Эксперты предсказали рекордный рост спроса на однушки в новостройках
Из-за падения доходов населения на фоне пандемии в середине 2020 года на российском рынке новостроек был установлен рекорд — на долю сделок с жильем площадью не более 45 кв. м пришлось 46% всех сделок, говорится в исследовании рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР). По прогнозу аналитиков, доля сделок с однокомнатными квартирами или жильем небольшой площади в общем объеме продаж на первичном рынке к 2025–2026 году может превысить половину и достичь 60%.
В результате кризисных явлений и действия карантинных мер за восемь месяцев 2020 года рынок потерял более 40% от стоимости проданных в 2019 году новостроек, а общая площадь реализованных квартир сократилась еще больше — на 50% год к году. С июня спрос на недвижимость начал восстанавливаться благодаря постепенной отмене карантинных ограничений, а также мерам господдержки строительной отрасли.
Но повышение цен на новостройки в сочетании с растущей востребованностью однокомнатных квартир приведет к тому, что по итогам года (при сохранении летних темпов восстановления) площадь реализованного жилья в новостройках снизится на 20%, до 39 млн кв. м, прогнозируют в НКР. Если же спрос на жилье будет замедляться, то падение может достичь 33%, до 32 млн кв. м.
Подробнее о сценариях восстановления рынка недвижимости по версии НКР читайте в материале РБК ПРО
Аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимостью», подтверждают тенденцию к сокращению средней площади проданных квартир в новостройках из-за падения доходов населения. Но часть из них не согласна с прогнозом, что к 2025 году доля однокомнатных квартир в России может резко вырасти, в частности потому, что сейчас доля однушек в строящихся и утвержденных проектах не превышает 45%. «Девелоперы вряд ли будут менять квартирографию в своих проектах, так как это затратно, а согласование занимает много времени», — полагает руководитель аналитического центра сервиса объявлений ЦИАН Алексей Попов.
Квартирография в новостройках России
На первичном рынке недвижимости, по данным НКР на октябрь 2020 года, реализуется 1,9 млн квартир общей площадью 98,6 млн кв. м. Из них — 1 млн однушек (38 млн кв. м), 634,7 тыс. двушек (36,9 млн кв. м), 255,6 тыс. трешек (20,7 млн кв. м) и 26,2 тыс. четырехкомнатных квартир (2,9 млн кв. м). В структуре предложения в российских новостройках на квартиры площадью до 45 кв. м приходится 52% предложения.
Какие квартиры меньше 45 кв. м продают в России
Большинство небольших квартир — это однушки. Площадь однокомнатной квартиры обычно не превышает 45 кв. м. В Москве средняя площадь однушки в новостройках комфорт-класса, по данным агентства недвижимости «БОН ТОН», составляет 39 кв. м, в бизнес-классе — 40,8 кв. м.
В последнее время все больше девелоперов реализуют проекты с евродвушками, в которых одна изолированная комната и большая гостиная, совмещенная с кухней. В документах такая квартира обозначается как однушка, но в предложениях риелторов и девелоперов это двухкомнатная квартира. По данным «БОН ТОН», эти квартиры, как и однушки, сегодня наиболее востребованы, а их средняя площадь в столице составляет 42–45 кв. м.
Также к категории небольших квартир относятся студии: по данным «Метриума», их средняя площадь — 25,5 кв. м.
Почему высок спрос на небольшие квартиры
Доля квартир маленькой площади начала увеличиваться еще с 2014 года, когда экономическая ситуация в России осложнилась и, следовательно, доходы граждан стали сокращаться, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. По ее словам, покупатели всегда предпочитали лоты с большими площадями и несколькими комнатами, но финансовое положение вынуждает отказываться от таких квартир. При нестабильной экономической ситуации в стране эта тенденция будет продолжаться, в результате чего доля квартир площадью менее 45 кв. м может вырасти, отмечает эксперт.
По данным Росстата, реальные располагаемые денежные доходы населения во втором квартале, на который пришелся пик пандемии, упали на 8% — рекордную величину в XXI веке.
«С ростом цен на новостройки спрос на маленькие лоты увеличился и продолжит расти: покупатели, собиравшиеся приобретать однокомнатные квартиры, будут рассматривать однушки поменьше и, возможно, студии. Те, кто собирался купить двухкомнатную, тоже будут выбирать квартиру поменьше», — говорит гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. Он допускает, что через какое-то время в России квартирография в новостройках изменится в пользу предложения большего числа однушек.
Но нельзя утверждать, что весь спрос перетечет в сегмент до 45 кв. м, так как семье с двумя детьми, например, проблематично ютиться на такой жилплощади, считает Луценко: скорее всего, они откажутся от покупки и продолжат жить с родителями и копить либо станут снимать жилье.
«Даже если доходы населения падают, семьи с детьми вряд ли начнут покупать квартиры малой площади — они, скорее всего, поживут в стесненных условиях с родителями, в старой небольшой квартире и будут дальше копить на жилье большей площади и с несколькими комнатами», — поддерживает Алексей Попов из ЦИАН. Он также считает, что во время пандемии и работы на удаленке россияне поняли, что площадь квартиры имеет важное значение для комфорта. Сейчас наблюдается обратная тенденция — рост средней площади при сделках на первичном рынке, указывает Попов.
Рассматривая ситуацию за три последних года, аналитики сервиса объявлений «Мир квартир» не отмечают единой тенденции по сокращению площади выставленных на продажу квартир в новостройках — в каких-то городах она растет, где-то сокращается. Например, в Москве средняя площадь выставленной квартиры увеличилась с 50 до 59 кв. м, в Казани — с 55 до 59 кв. м, в Екатеринбурге — с 54 до 62 кв. м, в Новосибирске — с 47 до 55 кв. м. В Петербурге же средний метраж сократился с 65 до 64 кв. м, в Нижнем Новгороде — с 63 до 57 кв. м, в Ростове-на-Дону — с 55 до 50 кв. м.
Среди заключенных сделок на первичном рынке Москвы в массовом сегменте (классы стандарт и комфорт) в 2020 году доля квартир площадью менее 45 кв. м, по данным «Метриума», составляет 45%. Максимальная доля таких лотов была отмечена в мае (53%), минимальная — в январе (40%). В 2018 году этот показатель был также равен 45%, в 2019-м — 46%.