Как изменились московские новостройки за последние 10 лет
Для истории современной России десять лет — внушительный срок. Это больше трети всего периода существования нашей страны после развала СССР. И столько же — с момента возникновения свободного рынка недвижимости. Поэтому десятилетие одной из крупнейших в этой отрасли премий — Urban Awards — действительно значимое событие. За это время участниками, финалистами и победителями премии стали сотни жилых комплексов. Мы проанализировали такой внушительный объем и расскажем, как эволюционировали столичные новостройки массового сегмента за последнее десятилетие.
Чтобы понимать, каким был рынок новостроек десять лет назад, необходимо знать несколько фактов. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы в тот период составляла около $5 тыс. Причем до этой отметки цены спустились из-за кризиса — за год-полтора до первой церемонии выручения премии Urban Awards «квадрат» в новостройке стоит $6–6,5 тыс. (по текущему курсу — 400–450 тыс. руб.). Сегодня это средний уровень цен в премиальных новостройках, а тогда — в целом по рынку.
Впрочем, в тот период первичный рынок Москвы в основном и состоял из высокобюджетных сегментов. Понятия «комфорт-класс» тогда не существовало в принципе, был исключительно сегмент эконом. И выход каждого нового проекта в данном классе становился настоящем событием. Это сегодня массовый сегмент Старой Москвы насчитывает не менее 100 жилых и апартаментных комплексов, еще три десятка реализуются в Новой Москве. Десять лет назад новостройки экономкласса можно было пересчитать буквально по пальцам, а до появления Новомосковского и Троицкого административных округов оставалось еще три года.
Каким был экономкласс десять лет назад? Во-первых, типовое панельное жилье. Во-вторых, далеко от метро. В-третьих, ни о какой развитой собственной инфраструктуре речи не шло в принципе. Как и об отделке. Или доступных ценах. Или дешевой ипотеке. Более того, договоры долевого участия, без которых сегодня невозможно представить первичный рынок жилья, были тогда еще большой редкостью. Несмотря на то что регламентирующий эту сферу закон № 214-ФЗ вступил в силу в 2005 году, только в конце 2009-го были приняты поправки, сделавшие применение закона обязательным. В первый год после вступления в силу этих изменений в Москве зарегистрировали 1402 ДДУ. За 11 месяцев 2018 года показатель составил 71 тыс. ДДУ, то есть в 50 раз больше.
Одним из самых ярких примеров новостроек экономкласса того времени является жилой комплекс «Марфино», который, по сути, стал прообразом современных жилых комплексов класса комфорт. Масштабный — около 300 тыс. кв. м недвижимости, комфортный — квартиры с четырьмя вариантами отделки, собственными школой и детским садом, объектами коммерческой инфраструктуры на первых этажах, быстрый — 22 корпуса построены за четыре года, доступный — стоимость квадратного метра начиналась от 72 тыс. руб. Правда, тогда такая сумма была эквивалентна примерно $2,5 тыс. Сегодня это начальный уровень цен в сегменте бизнес.
Впрочем, при всех своих преимуществах до современных новостроек комфорт-класса ЖК «Марфино» было еще далеко. В проекте возводились панельные дома. Сегодня на долю панели приходится лишь 10% всего предложения на первичном рынке, а в массовом сегменте Старой Москвы 75% всех квартир возводятся по монолитной технологии. ЖК «Марфино» расположен таким образом, что попасть на ближайшую крупную автомагистраль, ведущую в центр, довольно сложно в силу ограниченной пропускной способности Ботанической улицы. А до ближайшей станции метро на тот момент пешком было идти не менее получаса. Также не хватало подземного паркинга, дворов без машин, индивидуальной архитектуры и дизайнерской отделки входных групп. То есть значительной части атрибутов, присущих сегодня комфорт-классу.
Чтобы увидеть, как эволюционировал рынок новостроек массового сегмента Москвы, достаточно вспомнить, кто становился победителями премии Urban Awards в разные годы. В 2010 году лучшей новостройкой экономкласса в Москве был признан ЖК «Лазаревское» от ГК «Пионер». Именно этот девелопер первым начал использовать определение «комфорт-класс» на московском рынке (на тот момент комфорт-классом называли новостройки категории эконом питерские застройщики). А впоследствии компания объединила все свои проекты под зонтичным брендом LIFE, который активно продвигается и сегодня, причем не только в комфорт-классе, но и в категории бизнес.
