Чему пандемия научит офисный рынок и работодателей

Эпидемия COVID-19 меняет мир и жизнь всех людей без исключения. Несмотря на то что долгосрочные последствия вспышки вируса для человека, экономики и бизнеса пока не предсказать, текущая ситуация дает нам возможность предположить, как изменится подход к офисной недвижимости, экономике строительства и организации рабочего пространства уже сейчас. Давайте порассуждаем, какие меры предпримут арендаторы, девелоперы и государственные органы для минимизации бизнес-рисков от пандемии, любых аналогичных угроз для компаний и нашей спокойной жизни на работе.

Ситуация с вирусом постоянно развивается, но текущая траектория уже сейчас указывает на необходимость изменения стратегии организации рабочего пространства для большинства компаний: создания более эффективной системы документооборота и налаживания дистанционной работы. Совсем скоро многие столкнутся с необходимостью пересмотра стратегий развития и оптимизации затрат на наиболее существенные статьи расходов. Кому-то потребуется резко уменьшить количество арендуемой офисной площади, кому-то — переехать в более подходящее офисное пространство, но для всех будет актуальна задача обеспечить безопасность и непрерывность бизнеса.

Разумеется, будут те компании, которые почувствуют большую потребность в новых сотрудниках и инфраструктуре. Прежде всего это те компании, которые организуют дистанционную работу для реального сектора экономики, обеспечивают жизнедеятельность города, а также помогают всему миру перевести продажи в сервисы обслуживания онлайн.

Безусловно, в долгосрочной перспективе COVID-19 выступит в качестве катализатора для более широкой тенденции: формат и функция офисных помещений будет меняться по мере изменения характера работы и способа сотрудничества компаний. Уроки, которые игроки рынка извлекут из COVID-19, окажут влияние на формирование будущего рабочего места и самой сути офисных зданий.

Итак, вот несколько самых актуальных вопросов для компаний, о которых заставляет задуматься пандемия.

Технологическая революция последних лет помогает нам сохранять рабочими основные бизнес-процессы, когда сотрудники работают удаленно. Десять лет назад эта концепция была отвергнута некоторыми предприятиями, но посмотрите на нас сейчас — она стала частью современной эпохи и важнейшим инструментом, помогающим нам поддерживать здоровый баланс между работой и личной жизнью.

Работа на дому проверит нас, особенно в этих неопределенных обстоятельствах. Skype, Link, WhatsApp и многое другое облегчит взаимодействие, в котором мы нуждаемся, что позволит нам оставаться эффективными и продуктивными участниками бизнеса. Большинство сотрудников на рынке, занимающихся интеллектуальным трудом, имеют возможность полностью выполнять поставленные задачи без физического присутствия в офисе.

По данным исследования компании IMG, 70% профессионалов во всем мире работают удаленно по крайней мере один раз в неделю. Согласно исследованию Global Workplace Analytics, State of remote work 2019, в США 62% сотрудников работают удаленно минимум раз в месяц, а 30% из них полностью находятся на удаленке. В России доля таких сотрудников не меньше — согласно исследованию hh.ru, 31% соискателей в России находятся на удаленной работе, больше половины из которых являются штатными сотрудниками. Лидерами по удаленке оказались компании в сфере рекламы и маркетинга, развлечений, искусства и СМИ, юристы, а также представители IT-сферы.

Однако далеко не все компании готовы эффективно управлять беспрецедентной массой сотрудников, работающих из дома. Согласно отчету Huffington Post 2019, только 3% работников в Японии пытались работать удаленно, ведь проблемы возникают из-за культурных или технологических барьеров: необходима также ИТ-инфраструктура и кибербезопасность. Конечно, для работодателей самый болезненный вопрос — эффективность удаленной работы.

Распространение дистанционной работы в долгосрочной перспективе не будет означать смерть физического офиса. Скорее всего, он будет играть важную роль в объединении команд и создании корпоративной культуры, что затруднительно сделать виртуально. Однако уже сейчас спрос на «гибкое пространство» растет, но вспышка вируса может побудить еще больше компаний рассмотреть вопрос о создании резервных офисов для разделения команд в целях обеспечения непрерывности выполнений целей бизнеса.

Когда мы вернемся на рабочие места, далеко не все сотрудники будут нуждаться в стационарных офисных помещениях. С одной стороны, компании изменят бизнес-процессы и увеличат объем дистанционный работы, а с другой — вполне возможно, что эра глобального open space подойдет к концу.

Интересно, что новые обстоятельства возникли именно тогда, когда бизнес столкнулся с тем, что для привлечения талантливой молодежи нового поколения нужно больше инвестировать в рабочую атмосферу. Офисная среда меняется, в том числе под влиянием того, что предпочтения и ценности работников уже совсем другие, нежели, к примеру, у бэби-бумеров: теперь многим сотрудникам комфорт и стиль офиса важнее, чем разница в финансовой компенсации. Возможно, COVID-19 выведет борьбу за таланты на новый качественный уровень.

В целях привлечения и удержания талантов работодатели стали более осознанно относиться к обеспечению хорошего самочувствия на рабочем месте. Теперь с целью обеспечения безопасности компании серьезнее подходят к офисным системам вентиляции и возможности оказания медицинских услуг. Так, риск передачи вируса в здании может быть снижен на 50% при адекватной вентиляции и скорости фильтрации, дополненной очистителями воздуха. Характер распространения инфекции во время вспышки атипичной пневмонии в Гонконге также свидетельствует о том, что массовое распространение инфекции среди населения может быть вызвано плохой вентиляцией.

