Почему в Сан-Франциско нет ни одного элитного многоквартирного дома

Все знают, что область залива Сан-Франциско — венчурный центр мира. Сюда стекаются деньги тех, кто хочет сорвать куш, рискнув и вложившись в следующий Facebook или Google. Венчурный инвестор заранее знает, что в лучшем случае девять из десяти его вложений окажутся неудачными. Но если хотя бы одна компания станет тем самым единорогом, никакие потери будут неважны.

В долине можно услышать столько историй невероятного успеха, что невольно загораешься идеей попробовать. Но чтобы вложиться с минимальной надеждой на удачу, недостаточно иметь капитал и верить в рынок. Как минимум нужны правильные связи, поскольку все самые перспективные сделки моментально разлетаются среди узкого круга инвесторов и не всегда становятся известны широкой публике. Лучше, если венчурный инвестор владеет знаниями о технологиях и рынке и может отделить зерна от плевел.

Бывает, что основатели стартапа занимают перспективную нишу, но ошибаются в подходе, а другие не учитывают чужой опыт и пытаются воплотить в жизнь идею, которая уже тысячу раз провалилась. А еще основатели могут оказаться мошенниками, продающими красивую презентацию, за которой ничего не стоит, — возьмем, например, сотни мошеннических ICO пару лет назад, основатели которых пытались заработать на ралли биткоина и всеобщей панике тех, кто боялся быть не в тренде и упустить возможность заработать на, как они считали, очередном историческом моменте. В венчуре рисков много, а успех головокружителен, и венчурные инвесторы осознанно или неосознанно идут на них.

Меня в долину тоже привел многообещающий ИТ-стартап. Ему не суждено было выжить, да и в венчурных инвестициях я быстро разочаровался — мне ближе консервативный подход к инвестированию, когда четко понимаешь, что получишь и в какие сроки. Но частые поездки в Сан-Франциско и долину позволили мне найти новый рынок, перспективность которого я уже оценил профессионально.

Мало кто знает, что, помимо ИТ, область залива Сан-Франциско — еще и самый желанный и сложный рынок в Штатах для инвесторов в недвижимость. Взрывной рост ИТ-индустрии породил жилищный кризис, который при растущем спросе до сих пор не решен. Инвестиции в недвижимость здесь характеризуются низкими рисками и хорошей доходностью. Поэтому рынок недвижимости в области залива Сан-Франциско будет интересен тем, кто не готов отчаянно рисковать, но хочет быть причастным к ИТ-буму и получать стабильный прогнозируемый доход. Я профессионально занимаюсь девелоперскими проектами более 25 лет. До США работал в России и Европе, но эти рынки не смогли дать мне те возможности, которые дает Северная Калифорния.

Рассмотрим объективные факторы.

Высокая и стабильно растущая стоимость жилья. Последние 30 лет цены на недвижимость в Сан-Франциско и Силиконовой долине растут. Сан-Франциско признан самым дорогим городом Штатов для жизни в первую очередь из-за стоимости жилья. Цены зависят от места, но, например, в Сан-Франциско аренда однокомнатной квартиры обойдется в $4,5 тыс., а аренда комнаты в доме на несколько человек — в $2,5–3 тыс. С 2012 года, когда я переехал в Сан-Франциско, цены выросли примерно на 80%.

Низкая ставка капитализации. Ставка капитализации указывает на то, насколько устойчив рынок и насколько инвесторы в него верят: чем она ниже, тем лучше. По сути, рынок — основной риск в инвестициях в недвижимость, поскольку остальные риски можно покрыть договорами и страховками, в отличие от венчурных инвестиций, где риском может быть что угодно, даже банальная удовлетворенность основателем своей первой зарплатой и нежеланием развивать компанию дальше или ссора основателей — страховки от таких ситуаций не существует. Если инвесторы оценивают рынок как стабильный или растущий, то риски минимальны. В области залива Сан-Франциско ставка капитализации самая низкая по всем Штатам и одна из самых привлекательных в мире: в Сан-Франциско на квартирные дома она составляет 3,5–4%, в Беркли — 3,7–4,5%, в долине — 4–5%. В Москве, например, таких цифр нет: когда я там работал, самая низкая ставка на жилищные объекты была 6–7%. В США эти цифры означают высокую волатильность и пессимистичные ожидания инвесторов.

