Рынок ограниченного предложения: когда в Москве закончится дефицит офисов
Время арендатора на рынке офисной недвижимости прошло: сейчас мы все чаще говорим о нехватке качественных площадей в отдельных районах. Несмотря на начавшийся рост объемов ввода, реально преодолеть дефицит офисов Москва сможет не раньше 2022 года. До этого времени мы будем наблюдать рост арендных ставок на фоне продолжающегося активного спроса со стороны российских и международных компаний на качественные офисные блоки.
Формально рынок офисной недвижимости понемногу начинает оживать. По итогам первого квартала 2019 года ввод в эксплуатацию составит 70 тыс. кв. м, что в два раза выше показателя аналогичного периода прошлого года. В общей сложности в 2019 году планируется ввод 450 тыс. кв. м офисных площадей — в 3,5 раза больше, чем в 2018-м. Но только для преодоления сложившегося дефицита этого все равно окажется недостаточно.
Однако выбор у компаний, которые задумались о смене локации, довольно ограничен. Уровень вакантности на офисном рынке составляет 8,7%, и за год показатель сократился на 1,8 п. п. Несмотря на растущий ввод, по нашим прогнозам, объем свободных площадей продолжит снижаться и составит не более 7–8% по итогам 2019 года. Это можно объяснить слишком длительным периодом спада: объемы ввода офисной недвижимости неуклонно снижались с 2014 года, и в последние несколько лет мы наблюдали минимальные показатели за всю новейшую историю рынка.
Произошедший на фоне кризиса рост доли вакантных площадей сильно напугал девелоперов, которые принимали решение отложить реализацию проектов до стабилизации ситуации. И хотя сейчас эта тенденция преодолена и в некоторых районах мы видим реальный дефицит качественных площадей, считать, что активность застройщиков в полной мере возобновилась, пока нельзя.
Из всего объема ввода офисной недвижимости, который заявлен на 2019 год, только 15% проектов были анонсированы после 2014 года, все остальные заявлялись еще ранее. При этом в условиях ограниченного выбора блоков большой площади крупные арендаторы сейчас стремятся заключать сделки на ранних стадиях строительства. Например, уже полностью арендована первая фаза реконструкции бизнес-центра «Рассвет» группой компаний ПИК, Росбанк снял 15,5 тыс. кв. м БЦ «ОКО» (фаза II), что составляет более половины от всего здания. Все эти объекты будут введены в эксплуатацию только в текущем году.
Сейчас мы наблюдаем, что ситуация постепенно меняется в лучшую сторону. Инвесторы возвращаются на рынок качественной офисной недвижимости, рассматривая его как надежный и относительно прибыльный источник дохода. Но, учитывая длину строительного цикла, массового ввода новых офисов можно будет ожидать только в 2022–2023 годах. До этого времени на фоне постепенного ввода объектов и стабильного спроса на офисы мы неминуемо столкнемся с ростом ставок, пик которого придется на 2020–2021 годы.