Госдума приняла поправки о разрыве договоров аренды. Что думает бизнес

Читать в полной версии

Госдума во втором чтении приняла законопроект, который разрешает предприятиям малого и среднего бизнеса в одностороннем порядке разрывать договор аренды без штрафных санкций.

Об этом сообщается на сайте нижней палаты парламента.

Поправки об аренде стали частью пакета мер по противодействию коронавирусной инфекции, который инициирован правительством РФ. Законопроект предусматривает новые меры поддержки граждан и бизнеса в условиях распространения коронавируса, в том числе арендаторов.

Изначально предполагалось разрешить арендаторам расторгать договор в одностороннем порядке при снижении ежемесячных доходов арендатора более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. Обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежал возврату. Также не уточнялось, о каких компаниях идет речь.

Ко второму чтению в законопроект были внесены поправки. Теперь расторгнуть договор в одностороннем порядке (в случае если арендатор отказал в скидке на аренду) смогут субъекты малого и среднего бизнеса. При этом компании должны относиться к отраслям, пострадавшим от распространения коронавирусной инфекции. Данные список определяет правительство. Расторгнуть договор аренды компании могут только до 1 октября 2020 года.

«Арендаторы из наиболее пострадавших отраслей экономики смогут до 1 октября в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и не возмещать убытки в виде упущенной выгоды, но обеспечительный платеж останется у арендодателя», — сообщается на сайте Госдумы. Третье чтение запланировано на 22 мая.

Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», считают новый вариант законопроекта об аренде наиболее оптимальным, однако он не решит всех проблем.

Владельцы торговых центров по-прежнему выступают против принятия поправок. Однако они считают компромиссный вариант, найденный бизнесом совместно с экспертами Госдумы, наиболее корректным. Важным моментом поправок там назвали ограничение действия законопроекта малым и средним бизнесом, причем тем, который находится в реестре наиболее пострадавших отраслей

«Малый и средний бизнес — это около 20% от сбора аренды в крупных торговых центрах и 30–40% может составлять общий оборот магазинов в таком же ТЦ. Так как малый бизнес имеет наибольшую помощь от государства, я думаю, что и для него накладно сниматься с магазина, который он арендует, расторжение договора может обойтись ему дороже. Поэтому я не думаю, что малый бизнес будет массово пользоваться этой поправкой», — сказал управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский.

По его мнению, федеральные и международные сети в данной ситуации оптимизируют свой бизнес либо, ссылаясь на поправки, попросят пересмотреть параметры договора — например, аренду под 1% с оборота на весь срок договора, в противном случае пригрозят уйти.

«Все ТЦ строились под конкретных арендаторов, банки просчитывают денежные потоки, исходя из набора арендаторов. Поэтому разорвать все договоры аренды — это разрушить экономику торговой недвижимости, подкосить банки и в конечном счете создать проблемы для федеральной экономики в целом», — добавил Олег Войцеховский.

По мнению директора департамента торговой недвижимости Accent Capital Олеси Никитенко, многие представители малого и среднего бизнеса с несильными концепциями, скорее, примут решение о расторжении, чем останутся при сложно прогнозируемом восстановлении спроса. Несмотря на активные заявления со стороны ретейлеров, большинство девелоперов будут стараться искать компромисс для сохранения ранее успешных концепций и сокращения доли вакантных помещений. «Для таких переговоров законодатель предоставил срок 14 дней. Это позволит сторонам оперативно решать вопросы по дальнейшему сотрудничеству. При этом в каждом объекте можно ожидать расторжение до 20% договоров», — отметила эксперт.

В Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ, включает свыше 20 федеральных торговых сетей России) считают, что поправки в таком виде не решают проблемы подавляющего большинства арендаторов.

«В сложившейся экономической ситуации одним из важнейших направлений является поддержка предприятий малого и среднего бизнеса. Однако более 75% арендаторов не относится к МСП. Таким образом, принятая редакция не решает проблем подавляющего большинства арендаторов из нескольких секторов экономики, которые формируют значительное количество рабочих мест. Для арендаторов, не относящихся к МСП, возможности по сохранению ФОТ и финансовой устойчивости без пересмотра арендных платежей в текущих условиях теперь очень ограничены», — отметил Сергей Беляков, председатель президиума АКОРТ.

По его словам, именно от них, в свою очередь, во многом зависит значительное количество контрагентов — поставщиков непродовольственных товаров и продуктов питания. Кроме того, проблему, которую озвучили фермеры на совещании у президента, и его поручение о расширении возможностей закупки у них продукции решить будет теперь сложнее. Можно ожидать серьезных проблем и у арендаторов (рестораторы, ретейл, вся сфера услуг), и контрагентов этих компаний.

В Ассоциации операторов фитнес-индустрии считают, что поправки позволят малым и средним предприятиям отрасли привести хоть какой-то аргумент в диалоге с арендодателям по снижению аренды.

«Сейчас фитнес-клубы абсолютно бесправны: мы вкладываем огромные инвестиции в помещения, которые нам не принадлежат, несем все риски, а выходить из договорных отношений можем только с огромными штрафами, которые порой достигают годового размера аренды», — сказала президент Ассоциации операторов фитнес-индустрии Ольга Киселева.

При этом изменения, которые были приняты при настойчивом лобби со стороны арендодателей, существенно снижают помощь компаниям фитнес-индустрии — так как в отрасли очень много крупных сетей, вошедших в список системоообразующих предприятий, имеющих в штате тысячи людей и не менее МСП нуждающихся в помощи государства при диалоге с арендодателями.

«В текущем виде данная поправка не особенно поможет отрасли: мы по-прежнему прогнозируем, что 70% отрасли исчезнет, потому что крупные сети остались за бортом, а они составляют более 30% от всего рынка, а малые и средние фитнес-клубы, помимо аренды, обременены другими нерешенными проблемами», — добавила представитель ассоциации.

Складскую недвижимость меньше всего коснутся данные поправки — здесь наблюдается дефицит предложения, а сама отрасль наименее пострадала в пандемию. «В части складской недвижимости мы не ожидаем роста расторжений в связи с принятием данного закона. Во многом это связано с тем, что складской сегмент можно считать наименее пострадавшей частью рынка недвижимости», — заявил директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

Склад является важной точкой в логистической цепочке распределения товаров независимо от того, как в итоге товар доходит до конечного потребителя: через каналы офлайн-торговли или через онлайн-каналы. В обоих случаях компании необходимы склады, где хранятся, обрабатываются и отгружаются его товары. Поэтому отказаться от склада арендатору будет очень сложно.

Кроме того, в случае расторжения договора арендатору будет сложно найти новый объект. По данным Knight Frank, доля вакантных площадей на складах в Московском регионе по итогам первого квартала 2020 года составила всего 2,5%, в регионах — около 4%. «То есть выбор альтернативного качественного предложения для нового склада минимален, а иногда отсутствует вовсе (например, в Нижнем Новгороде или во Владивостоке). При этом в связи с текущей ситуацией объемы нового строительства сокращаются», — пояснил эксперт.

Таким образом, в складской недвижимости случаи расторжения чаще всего будут встречаться, когда компания в целом прекращает свою деятельность.