Главные факторы, которые будут влиять на цены на жилье в 2019 году

В 2019 году на рынок первичного и вторичного жилья будет влиять ряд причин, которые смогут привести к росту цен. Стоимость квадратного метра жилья в Москве, по прогнозам опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость» экспертов, может вырасти на 5–15%. В то же время на цены окажут влияние сдерживающие факторы и не позволят им существенно расти.

Главное влияние на стоимость столичных квартир, по мнению риелторов и девелоперов, окажут переход на проектное финансирование, растущие издержки застройщиков, инфляция, повышение налогов и ипотечных ставок, большой объем предложения на рынке, а также падение доходов населения. Эксперты рассказали, куда качнется ценовой маятник в 2019 году.

Основным фактором роста цен на новостройки в 2019 году может стать переход на проектное финансирование строительства. С 1 июля все девелоперы начнут продажи в новостройках через эскроу-счета. Средства дольщиков они смогут получить только после сдачи дома в эксплуатацию. Уже скоро застройщики будут вынуждены привлекать банковские кредиты. «Согласно данным властей, ставка по кредитам на строительство может составить порядка 6–8%. Именно такую переплату и придется включить в стоимость квадратного метра», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Однако генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает, что кредитно-денежная политика в России ужесточается, ключевая ставка Банка России растет, а значит, будут дорожать и займы. Соответственно, вырастут цены на жилье, возводимое на средства банков, считает он. Подавляющему большинству девелоперов придется перестроить финансовую модель существующих жилых проектов, стратегию их реализации, что может привести к дополнительным расходам, приостановке строительства и другим неприятностям, которые повлекут за собой рост цен, поясняет эксперт.

Реформа долевого строительства приведет к уходу с рынка слабых и/или непрофессиональных строительных компаний. Это повлечет за собой снижение объемов строительства и, как следствие, сокращение предложения жилья, что скажется на росте цен, считает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В то же время генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина убеждена, что рост средних цен на новостройки в Москве будет ограничиваться возможностями платежеспособного спроса. Застройщики не смогут полностью переложить рост своих издержек на покупателя, для поддержания активных продаж им придется пожертвовать частью своей прибыли и сдерживать повышение цен, говорит Шаталина.

Один из важных факторов — дальнейшее повышение ключевой ставки и, соответственно, рост ставок по ипотеке, считают риелторы. Дешевая ипотека стала основным фактором высокого спроса на столичные квартиры, который смог поддержать цены на жилье в прошлом году. В этом году роль ипотеки очевидно снизится, считают опрошенные редакцией эксперты. Центробанк уже дважды повышал ключевую ставку, в результате ставки по ипотеке во многих банках тоже выросли — на 0,5–1 п. п. По мере подорожания кредита спрос будет снижаться, если, конечно, для поддержания доступности жилья девелоперы не начнут опускать цены в своих проектах, прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Если ставки достигнут заградительных 13–14%, это уже может сдерживать большинство покупателей. Впрочем, данный фактор, скорее, станет причиной снижения количества сделок, а не роста цен, прежде всего на вторичном рынке. На первичном же поддержать уровень продаж помогают совместные программы банков и застройщиков, все еще позволяющие получить ипотеку по ставке от 6%», — говорит Ирина Доброхотова.

В 2018 году уровень спроса в Москве радовал как девелоперов новостроек, так и продавцов вторичных квартир. Показатели по сделкам существенно выросли. По данным риелторов, количество зарегистрированных ДДУ по итогам 2018 года относительно 2017-го увеличилось на 40%, а спрос на вторичном рынке — почти на 30% за этот же период. В результате цены на жилье в Москве росли.

Однако этот всплеск был вызван низкими ипотечными ставками, а не увеличением доходов москвичей, которые, по данным Мосгорстата, снизились за первое полугодие прошлого года на 0,6%. Таким образом, рост сделок с недвижимостью не свидетельствует об улучшении покупательских возможностей, резюмирует Олег Репченко. «По сути, 2018 год благодаря низким ставкам по ипотеке «отъел» часть спроса у последующих периодов. Те, кто задумывался о покупке в ближайшие год-два, поторопились воспользоваться моментом. А это значит, что в 2019-м спрос станет меньше, чем он мог бы быть», — считает эксперт.

«В 2019 году мы рассчитываем на то, что уровень спроса будет как минимум сопоставимым с 2018-м. К тому же интерес покупателей поддерживается за счет предстоящих изменений в законодательстве. Есть риск того, что девелоперы станут выводить в продажу относительно готовые объекты по более высокой стоимости квадратного метра, чтобы компенсировать переплату по проектному финансированию. Это также стимулирует инвесторов совершить сделку до 1 июля 2019 года», — говорит Литинецкая.

