Какое жилье в Москве и Петербурге снимают компании для своих сотрудников

Корпоративная аренда по-прежнему является важной частью компенсационного пакета для иногородних и зарубежных сотрудников. Сегодня, по нашим оценкам, в обеих российских столицах порядка 15% спроса на рынке аренды приходится как раз на корпоративных клиентов. Но если раньше заказчики снимали для своих сотрудников преимущественно квартиры, с развитием сервисных апартаментов охотно переключились на данный сегмент. Спрос на апартаменты среди этой целевой группы растет на 8–10% ежегодно.

Несмотря на то что в последние пять — семь лет компании в ряде отраслей находили возможность замещать экспатов локальными сотрудниками, совокупный спрос на корпоративную аренду оставался неизменным — в том числе из-за развития внутренней трудовой миграции, когда хороших специалистов искали и находили в соседних городах, областях или даже за несколько тысяч километров от офиса компании. По-прежнему снимают жилье для сотрудников крупные иностранные и российские фирмы, финансовые и инвестиционные организации, банковские структуры, посольства некоторых стран, девелоперские компании, производства, представительства международных СМИ, а также спортивные организации.

Притом что уровень спроса и портрет корпоративного клиента остаются прежними, специфика корпоративного лизинга все же претерпевает определенные изменения, самое важное из которых — фокус корпораций на принципиально иной тип арендной недвижимости. Впрочем, обо всем по порядку.

За последние пять лет, по нашим оценкам, в общем объеме аренды росла доля сделок с обслуживаемыми апартаментами, уменьшалась — в сегменте квартир. Подобное положение дел продиктовано, прежде всего, причинами экономическими: компании в условиях оптимизации корпоративных расходов ищут на рынке аренды наилучшее соотношение цены и качества. И находят его в сегменте сервисного жилья, где не нужно доводить квартиру до ума и следить за ее бесперебойным функционированием, нанимая дополнительный персонал. Можно снять жилье сразу нескольким сотрудникам и сэкономить ресурсы на поиски однотипных лотов, разбросанных по рынку, а значит, и на комиссии агентствам.

Впрочем, учитывая, что предложение на рынке обслуживаемых апартаментов пока ограничено, востребованным форматом жилья остаются немногочисленные доходные дома (в Москве) и традиционные квартиры (в обеих столицах). Но арендаторы все же ищут лоты, где в аренду включена работа управляющей компании.

С одной стороны, компании по-прежнему не арендуют для своих сотрудников дешевые объекты. Но если раньше до 70% квартир составляло жилье премиум-уровня, сегодня корпоративные арендаторы выбирают преимущественно бизнес-класс. Отчасти это можно связывать с тем, что в стране в принципе среди экспатов стало меньше управленцев редкой квалификации, их заместили отечественные специалисты. С другой стороны, повторюсь, компании сокращают корпоративные расходы: компенсационные пакеты в части материального поощрения становятся меньше, и на первый план выходит нематериальные бонусы и преференции.

Около 65% арендаторов являются семейными людьми, которым подыскивают двух-трехкомнатное жилье бизнес-класса в центре города или рядом с местом работы. Специалисты без семей живут, как правило, в студиях или просторных однокомнатных апартаментах.

По-прежнему корпоративный сектор остается несгибаемым в отношении прозрачности арендных сделок. Но сегодня это касается не только юридической чистоты документов — компании больше не хотят вести дела с физическими лицами и рассматривают аренду, в основном, с юридическими компаниями. Кстати, отчасти с этим можно связывать востребованность апарт-проектов: компания вместо переговоров с 15 собственниками квартир все вопросы решает с одним контрагентом — управляющей компанией, которая занимается и согласованием условий договора, и оформлением временной регистрации для новых резидентов, и оказанием клининговых услуг. И несмотря на то что арендные лоты принадлежат разным собственникам, все документальные полномочия (и ключи!) сосредоточены в руках УК, которая централизованно представляет интересы апарт-проекта.

Стандартный срок договоров аренды для корпоративных клиентов — и в сегменте квартир, и на рынке апартаментов — по-прежнему составляет 11 месяцев, но, стоит признать, в сегменте апарт-отелей коротких контрактов все-таки значительно больше. Здесь, например, можно поселить сотрудника буквально на два-три месяца — до окончания какого-то краткосрочного проекта. Найти же на такой период качественную квартиру с обслуживанием пока еще сложно. Впрочем, крупные компании, в которых ротация иногородних или иностранных специалистов велика, арендуют квартиры и апартаменты на постоянной основе: когда контракт или проект одного специалиста заканчивается и он уезжает, на его место заселяется новый сотрудник.

Безопасность — еще один ключевой атрибут корпоративной аренды, значимость которого за последние годы выросла. Если речь идет о высокопоставленном резиденте, арендная квартира часто проходит техническую проверку на соответствие нормам безопасности. Это касается электрики, газового оборудования и систем пожаротушения. Причем проверку инициирует непосредственно корпорация (работодатель). В сегменте сервисных апартаментов это встречается реже, так как исправность и работоспособность систем прописывается в рамках договора с УК.

Еще десять лет назад полновесным игроком в этой отрасли были гостиницы. Сегодня они продолжают играть заметную роль в сегменте краткосрочного размещения, но полностью ушли из сегмента долгосрочной аренды, несмотря на высокие стандарты обслуживания, развитую инфраструктуру, выгодное местоположение, возможность получить сразу несколько одинаковых по статусу арендных лотов. Ключевой недостаток здесь — все та же экономика. Хотя гостиницы и предусматривают скидки за длительное бронирование, сумма за месяц все равно набегает немаленькая и существенно превышает стоимость аренды апартаментов или квартир. Кроме того, отсутствие кухни делает этот формат полностью непригодным для долгосрочного семейного проживания.

С развитием рынка профессиональных апарт-проектов рынок корпоративного размещения будет постепенно уходить и из жилого сектора. Тем более что сегодня на это есть законодательные предпосылки — сдавать в аренду теперь можно только проекты, прошедшие официальную сертификацию. У квартир, размещенных в традиционных жилых домах, такой опции нет — в отличие от апарт-комплексов, где «получением звезд» централизованно занимается УК. Учитывая дисциплинированность и законопослушность корпоративных арендаторов, едва ли они захотят себя компрометировать. А значит, спрос на сервисное жилье в ближайшее время будет расти еще активнее. Успеют ли на это оперативно отреагировать девелоперы и сформировать арендную отрасль, вобравшую в себя лучшие практики частной аренды и гостиничного бизнеса, покажет время…