Почему на рынке новостроек нет перегрева
После отмены в июне большей части ограничительных мер в связи с пандемией столичный рынок жилой недвижимости начал рекордно быстро оживать. Подуставшие от нескольких месяцев самоизоляции покупатели новостроек с начала лета стали активно возвращаться к решению своего квартирного вопроса. Спрос на новостройки волнообразно нарастал практически каждый месяц. В августе и сентябре многие девелоперы отчитались о рекордных для 2020 года продажах и уверенно повышали цены на квартиры в своих проектах.
В то же время, несмотря на позитивные тренды, в последний месяц многие участники рынка заговорили об опасности перегрева и формирования ипотечного пузыря, что может оказать негативное влияние на отрасль и привести к новому витку кризиса. Впрочем, свежие аналитические данные по столичному рынку новостроек говорят об обратном.
Несмотря на заявленный многими застройщиками рост цен, повышение стоимости квадратного метра с начала года пока несущественное. С января по сентябрь текущего года в Москве средний предлагаемый бюджет покупки вырос всего на 6% — с 16,27 млн до 17,29 млн рублей (данные bnMAP.pro по новостройкам и апартаментам без учета элитного сегмента жилья). Причем пиковое значение по росту цен зафиксировано по итогам августа, который был активным месяцем с точки зрения продаж. В августе средний бюджет покупки в новостройках и апарт-комплексах увеличился на 2,8%, для сравнения: в июле и сентябре динамика показателя составляла всего около 1%.
Замедление темпов роста цен в начале осени обусловлено активным пересмотром прайсов во второй половине лета, а также активным выводом на рынок новых проектов на начальных этапах строительства.
Волатильность динамики цен наблюдается, даже несмотря на постоянное уменьшение объемов предложения в продаже. По данным bnMAP.pro, за сентябрь объем экспозиции в Старой Москве без учета элитного жилья снизился на 7%, до 34,1 тыс. лотов против 36,8 тыс. в августе. А суммарно с начала года объем предложения упал на 19%. По данным bnMap.pro, за сентябрь суммарный объем экспозиции в новых комплексах и корпусах составил около 2,3 тыс. лотов.
Если говорить о динамике продаж, то, несмотря на достаточно высокие показатели последних месяцев, аномальными их также назвать нельзя. Во многом в августе-сентябре мы наблюдали, как реализовывался «доковидный» отложенный спрос. Те, кто планировали покупку квартиры в начале года, но не успели ее приобрести до начала пандемии, продолжили поиски летом и начали активно выходить на сделки в последние несколько месяцев, когда было снято большинство предпринятых ограничений и эпидемиологическая ситуация в стране в целом более-менее стабилизировалась. Высокие темпы продаж этим летом и в начале осени также стимулировали ряд факторов. В первую очередь — доступная ипотека. В апреле правительство запустило новую льготную программу кредитования новостроек под исторически низкие 6,5% годовых. Изначально предполагалось что данная программа будет действовать до 1 ноября, поэтому по мере приближения дня икс мы наблюдаем активизацию все большего числа покупателей, которые торопятся решить свой жилищный вопрос до завершения программы на более выгодных для себя условиях.
Подстегивает спрос на новостройки в последний месяц также и текущая нестабильная экономическая ситуация, существенная девальвация национальной валюты. На ожиданиях возможного роста курса доллара до психологической отметки в 100 руб. в этом году многие граждане сегодня спешат конвертировать свои рублевые накопления в традиционно наиболее стабильный актив — недвижимость. Подогревает интерес к инвестициям в новостройки и текущая политика ЦБ. Со снижением ключевой ставки уменьшаются и ставки по депозитам, на сегодняшний день они уже достигли исторического минимума. Снижает привлекательность данного вида инвестиций и необходимость уплаты налогов в ближайшей перспективе с депозитов свыше 1 млн руб.
Сбалансировать ситуацию на рынке недвижимости и поддержать строительную отрасль — одну из важнейших в экономике России — может продление действующей сегодня программы льготной ипотеки. Несмотря на то что некоторые эксперты видят риски перегрева рынка в связи с данной программой, в разгар текущего кризиса она, напротив, стала спасательным кругом для рынка недвижимости, не позволив ему обвалиться. Без своевременного запуска льготной ипотеки в апреле рынок недвижимости восстанавливался бы куда медленнее и вряд ли достиг бы текущих показателей до конца 2020 года. Продление программы льготной ипотеки на длительный срок даст покупателям больше времени на вдумчивый поиск наиболее подходящего объекта недвижимости, что может отчасти сгладить текущий ажиотаж, поспособствует замедлению роста цен и стабилизирует ситуацию на рынке в целом.
Поэтому, на мой взгляд, опасности возникновения перегрева рынка нет: мы видим активность платежеспособных покупателей, которые стремятся если не прирастить свои сбережения, то как минимум сохранить их в надежном, твердом активе, каким всегда была московская недвижимость.