Мы прогнозируем рост спроса на офисные помещения, в которых легко отделить один коллектив от другого, контролировать потоки людей, а также провести дезинфекцию. Более строгий контроль за вентиляционными системами и воздухом, которым дышат наши сотрудники, также будет необходимым фактором успеха для будущего строительства.

Учитывая рост курса доллара США, для отечественных производителей появится дополнительный стимул улучшить качество и стандарты безопасности российских аналогов отделочных материалов и инженерных систем, используемых в строительстве.

Конечно, многие арендаторы задумываются о переговорах с арендодателями или уже их начали. И арендодатели предоставят арендные каникулы многим клиентам, а лояльность будет продиктована как бизнесом, так и, вероятно, рекомендациями государственных органов. Несмотря на то что для удовлетворения таких запросов возможные основания могут быть найдены в юридической плоскости, в большинстве долгосрочных договоров аренды не предусмотрен механизм, как же сторонам договариваться о конкретных последствиях.

Арендодатели с договорами, где по-прежнему зафиксированы долларовые ставки аренды, чаще всего готовы в случае значительных курсовых колебаний передоговариваться.

Возможно, некоторым арендаторам потребуется больше парковочных мест или кто-то будет срочно организовывать disaster office — место, где могут быть расположены дублирующие функции, без которых невозможно поддержание операционных систем компаний.

Первой посткризисной реакцией арендаторов станет желание оптимизировать свои затраты на аренду. Скорее всего, первое время спрос на новые офисные помещения будет ограничен «кризисными потребностями», то есть желанием снизить затраты, если договор аренды позволяет. Многие компании будут искать возможности переехать в помещение меньшей площади с более низкой ставкой и готовой отделкой. Соответственно, арендодателям необходимо аккумулировать ресурсы для возможной базовой отделки помещений и «кризисных» предложений для привлечения клиентов, анализировать возможные разделения на блоки.

Тем не менее будут и сделки по аренде и покупке новых офисных помещений и расширению текущей площади. Системообразующим компаниям, составляющим основу процессов жизнедеятельности экономики, а также компаниям секторов e-commerce, которые в текущей ситуации получили новый импульс для развития в связи с растущим спросом на их услуги, потребуется размещать вновь набранный персонал если не на постоянной, то на временной основе в новых офисных площадях.

Арендодателям в краткосрочной перспективе предстоит пристально изучить систему затрат по управлению зданиями и проверить технологические процессы, связанные с вентиляцией офисов, оценить возможности по улучшению контроля доступа и прозрачности информации в отношении как обеспечения безопасности и клининга, так и в целом регулярной обратной связи с арендаторами.

В дальнейшем инвесторам, девелоперам и банкам предстоит взглянуть на потенциальные изменения в модели строительства, чтобы, с одной стороны, отвечать вызовам рынка с позиции контроля и безопасности, а с другой стороны, чтобы проанализировать обеспеченность финансовыми, трудовыми ресурсами и гарантировать доход инвесторам. Баланс будет найден не сразу, и многие запланированные стройки, скорее, будут отложены до момента активизации спроса больших игроков рынка, а может, и заключения предварительных договоров аренды, которые дадут безопасность арендодателю. Получит свое продолжение уже имеющийся тренд на импортозамещение и снижение валютной составляющей в строительных и отделочных материалах.

Интересный вопрос, что будет с современным трендом гибких офисов или коворкингов. С одной стороны, кризис доверия, новые стандарты безопасности пространства приведут к тому, что общие пространства будут менее востребованы какой-то период времени, что снизит темпы развития. Эта тенденция, скорее всего, затронет все бизнесы, основанные на sharing-экономике, когда тот или иной материальный актив пользуется разными людьми или, как сейчас принято говорить, домохозяйствами.

С другой стороны, если у компании среднего и даже крупного бизнеса нет возможности переделывать и реорганизовывать текущий офис и есть возможность выйти из договоров аренды, то хорошим решением может быть размещение в гибких офисных пространствах — коворкингах и сервисных офисах. Гибкость условий аренды и модульность таких пространств, а также отсутствие инвестиций на отделку и меблировку помещений может являться оперативным решением для компаний, чьи потребности в объеме и качестве занимаемых помещений меняются стремительно.

Возможность быстро расшириться или отказаться от части занимаемых офисов позволяет адаптироваться молниеносно под меняющуюся обстановку на рынке и в бизнесе отдельных компаний. Рынок гибких пространств Москвы продолжает до этого момента расти существенно, хотя последние события, вероятнее всего, скажутся на дальнейшем развитии этого сегмента.

Совокупный объем коворкингов достиг 216 тыс. кв. м, в 2020 году к запуску заявлено еще 81 тыс. кв. м. При этом клиентами таких пространств уже давно становятся крупнейшие компании России из самых разных индустрий бизнеса. Среди крупнейших последних сделок в это сегменте — аренда банком «Тинькофф» более 1 тыс. рабочих мест в «SOK Арена Парк» (7 тыс. кв. м), МТС в Workki (900 рабочих мест, 4,5 тыс. кв. м) или X5 Retail Group в «WeWork Парк Культуры» (700 рабочих мест, 4,3 тыс. кв. м).