Неэлитная Рублевка: можно ли купить дешевый дом на престижном шоссе

Традиционно Рублевка считается элитным загородным рынком недвижимости. На территориях к западу от Москвы вдоль Рублево-Успенского шоссе продаются самые дорогие участки и коттеджи и селится столичная элита.

Но оказалось, что на этом престижном направлении все-таки попадается доступная по цене недвижимость. Рассказываем, где ее найти и как стать жителем Рублевки за относительно небольшие деньги.

Вообще говоря, это большой вопрос, что считать Рублевкой — ее границы весьма условны, поскольку такой административно-территориальной единицы не существует. Одни эксперты считают, что это территории, непосредственно прилегающие к Рублево-Успенскому шоссе и расположенные в 25–30-километровой зоне от МКАД. Другие дополняют, что к Рублевке можно отнести весьма обширный кластер земель от Можайского шоссе до Новой Риги (между которыми проходит Рублево-Успенское шоссе), а в этих рамках — от Москвы до Звенигорода и даже дальше.

«Считать существующий в таких границах рынок исключительно элитным, конечно, нельзя: там встречаются самые разные предложения, — отмечает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Обычно чем ближе находится объект к Москве или непосредственно к Рублево-Успенскому шоссе — тем он дороже, а чем дальше от МКАД или ближе к Можайскому шоссе — тем дешевле».

Эксперты Knight Frank говорят о так называемой дальней Рублевке, расположенной далее 25 км от МКАД — там цены уже значительно ниже, чем в ближнем поясе. По мнению риелторов «Миэль-Сеть офисов недвижимости», более дешевые объекты могут быть расположены уже за «малой бетонкой», то есть на отдалении 30–35 км от МКАД.

В Penny Lane Realty считают, что имеет смысл рассматривать не пояса, а конкретные локации. «Самые дорогие объекты в Жуковке, Барвихе, Горках. А, например, Николина Гора или территория санаториев ценится не так высоко, потому что до строительства дублера туда было сложнее добраться. Кроме того, сами объекты там значительно проще», — отмечает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

Эксперты «Миэль-Сеть офисов недвижимости» также советуют искать относительно недорогие объекты в дальних садовых товариществах или деревнях. Но предупреждают, что по сравнению с аналогичными объектами на других направлениях рублевские дороже.

Бюджетные предложения на Рублевке вполне сопоставимы по ценам со средними предложениями на Новорижском и Можайском шоссе, особенно те, что расположены в 25–35-километровой зоне, добавляют эксперты Knight Frank.

По данным компании «Метриум», средний бюджет предложения элитного дома в этом направлении равен 326,4 млн руб. Такую цифру приводим для сравнения с бюджетными предложениями — а они там действительно есть.

«Исторически Рублевка не была абсолютно однородной территорией с единой застройкой, — пояснил директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик. — Не было такого, что состоятельные люди живут в одной местности, а остальные — в другой. Все жили вперемешку, многие «простые» люди, например, на Рублевке работали. Проживают там на протяжении многих лет и даже сейчас не готовы продавать свою недвижимость. До сих пор есть места, где рядом с роскошным элитным коттеджем через забор соседствует вполне обычный дачный домик».

Относительно недорогие предложения на Рублевском направлении весьма разнообразны. В первую очередь, недорогая недвижимость представлена квартирами.

По данным аналитического центра ЦИАН, самое бюджетное предложение на Рублевке в этом сегменте — однушка площадью 33 кв. м., которая продается за 3,3 млн руб. в панельной пятиэтажке в поселке Горки-2. Просторную двушку площадью 65 кв. м на вторичном рынке здесь можно купить всего за 8 млн руб.

Средняя цена 1 кв. м жилья в многоэтажных кирпичных и панельных домах в поселении Горки-2 — 105,1 тыс. руб. Чуть дороже «квадрат» стоит в поселке Усово-Тупик — 109,4 тыс. руб. В поселении Барвиха средняя стоимость 1 кв. м составляет 129,7 тыс. руб.

Дешевую загородную недвижимость на ближней и средней Рублевке стоит поискать в сегменте старых дач. По данным ЦИАН, самое дешевое предложение в этом направлении на сегодняшний день — деревянный домик площадью 60 кв. м с участком в четыре сотки в деревне Борки, который продается за 3 млн руб. Однако такие предложения встречаются на рынке нечасто. Например, следующее по цене предложение уже втрое дороже — 9,2 млн руб. (таунхаус в Успенском под чистовую отделку), отмечают эксперты ЦИАН.

Больше доступных предложений — в дальних локациях. По данным «Инком-Недвижимости», на расстоянии 50 км (то есть почти рядом со Звенигородом) можно найти на вторичном рынке приличную дачу за 4 млн руб. На первичном рынке есть поселки с участками без подряда стоимостью 0,5–1 млн руб. и небольшие коттеджи по цене около 6 млн руб. Средний же ценник для массового сегмента в этой локации составляет 8–9 млн руб. при покупке дома площадью 120–140 кв. м и 4–5 млн руб. в случае приобретения участка 10 соток. «Такие цены чуть выше рынка, они находятся на уровне стоимости объектов, расположенных на западе ближайшего Подмосковья», — отмечает Дмитрий Таганов.

Элитный рынок постепенно поглощает на Рублевке и поселения, и дачные товарищества. И на месте неказистых домиков вырастают премиальные особняки. На Рублевке еще есть дома, которые едва ли подходят под определение «особняк» или «дорогой коттедж», но в элитном сегменте на первом месте все равно стоит локация, говорят в Penny Lane realty. Cамая неказистая постройка на Рублево-Успенском шоссе будет стоить значительно дороже аналога на другом направлении.

«Для примера, сейчас продается дом в Серебряном Бору, — рассказал Сергей Колосницын. — Сама постройка — обычный «сэндвич», который сам по себе мало кому интересен. Однако локация позволила владельцу установить прайс в $9 млн».

Вероятно, такую недвижимость будут рассматривать под снос, как участок под застройку, подытожил эксперт.