Искусственный интеллект вычислил цены на жилье в Москве через 10 лет
Искусственный интеллект спрогнозировал миграцию из одних районов Москвы в другие около 750 млрд руб. ценностной стоимости жилой недвижимости в течение десяти лет. Об этом в исследовании (есть в распоряжении редакции) сообщают аналитики сервиса по подбору недвижимости для инвестиций Realiste.
Сегодня только в пределах МКАД в российской столице в открытой продаже находится жилой фонд общей стоимостью порядка 486 млрд руб. Ориентировочная стоимость всех квартир внутри МКАД — порядка 24 трлн руб. Перераспределение цен спровоцирует рост популярности удаленной работы, продиктованный коронакризисом, и появление на дорогах столицы первых беспилотных автомобилей.
Методология исследования
Аналитики создали компьютерную программу, которая с помощью искусственного интеллекта вычисляет алгоритмы изменения стоимости жилья в районах Москвы в течение десяти лет. Сравниваются идентичные пары квартир в разных локациях (например, пятиэтажки, на втором этаже, 55–56 кв. м, год строения +/- 1 год, удаленность от метро 300–400 м). Далее сопоставляются и обобщаются данные наценки за локацию по принципу укрупнения вплоть до района. Затем программа вычисляет цены по принципу бирж (торгуется всего часть акций компании на бирже, но по этим акциям оценивается вся компания, так же и с рынком квартир). Затем общая цена по району умножается на наценку за локацию с небольшим дисконтом.
Получается изменение стоимости жилья в Москве в течение десяти лет. Грядущие изменения цен на жилье по районам внутри МКАД указаны на карте по принципу транспортной доступности. На карте красным отмечены территории-доноры, в которых стоимость недвижимости сегодня завышена благодаря критерию транспортной доступности, а зеленым — территории-реципиенты.
Удаленная работа
Крупнейшие компании уже заявили, что планируют оставить часть сотрудников на удаленной работе после пандемии. За рубежом о плюсах дистанционки уже высказались Google, Facebook и Microsoft, а в России преимущества оценили в Mail.ru и Qiwi. Более того, 20% российских работодателей думают о том, чтобы сохранить такой формат на постоянной основе.
Если формат удаленной работы сохранится во многих компаниях, то сотрудники, которые тратили часы на дорогу до офиса или снимали более дорогое жилье рядом с работой, пересмотрят свои взгляды. Вместо того чтобы жить в душном центре города, переплачивая за аренду, эти работники отдадут предпочтение спальным районам, где можно за те же деньги снять просторную квартиру с окнами, выходящими в парк. Они, скорее всего, выберут трешку в новостройке на окраине за 15 млн руб. вместо двушки в старом фонде, в ремонт которой придется вложить еще пару миллионов. Парадигма сместится с «ездить каждый день в офис» на «я работаю из дома и не трачу времени на дорогу». Это неизбежно повлияет на стоимость недвижимости.
Сегодня стоимость жилья во многом зависит от транспортной доступности. Чем меньше времени нужно добираться до центра города, тем дороже недвижимость. Пять минут от метро — это плюс. Быстрый выезд на Третье транспортное кольцо — преимущество, а вот вечно стоящие в пробках улицы снижают привлекательность, а с ней и цену. Если офис «переедет» в соседнюю комнату, критерий транспортной доступности перестанет быть критичным или даже сколько-нибудь важным.
Беспилотники
Появление автомобилей исторически позволило людям селиться дальше от делового центра города: широкое распространение первых машин привело к образованию больших пригородных районов. К примеру, в США большинство офисных сотрудников с детьми покупают просторные дома за городом и каждый день ездят на работу в центр. С появлением беспилотных автомобилей у граждан фактически появятся личные водители. По дороге в офис (вместо того, чтобы час следить за движением) можно будет посмотреть сериал или почитать книгу. Поездка на работу в таких условиях станет более приятной — а значит, те, кто жили ближе к офису, согласятся переехать подальше, чтобы получить этот час свободного времени.
Вероятнее всего, появление беспилотных автомобилей сделает критерий «близость общественного транспорта» еще менее важным при выборе жилья. Соответственно, прибавка в стоимости, которую сейчас делают для квартир в центре, постепенно уйдет. И цены на рынке жилой недвижимости в Москве перераспределятся.
Зеленые районы
Если люди смогут работать дома и ездить на самоуправляемых автомобилях, возрастет популярность зеленых районов — в них с высокой долей вероятности переедут жители красных. Для некоторых районов сдвиг составит от 3% до 12% от общей стоимости всей недвижимости в районе. Этот процент — дополнительная наценка за транспортную доступность. Ее можно довольно точно посчитать благодаря сравнению идентичных квартир в разных районах через алгоритмы машинного обучения.
Если сравнить два расположенных рядом района ВДНХ и Ростокино — Свиблово, то разница в цене недвижимости в них составляет 22–25%. Квадратный метр в районе ВДНХ оценивается в 251 тыс. руб., а в Свиблово — в 200 тыс. руб. Если сравнить два индентичных дома в этих локациях, то в Алексеевском районе на улице Кибальчича, 14, средняя цена «квадрата» составит 200 тыс. руб., а в Останкинском районе на проспекте Мира, 101б, стоимость 1 кв. м будет 240 тыс. руб.
Разница в цене объясняется не только местоположением, но и престижностью локации: район ВДНХ сегодня считается более благоприятным. Однако во многом престижность складывается именно из-за транспортной доступности. Если добавить в эту модель сдвиг за счет появления удаленной работы и дешевого такси (то есть самоуправляемых машин), то предположительная стоимость всей жилой недвижимости в районе Свиблово увеличится почти на 53 млрд руб.
Районы с наибольшим ростом стоимости жилья в течение 10 лет
Таблица: Shiva AI