Что нужно знать о Белорусском деловом районе перед покупкой офиса
Белорусский деловой район — один из самых привлекательных для инвесторов и пользуется высоким спросом среди российских и иностранных компаний, арендующих в Москве офисы высокого класса. Это обусловлено близостью к центру, исторически сложившейся инфраструктурой и уникальной транспортной доступностью. Сейчас здесь одни из самых высоких ставок аренды, низкая вакантность, небольшой объем предложения и высокий спрос.
Осенью в Белорусском деловом районе стартовали продажи офисных площадей в новом офисном квартале класса А STONE Towers девелопера STONE HEDGE. В рамках конференции «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2020» компания поделилась подробностями о знаковом проекте и его инвестиционных особенностях.
Деловой и исторический центр
Район Москвы рядом со станцией метро «Белорусская» и его расширение в сторону Третьего транспортного кольца (ТТК) эксперты коммерческой недвижимости называют Белорусским деловым районом. Первый бизнес-центр, «Чайка Плаза V», появился здесь еще в 1999 году. Активный этап развития района пришелся на конец 2010-х годов, когда строились и вводились в эксплуатацию бизнес-центры класса А, такие как «Белая площадь», «Белые сады», «Четыре ветра». Это привело к образованию кластера высококачественных бизнес-центров и соответствующей им инфраструктуры.
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank:
— Белорусский деловой район является одним из самых развитых, дорогих и востребованных бизнес-локаций Москвы наряду с Павелецким районом или «Москва-Сити». Успешное формирование делового кластера здесь было обусловлено высокой транспортной и пешей доступностью, близостью Белорусского железнодорожного вокзала и Ленинградского проспекта, который позволяет беспрепятственно добираться до аэропорта Шереметьево и Кремля. С появлением инновационного центра «Сколково», который напрямую соединен железнодорожным сообщением с Белорусским вокзалом, локация обрела еще одно дополнительное преимущество. Отдельно стоит отметить, что данный район стал первым, где начали появляться признанные игроками рынка премиальные офисные проекты, которые и сейчас являются знаковыми для офисного рынка Москвы.
Сегодня объем Белорусского офисного субрынка, по оценке международной консалтинговой компании JLL, составляет около 500 тыс. кв. м качественных офисных площадей, это 8% от объема офисов в Центральном деловом районе Москвы.
Популярный район для бизнеса
Популярность Белорусского района во многом обусловлена двумя факторами: имиджевой составляющей и развитой транспортной доступностью. «Практически все офисные объекты здесь можно назвать успешными, даже на проектных стадиях готовности. Например, всю офисную площадь строящегося бизнес-центра AFI Square уже арендовал «Тинькофф Банк». В целом ожидается высокий спрос на новые офисы и в перспективе», — считает Ольга Широкова.
Дмитрий Клапша, директор отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL:
— Доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А в этом районе в настоящий момент составляет 4,4%. Это более чем в 2,5 раза ниже показателя для класса А в среднем по столичному рынку (12,1%). Также данный показатель является минимальным среди субрынков центра Москвы. Качественные бизнес-центры Белорусского района пользуются спросом у крупнейших российских и международных резидентов разных сфер бизнеса — от IT и аудита до представителей добывающего сектора, отмечают эксперты. Лидерами по объему сделок в Белорусском деловом районе за последние три года являются компании бизнес-услуг (37%), строительные (21%), производственные (12%) и компании, занимающиеся разработкой недр (13%). Большинство (55%) резидентов в офисных центрах района приходится на иностранные компании.
Аналитики отмечают ограниченное предложение офисов в данном районе. По оценке Knight Frank, объем предложения в этом субрынке составляет около 15 тыс. кв. м офисных помещений в различных бизнес-центрах района. Новый офисный квартал премиум-класса STONE Towers, состоящий из четырех зданий, расположен в перспективной локации: в шаговой доступности от станций метро «Савеловская» и «Белорусская», в 15 минутах от Кремля и «Москва-Сити», на первой линии Бумажного проезда. Рядом — новая ветка МЦД-1 Одинцово — Лобня, по которой можно добраться в инновационный центр «Сколково» и аэропорт Шереметьево. К 2024 году в планах также открытие новой ветки МЦД-4 Апрелевка — Балашиха. Развитая транспортная инфраструктура делает проект востребованным среди крупных арендаторов, считают эксперты. Интерес со стороны таких компаний, в свою очередь, стимулирует спрос инвесторов.
