Упадут или вырастут: что будет с ценами на жилье в Москве при ₽92 за евро
В понедельник, 28 сентября 2020 года, курс евро впервые с января 2016 года превысил ₽92, а доллар поднялся более чем на 1%, составив ₽79,14. Российская валюта ускорила снижение к евро и доллару из-за ухудшения настроений на внешних рынках и роста геополитической напряженности. Одним из ключевых рисков для рубля продолжает оставаться рост числа заболевших коронавирусом, что вызывает опасения инвесторов введения новых ограничительных мер в ряде стран.
Эксперты рассказали, что будет с ценами, предложением и спросом на жилье в Москве из-за скачка курса валют.
«Рост курса валют подстегивает спрос»
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:
— В 2016 году резкое снижение курса рубля в январе и начале февраля было краткосрочным, и уже начиная с середины февраля курс к евро стал стабильно снижаться. Сейчас же данная ситуация, скорее, надолго. Динамика будет происходить в большую или меньшую сторону, но вряд ли стоит ожидать в ближайшие полгода снижение курса до €70–75, как это произошло в 2016 году. Продолжение истории с санкциями и пандемия сильно давят на рубль. Поэтому в 2016 году скачок курса прошел практически незаметно и не вызвал ажиотажа продаж на рынке новостроек. Сейчас уже два месяца подряд рост курса валют существенно подстегивает спрос, потому что очевидно, что эта история надолго и вряд ли рубль восстановится в скором времени (примерно как в конце 2014 года). А при повышенном спросе цены на квартиры будут расти. К примеру, с конца прошлого года средний уровень цен вырос на 7% (только за летний период — на 4%). Понятно, что рано или поздно этот маховик остановится, так как накопления у населения не бесконечны, и спрос станет более умеренным, но до конца этого года прогноз пока такой.
«Предложение еще сильнее уменьшится»
Марина Толстик, председатель совета директоров сети офисов недвижимости «Миэль»:
— Рост курса евро в таких масштабах вызовет нервозность на рынке недвижимости. Как уже много раз мы видели в новейшей истории, такие скачки приводят к росту спроса, который непросто удовлетворить. В нынешних условиях это особенно ясно видно — мы уже давно фиксируем определенный дефицит предложения, вызванный последствиями коронакризиса, перевложением денег с банковских депозитов в недвижимость из-за низкой доходности вкладов. Сейчас владельцы рублевых вкладов еще активнее начнут спасать свои средства, а владельцы евро поторопятся купить более интересные предложения. Предложение, которое и без того заметно сократилось за этот год, еще сильнее уменьшится. Все это закономерно приведет к росту цен на недвижимость (мы уже прогнозировали, что резкие экономические потрясения усилят рост цен).
«Мы ожидаем роста цен на рынке новостроек»
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»:
— Рост биржевого курса валют, который зафиксирован сегодня на торгах, ослабляет и без того снижающийся в последнее время курс рубля. Это понижательное давление связано с геополитическими факторами, носит спекулятивный характер и не продлится долгое время. Но в целом волатильность национальной валюты, снижение ставок по депозитам и растущая макроэкономическая неопределенность, связанная со второй волной коронавируса, оказывают влияние на потребительское поведение.
Поэтому потребители хотят если не приумножить, то хотя бы сохранить свои свободные денежные средства. Одним из немногих активов, который показывает рост последнее время, является недвижимость. Субсидированная ипотека под 6,5%, которая помогла поддержать спрос при выходе из карантинных мер, будет, скорее всего, продлена. Это сейчас мощный драйвер спроса на первичном рынке. Снижение ключевой ставки при проведении мягкой денежно-кредитной политики делает ставки по ипотеке самыми низкими в истории наблюдений. В любом случае мы ожидаем до конца года роста цен и спроса на первичном рынке.
«Ослабление рубля неизбежно тащит цены вверх»
Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:
— Ситуацию на рынке жилья в России сейчас в первую очередь определяют льготные ипотечные программы и ожидание второй волны, в меньшей степени — влияние валютных колебаний. Мой весенний прогноз был, что летом цены на недвижимость станут снижаться, поскольку падает платежеспособный спрос. Этот тренд усиливает пандемия. Но запущенная льготная программа под 6,5% годовых подхлестнула спрос на жилье и не дала ценам пойти вниз. Даже, наоборот, они увеличились: в Москве и области — в среднем на 7%, в регионах — чуть меньше. Если программа будет продлена и после 1 ноября (истекает срок действия программы. — Прим. ред.), то стоимость недвижимости не поднимется. Как только программы будут свернуты, цены на жилье станут снижаться, так как спрос сейчас поддерживается искусственно.
Валютные колебания оказывают влияние, но не такое сильное. Застройщики используют импортное оборудование и комплектующие, расплачиваясь в валюте. Поэтому любое ослабление рубля неизбежно тащит цены вверх: в большей степени на товары, которые поступают из-за рубежа готовыми, в меньшей — на сырье и комплектующие. В итоге недвижимость тоже дорожает — но до 1%. Валютные колебания могут подстегнуть некоторых людей инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить свой капитал. Но это маленькая часть потенциального спроса на жилье.
Ослабление курса рубля может оказать более существенное влияние на рынок жилья при резком скачке валют. Но чтобы курс евро осенью превысил отметку в 100 руб., для этого против России должны ввести серьезные санкции или нефть должна опуститься до $25 за баррель. Но пока о таком развитии ситуации речи не идет. Если теоретически такой скачок произойдет, то можно ожидать удорожания жилья на 2–3% только за счет валютной составляющий. Сейчас валютный рост происходит за счет того, что рублю не оказывают серьезную поддержку: правительству выгодно ослаблять рубль. Это простой и быстрый способ сбалансировать бюджет. У нас ожидается дефицит бюджета — минус 5%, часть этого дефицита может легко закрыться за счет умеренного ослабления рубля.
«Глобальных изменений на вторичном рынке не произойдет»
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— Я не вижу никаких предпосылок для глобальных изменений на вторичном рынке жилья Москвы в связи с валютными колебаниями. Да, курс евро повысился, однако не настолько значительно, чтобы это как-то отразилось на поведении участников рынка недвижимости. Напомню, что взаиморасчеты на столичной вторичке проходят в рублях, причем во всех сегментах жилья, ценники в иностранной валюте можно найти лишь в категории премиальных объектов, и то в отдельных случаях. Поэтому на рублевом рынке недвижимости такой небольшой рост курса евро не отразится.
При этом напомню: раньше мы уже сообщали о том, что все больше покупателей приобретают вторичную недвижимость для сохранения своих сбережений от обесценивания. Согласно нашим наблюдениям, с этой целью сейчас проходит каждая седьмая сделка во вторичном сегменте жилья столицы.