Дополнительное давление на рынок оказывают большие объемы предложения на первичном рынке, отмечают аналитики. В Москве между ТТК и МКАД, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объем предложения в 2018 году снизился примерно на 3%. Однако новое строительство ведется активно, даже существующих объемов без учета появления новых проектов хватит еще года на три минимум, убежден Репченко. По его мнению, повышенная конкуренция (а девелоперы конкурируют не только друг с другом, но и со вторичным рынком) в условиях ограниченной платежеспособности приводит к тому, что основным инструментом в борьбе за покупателя является доступная цена.

«Несмотря на большой объем полученной разрешительной документации (теоретически застройщики могут продолжать выводить по 1,0–1,3 млн кв. м нового предложения ежемесячно), вряд ли темпы вывода новинок будут, как летом и осенью 2018-го. Это влечет за собой риски затоваривания, а в Москве еще и упирается в конкуренцию за строительные мощности с проектами в рамках программы реновации. Меньше нового предложения на котловане — меньше недорогого предложения в общем объеме и выше средняя цена», — утверждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Сдерживающим фактором роста цен на первичное и вторичное жилье в 2019 году также являются рост уровня инфляции и снижение доходов москвичей, отмечают опрошенные редакцией эксперты. «Доходы населения продолжают снижаться за счет инфляции, роста налоговой нагрузки, стоимости топлива и др. Соответственно, и решать жилищный вопрос люди смогут в рамках своего уменьшающегося бюджета. Скорее всего, этот фактор вызовет коррекцию среднего запроса покупателя — уменьшение площади квартиры, комнатности, приобретение жилья более бюджетного типа», — считает Шаталина.

При этом повышение НДС с 18% до 20% может увеличить издержки застройщиков, которые они попытаются переложить на плечи покупателей. По оценке коммерческого директора девелоперской компании Tekta Group Натальи Козловой, более 60% всех поставок товаров и услуг, которые требуются застройщикам для реализации проектов, облагаются налогом на добавленную стоимость. Вторым фактором роста цен на первичку Козлова называет в целом повышение издержек по экономике из-за роста цен на различную продукцию — в частности, продолжается увеличение расценок на топливо, что прямо влияет на себестоимость строительства.

В целом риелторы и девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», не ожидают как существенно роста стоимости жилья на первичном и вторичном рынках, так и их падения. Цена «квадрата» в столичных новостройках по итогам 2019 году может вырасти не менее чем на 10–12%, считает Вражнова. По прогнозам Литинецкой, уровень цен на первичном рынке может увеличиться на 5–10%. При этом, по мнению генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в прошлом году рост средней стоимости новых квартир (на 4,5–6%) носил краткосрочный характер как ответ на ожидания перемен на рынке недвижимости в связи с переходом на эскроу-счета и прогнозируемым удорожанием новостроек.

«На рынке отсутствуют фундаментальные причины для значительного рыночного роста цен на новостройки. Факторы, сдерживающие повышение стоимости и связанные с областью платежеспособного спроса, имеют сильное воздействие на принятие решения о покупке недвижимости», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, причины, которые могут привести к росту цен, лежат в области поведения девелоперов — это ответ на меняющиеся правила ведения бизнеса и формирования затратной части строительных работ.

В отличие от первичного рынка вторичное жилье вряд ли покажет рост цен: средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте после небольшого повышения в 3–5% в первом полугодии по итогам всего года покажет снижение на 1–2%, считает Литинецкая. Общее развитие экономической ситуации, инфляция, риск ослабления рубля, отсутствие предпосылок к заметному росту доходов населения, а также реализованный в значительной степени в 2018 году покупательский спрос, скорее всего, приведут к снижению спроса со стороны покупателей, а следовательно, не позволят ценам на вторичную недвижимость расти, добавляет Вражнова.

Несмотря на причины, способные повлиять на снижение средних цен в Москве, риелторы и девелоперы не ожидают их падения. Единственным значимым фактором возможного снижения цен Алексей Попов из ЦИАН называет реализацию кризисного сценария в экономике, сопоставимого с событиями 2014 года. «В таком случае для поддержания спроса большинство застройщиков прекратят индексировать цены, запустят скидки и акции. Вероятность наиболее жесткого сценария пока представляется маловероятной», — считает аналитик.