Ставка аренды офисов на «Белорусской»
Офисы Белорусского делового района всегда пользовались спросом, а удобная локация позволяет собственникам зданий сдавать площади по наиболее высоким ставкам по сравнению с другими деловыми зонами города. Ставки аренды в бизнес-центрах класса А и В здесь в среднем выше, чем в остальных районах, расположенных у ТТК, за исключением «Москва-Сити», отмечают аналитики Colliers International. По данным Knight Frank, ставка аренды в классе А в этом районе составляет 33–35 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС) при среднем показателе по Москве 25,3 тыс. руб. Такое превышение обусловлено расположением в локации ряда премиальных офисных центров, которые считаются на рынке наиболее качественными, технологичными и профессиональными в аспекте управления, что увеличивает средневзвешенный показатель по району — запрашиваемые ставки аренды в отдельных зданиях доходят до 40–42 тыс. руб., поясняют аналитики компании.
Стратегии для инвесторов
Офисная недвижимость в столице популярна среди инвесторов в первую очередь благодаря ликвидности и стабильной доходности, отмечают эксперты рынка коммерческой недвижимости. Устойчивый и перспективный вектор развития офисов обеспечивает текущая конъюнктура рынка: дефицит качественного предложения и ограниченный выход новых проектов. Многие частные инвесторы смещают свой фокус интересов с жилой на офисную недвижимость, доходность которой выше в среднем в два раза. Инвестируя на ранних этапах строительства, инвестор получает доход до 15% годовых, который формируется ростом стоимости объекта недвижимости и дальнейшей его сдачей в аренду.
Один из самых перспективных объектов, по мнению экспертов, — премиальный офисный квартал STONE Towers, расположенный в сложившемся деловом районе и отвечающий последним трендам строительства и проектирования офисной недвижимости. Совокупность таких факторов, как современная архитектура, гибкие планировочные решения и масштабное благоустройство в сочетании с локацией качественно выделяют проект. Внимание будущих резидентов подчеркивает высокую ликвидность этого проекта, а соответственно, и его инвестиционную привлекательность.
STONE Towers подходит как для размещения штаб-квартиры крупной компании, так и для малого и среднего бизнеса. Проект предлагает широкую линейку площадей: от функциональных планировочных решений с офисными блоками от 70 кв. м до представительских офисных этажей с панорамой 360° и террасой по периметру в самой высокой башне района — 100-метровой Tower B. Наиболее требовательный бизнес обратит внимание на отдельные офисные здания: Tower A площадью 14 тыс. кв. м и Tower C площадью 10 тыс. кв. м. На текущей стадии строительства вложения в проект составляют от 235 тыс. руб. за кв. м, но уже к началу следующего года планируется повышение цен до 5%.
Виктория Васильева, заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК STONE HEDGE:
— Хочется отметить, что сегодня мы фиксируем не только восстановление, но и активный рост инвестиционного спроса на офисную недвижимость. Это в первую очередь связано с ликвидностью проекта: совокупностью таких факторов, как местоположение, транспортная доступность, концепция проекта, архитектура и технологии. В офисном квартале STONE Towers мы предлагаем широкую линейку офисных помещений, что позволяет инвесторам выбрать оптимальный вариант для себя. Отмечу, что уже сейчас забронировано 25% офисных площадей и более 90% — это инвестиционный спрос.
Коротко о STONE Towers
- Адрес: Бумажный проезд, вл. 19
- Локация: Белорусский деловой район
- Девелопер: ГК STONE HEDGE
- Концепция: healthy building
Сроки готовности:
- Tower A (14 тыс. кв. м): 2022 год
- Tower B и Tower С на едином стилобате (наземная площадь 55 тыс. кв. м): 2023 год
- Tower D (наземная площадь 35 тыс. кв. м): 2024 год
- Офисы: аренда/продажа
- Минимальный офисный блок: от 70 кв. м
- Максимальный офисный блок: 14 тыс. кв. м (отдельное здание)
- Инфраструктура: коворкинг, столовая, ретейл, паркинг, парк (0,5 га)
- Сайт проекта: https://bc-stone.ru/
Читайте также о проекте: В Белорусском деловом районе Москвы построят офисный квартал STONE Towers