В 2011 году победителем в экономклассе стал жилой комплекс «Шоколад» на Алтуфьевском шоссе (элитный жилой комплекс с таким же названием находится в Таганском районе ЦАО). Так же как и у победителя 2010 года, эта новостройка возведена по монолитной технологии, в ней предусмотрен подземный паркинг. Однако «Шоколад» находится в пределах МКАД, что можно расценивать как очередной этап процесса эволюции массового сегмента.
2012 год. В фаворитах снова компания «Пионер» и жилой комплекс «LIFE-Волжская». Архитектурная концепция от мастерской «Сергей Киселев и партнеры», благоустроенная территория квартала, собственная инфраструктура, подземный паркинг, пешая доступность до метро «Волжская». Благодаря удачному сочетанию компонентов проект обеспечил себе победу и спустя год — в 2013-м — жилой комплекс получил премию Urban Awards, но уже как лучший ЖК комфорт-класса. Номинация в сегменте эконом была упразднена.
Следующий год стал триумфом Новой Москвы. Именно сюда отправились награды и за лучший построенный проект комфорт-класса («Николин Парк»), и за лучший возводимый («Рассказоvо»). Если бы не локация, то оба проекта по своим характеристикам вполне можно было бы отнести к бизнес-классу: авторская архитектура, благоустроенная территория с большой площадью озеленения и водоемами, полный набор инфраструктуры, включая школу, детские сады, торговый центр и т. д. В 2015 году вторая очередь ЖК «Николин Парк» снова была признана лучшей готовой новостройкой комфорт-класса.
А лучшим строящимся в тот год эксперты признали один из первых проектов комплексного освоения на территории Москвы в границах МКАД — «Город на реке Тушино-2018». Данный проект тоже можно рассматривать как серьезный эволюционный скачок: в масштабной новостройке предусматривается строительство нескольких сотен тысяч «квадратов» жилья, разнообразнейшая инфраструктура, в том числе мощный спортивный кластер, включающий стадион «Открытие Арена» — домашнюю площадку московского «Спартака». К слову, в 2018 году стадион принимал матчи чемпионата мира по футболу, за что на юбилейной премии Urban Awards 2018 получил специальную награду «Первый и единственный жилой проект, принявший ЧМ по футболу в России».
В 2016 году лучшим готовым проектом комфорт-класса стал жилой комплекс «Дом на Нагатинской» от компании «Лидер Инвест». Новостройки от этого девелопера представляют собой камерные объекты с авторской архитектурой и в очень удачных локациях. И своими проектам «Лидер Инвест» формирует узкий сегмент клубных домов комфорт-класса. А ведь десять лет назад это была исключительная прерогатива элитного жилья. Среди строящихся объектов комфорт-класса Москвы премию получил квартал «LIFE-Ботанический сад» — один из первых проектов в столице, в составе которого представлены корпуса разных классов (комфорт и бизнес). При этом для них предусмотрена общая инфраструктура, одинаково удобная транспортная доступность.
В 2017 году победителем стал жилой квартал «Ривер Парк». Это еще один прорыв на столичном рынке недвижимости массового сегмента — первый жилой комплекс комфорт-класса с собственной прогулочной набережной Москвы-реки. Награда за лучший строящийся объект в данном сегменте досталась ЖК «Поколение». В этой новостройке помимо привычных форматов покупателям предлагаются двухуровневые пентхаусы с панорамным остеклением высотой почти 6 м. Можно было представить что-то подобное десять лет назад в панельках экономкласса?
Ну и наконец, десятая юбилейная премия 2018 года. Лучшим готовым проектом комфорт-класса жюри выбрало «Город на реке Тушино-2018». Как видно, для нашей премии это вполне обычное явление, когда проект награждается и на этапе возведения, и по факту завершения стройки. Лауреат среди строящихся — ЖК «Преображение». В комплексе есть полный набор атрибутов, которые когда-то встречались далеко не в каждой новостройке бизнес-класса: школа, детские сады, медицинский центр, дизайнерские входные группы и лифтовые холлы, а также статус небоскребов — высота корпусов составляет 100 м.
Получается, что за десять лет стандартная новостройка экономкласса из типового панельного дома вдали от метро превратилась в монолитное строение с авторской архитектурой, дизайнерской отделкой, удачной локацией и полным набором инфраструктуры. При этом повышение качественного уровня сопровождалось изменением ценообразования. Правда, не в сторону увеличения — сегодня новостройки комфорт-класса стоят минимум вдвое дешевле, чем десять лет назад. И это, пожалуй, главный результат десятилетнего эволюционного процесса: выше качество за меньшие деньги.