Стабильно высокая внутренняя норма доходности. Норма доходности задается компетенцией больших инвестфондов, и в области залива Сан-Франциско она составляет 20%, что считается хорошей цифрой. Даже для венчурной индустрии это отличная доходность, но рисков в ней при этом значительно больше, да и срок развития стартапа до нужного уровня заранее неизвестен. Цикл реализации девелоперского проекта в районе Сан-Франциско стандартен и в среднем занимает около пяти лет, по прошествии которых инвестор выходит из проекта и получает 20%. В Майами и Лос-Анджелесе норма доходности на недвижимость может быть сопоставима, но ставки капитализации там выше, а значит, вероятность роста рынка меньше, чем в Сан-Франциско, поэтому при выборе объектов инвестирования важно рассматривать оба параметра.

Тщательно прописанные и соблюдающиеся законы. Здесь важны два момента. Во-первых, прозрачные законы в целом упрощают деятельность, и по сравнению с Москвой в Калифорнии процессы более предсказуемы и работается легче. Во-вторых, в недвижимости, в отличие от технологий, законодательная база наработана, и невозможно представить ситуацию, когда проект будет остановлен на долгие месяцы, потому что нет какого-то закона или власти решили, что они хотят ввести новые требования. В венчурной индустрии это порой оказывается серьезным риском для инвесторов, так как новые технологии создают новую реальность, правил для которой еще нет.

В каждом городе и регионе вокруг залива Сан-Франциско есть свои нюансы: привлекательность для жителей, потребность в определенных объектах недвижимости, сложность застройки, развитость инфраструктуры, доступность общественного транспорта и время на дорогу от дома до работы и так далее. Мы не будем сейчас рассматривать их. Скажу только, что для себя мы определили, что строительство квартирных домов и домов с функцией — самое выгодное направление, а самые лучшие места для реализации жилищных проектов — Сан-Франциско и Беркли. Силиконовая долина немного отстает, но тоже перспективна.

Строительство жилой недвижимости — самое востребованное направление в области залива Сан-Франциско и привлекает инвесторов со всего мира. Но, несмотря на всеобщий интерес, даже здесь еще есть ниши с огромным потенциалом, которые либо не заняты, либо заняты не в полной мере:

Недвижимость с функцией. Самая потенциальная сфера. К недвижимости с функцией относится, например, жилье для престарелых с услугой присмотра профессиональным медицинским персоналом или общежития для студентов. Хотя в целом такие проекты очень выгодны, в них есть свои нюансы. Например, цена за аренду такой недвижимости может быть в два раза выше апартаментов, но операционной деятельности требуется больше, а ставки капитализации уже будут на 1–1,5% менее выгодными, поскольку ротация жильцов выше.

Элитные квартирные дома. На данный момент в Сан-Франциско их нет. Это может показаться удивительным, ведь в долине и Сан-Франциско живут самые богатые люди мира. На самом деле все просто: приток денег в город пошел примерно с 2000 года, то есть город в этом смысле еще молодой по сравнению с Нью-Йорком или Москвой. На данный момент сложность реализации таких проектов в том, что девелопер в одиночку не может детально подтвердить финансовую модель — не на что опираться. Поэтому строительство элитной недвижимости должно быть совместным шагом инвестора и девелопера. Я убежден, что спрос будет, так же как он есть в других крупных богатых городах мира. Большое количество компаний выходит на IPO, основатели получают миллиарды долларов. Кроме этого, в области залива много азиатских денег: состоятельные азиаты отправляют детей учиться в Стэнфорд и Беркли и традиционно заинтересованы в инвестициях в недвижимость.

Сан-Франциско и долина чрезвычайно интернациональны. Прогуливаясь здесь, вы с большей вероятностью услышите русский, китайский, индийский и всевозможные акценты, чем чистый американский английский. В такой среде география ни для кого не является ограничением. Гораздо больше всех интересует, можно ли делать с вами бизнес и насколько партнерство может оказаться рискованным. Поэтому, прежде чем начать какие-либо переговоры, инвестор должен пройти процедуру проверки чистоты капитала. Эту функцию на себя берут американские банки при открытии счета. Открытый счет означает, что с фондом или компанией можно работать, они, по сути, американские, даже если в них есть российские вливания.