Инвестиции в российскую и зарубежную недвижимость в 2019 году. Тенденции

Говоря об инвестировании в российскую недвижимость, я бы выделил несколько тенденций на рынке, которые отмечаются с начала 2019-го и, вероятно, сохранятся в ближайшие годы.

Прежде всего, ситуация на рынке недвижимости как товара длительного потребления очень сильно зависит от платежеспособного спроса. Учитывая, что доходы населения падают на протяжении последних четырех-пяти лет, можно предположить, что это будет отражаться и на стоимости недвижимости. Конечно, нельзя ожидать, что цены на квартиры упадут через месяц, но постепенно они могут начать снижаться, если уровень доходов вдруг не начнет расти.

Почему мы пока не видим серьезного падения цен на рынке недвижимости? Это объясняется, в частности, тем, что данный товар в принципе не очень эластичен спросу. А во-вторых, спрос на покупку квартир в последние годы сохранялся благодаря устойчивому снижению ставки по ипотечным кредитам. Видя такую возможность, люди проявляли интерес к покупке недвижимости, особенно когда ставка преодолела психологически комфортный уровень и опустилась ниже 10% годовых.

Однако уже сейчас наблюдается обратная тенденция. С осени предыдущего года банки начали поднимать ставки по ипотеке. По статистике, которую ведет Центральный банк России, средневзвешенная ставка выданных ипотечных кредитов по состоянию на 1 марта 2019 года составила уже более 10%. То есть впервые с октября 2017 года ставка вновь обозначается двузначными значениями.

Более того, видя растущую закредитованность населения, Центробанк планомерно в течение нескольких месяцев начинает утяжелять условия выдачи кредитов для коммерческих банков. То есть он повышает риск такого финансирования, и эти риски банки начинают закладывать в стоимость денег, которые выдают заемщикам. Вследствие чего можно предположить, что количество предъявляемого спроса, который генерируется населением, в том числе с помощью ипотечных кредитов, будет падать.

Если говорить о специфике инвестиций в недвижимость в России, можно отметить, что такие варианты, как покупка квартиры для сдачи в аренду и размещение средств на депозите, никогда не сравнивались напрямую.

Если вы инвестируете в жилую недвижимость и сдаете квартиру в аренду, то ваш доход (с учетом уплаты налогов, периодического ремонта и обновления техники) всегда колебался в районе 2–3% годовых в рублях. Но эти небольшие проценты никого не пугали, потому что инвесторы всегда в большей степени рассчитывали на рост стоимости недвижимости как таковой. А цена квадратного метра всегда повышалась опережающими темпами, и арендные платежи для инвестора были тем фактором, который просто сопутствовал этой сделке.

Но когда рост цены на недвижимость приоставновится, перед людьми встанет вопрос об альтернативных инструментах инвестирования. И тогда уже можно будет напрямую сравнивать потенциальную доходность от сдачи квартиры в аренду с потенциальной ставкой по депозиту. И если вклад уже сейчас можно открыть со ставкой выше 7% годовых, то доходность от сдачи квартиры будет составлять в рублях примерно 3% в год.

Однако восприятие недвижимости как беспроигрышного варианта инвестирования глубоко укоренилось в сознании россиян. Возможно, ситуация поменяется, но вряд ли это произойдет очень быстро, поскольку в России наблюдается дефицит инвестиционных инструментов. Поэтому я допускаю, что люди будут по-прежнему вкладывать в недвижимость, даже несмотря на потенциальную упущенную выгоду по сравнению со ставками по депозитам. Просто потому, что люди не знакомы с другими инвестиционными инструментами, а иметь квартиру в собственности — это психологически достаточно комфортно.

В целом, если мы говорим про человека, который планирует свое потребление только в рублях, то российская недвижимость — тот вариант, при котором можно исключить валютные риски. Но, учитывая, что цены на многие продукты привязаны к валютной составляющей, мы так или иначе все равно страдаем от девальвации рубля. Если же корзина потребления привязана к валюте, уже имеет смысл думать об инвестициях в зарубежную недвижимость, в частности — в европейскую. Это защищает от валютных рисков российской зоны, и вы получаете инвестиции, номинированные в евро.

В Европе ставки доходности от объектов, которые сдаются в аренду, могут составлять от 1,5% до 6% годовых в евро. Доход в 5–6% годовых в евро можно получать от сдачи коммерческой недвижимости, причем с учетом кредитного плеча. А 1,5% в среднем составляет доход от сдачи жилой недвижимости, которая традиционно считается более надежной. В этом случае меньше рисков, но и доходность достаточно низкая.

При этом россиянин может получить ипотечный кредит в Европе в среднем под 1,5–2% годовых в евро на срок 20 лет и более. Для местных эта ставка еще ниже.

Повышение учетной ставки Европейского центрального банка привело бы к подорожанию стоимости ипотеки для заемщиков, что в свою очередь отразилось бы на уменьшении спроса. Но обычно центральные банки стремятся повышать ставку в ситуации, когда экономика очень сильная и нужно остудить ажиотажный спрос. Сейчас же европейская экономика находится в таком состоянии, что ЕЦБ вынужден отложить начало цикла повышения процентных ставок в Европе примерно до 2021–2022 годов.

Из этого можно сделать вывод о том, что инвестиции в европейскую недвижимость на сегодняшний день являются достаточно комфортным инструментом.