Лидер рейтинга — Дорогомилово, где средняя стоимость первичного «квадрата» составляет, по данным компании, 717,7 тыс. руб. Второе место — у района Аэропорт (524,1 тыс. руб.), третье занимает Гагаринский (508,4 тыс. руб.). В остальных локациях из топ-10 средняя стоимость квадратного метра не поднимается выше планки в полмиллиона рублей.
Районы за пределами ЦАО с максимальной стоимостью жилья в новостройках, на вторичном рынке и в аренду, апрель 2021 года
Данные: Est-a-Tet
Дорогомилово лидирует среди нецентральных локаций и по стоимости вторичного жилья, отмечают в Est-a-Tet. Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке здесь составляет 16,9 млн руб. Второе место по этому показателю — у Бегового района (16 млн руб.), в первую пятерку также входят:
- Раменки (15,9 млн);
- Гагаринский (15 млн);
- Хорошевский (14,7 млн).
Средняя стоимость аренды жилья в Дорогомиловском районе — 56,2 тыс. руб. в месяц. Это третий результат среди районов за пределами ЦАО, лидирует по этому показателю Беговой район с 70 тыс. руб. за среднюю однушку в месяц. Второе место — у Хорошевского района, средняя месячная ставка здесь составляет 58,3 тыс. руб.
В Savills отмечают, что на рынке аренды столичного элитного жилья есть сформировавшиеся «анклавы» за пределами центра, которые традиционно пользуются спросом. Самый дорогой из них — локация на стыке районов Крылатское и Кунцево, элитные квартиры там сейчас сдаются в среднем за 266 тыс. руб. в месяц. В топ-5 также входят Ленинградский проспект (260 тыс. руб.), Кутузовский проспект (222 тыс. руб.), Раменки (222 тыс. руб.) и Ленинский проспект (215 тыс. руб.).
Какие премиальные новостройки продаются вне границ столичного центра
Совокупный объем предложения новостроек в районах из топ-10 составляет, по оценке Est-a-Tet, порядка 500 тыс. кв. м. Лидируют по объему предложения Даниловский район (120,8 тыс. кв. м), Филевский парк (100,4 тыс. кв. м) и Раменки (94,2 тыс. кв. м). Меньше всего сейчас строят в Гагаринском (0,5 тыс. кв. м) и на Соколе (2,1 тыс. кв. м).
По статистике риелторов, за пределами центра сейчас реализуется 18 высокобюджетных проектов, которые недавно (год-полтора назад) введены в эксплуатацию или находятся на стадии активного строительства. Элитных из них только два: «Вишневый сад» и «Снегири Эко», оба находятся в Раменках. Остальные относятся к премиальному сегменту, больше всего таких проектов в Дорогомилово — это ЖК «Бадаевский», Victory Park Residence, «Поклонная», «Кутузовский». К нецентральным премиальным ЖК также относятся:
- «Суббота» (Беговой);
- «Берег столицы» (Хорошево-Мневники);
- «Остров» (Хорошево-Мневники);
- «Врубеля, 4» (Сокол);
- «Данилов дом» (Донской);
- «Долина Сетунь» (Раменки);
- «Река» (Раменки);
- Hide (Раменки);
- «Композиция 24» (Даниловский);
- Spires (Очаково-Матвеевское);
- Tweed Park (Покровское-Стрешнево);
- Hill 8 (Останкинский).
«Вне пределов ЦАО стоит отметить два готовящихся к выходу проекта: ЖК на Кутузовском проезде, вл. 16, в Дорогомилово и в Слободском переулке, вл. 6, в Лефортово», — добавляет Надежда Коркка. По словам директора департамента консалтинга и аналитики Kalinka Group Александра Шибаева, премиальные очереди запланированы в составе ЖК Sydney City (Хорошевский район), а также в ЖК Alia и «Тушино 2018» в районе Тушино.
Тренд продолжается. Кто следующий?
Тренд на «децентрализацию» сохранится, уверены участники рынка, — из-за нехватки площадок девелоперам поневоле придется продолжать экспансию за пределы ЦАО. «Вне центра наиболее перспективны и интересны для проектов премиум-класса локации рядом с рекреационными зонами и на побережье Москвы-реки, а также локации вдоль крупных проспектов», — считает Анатолий Довгань.
Помимо Западного округа, для развития премиальных проектов интереснее всего примыкающие к нему Юго-Западный и Северо-Западный АО, отмечает Надежда Коркка. «До недавнего времени в ЮЗАО почти не реализовывались крупные высокобюджетные девелоперские проекты за исключением комплексной реконструкции квартала 38А Обручевского района, — говорит она. — Но в 2020–2021 годы на рынок вышли сразу несколько интересных ЖК бизнес-класса: Ever, «Архитектор» и «AFI Park Воронцовский». С учетом потенциала локации (транспортная доступность, обеспеченность инфраструктурой, наличие зеленых зон) вполне вероятно, что через несколько лет серьезная доля жилья премиум-класса будет строиться на юго-западе». На северо-западе, по мнению эксперта, для застройщиков премиального сегмента интересна в первую очередь Мневниковская пойма, где уже появилось предложение в верхнем ценовом сегменте. «Сегодня для премиального сегмента важно не столько расположение в центре, сколько уникальные природные характеристики локации и инфраструктурные составляющие», — заключает Александр Шибаев.