«В Москве еще минимум пять лет будут строить жилье по старым правилам»

Читать в полной версии

Власти Москвы выдали застройщикам разрешений на строительство около 21 млн кв. м жилья. Около 70% из этих проектов будут возводиться и продаваться по старым правилам. По оценке главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, до полного перехода на проектное финансирование девелоперы еще пять-шесть лет будут строить проекты по старым правилам.

Также в интервью «РБК-Недвижимости» чиновник рассказал о российских и иностранных инвестициях в недвижимость Москвы и ее привлекательности для инвесторов, новых требованиях к застройщикам жилья, проблемах девелоперов при переходе к проектному финансированию и статусе апартаментов в столице.

— Москва представляла свои инвестиционные возможности на международной инвестиционной выставке недвижимости ExpoReal в Мюнхене. Видите ли вы сегодня на столичном рынке иностранных инвесторов в различных секторах недвижимости и строительстве?

— Москомстройинвест отвечает за строительство во всех секторах. И практически в каждом из них, будь то офисная, торговая, складская, спортивно-развлекательная и жилая, мы видим иностранные инвестиции. Но, к сожалению, в течение последних трех лет отмечается сокращение объемов иностранных инвестиций, в первую очередь европейских и американских, либо затягивание сроков реализации ранее запланированных проектов, в частности американскими и чешскими компаниями.

С другой стороны, традиционные иностранные инвесторы из Турции и Китая, наоборот, только увеличивают объемы инвестиций, в частности в строительство торговых центров, офисов и гостиниц. Также чаще наблюдается их участие в строительных подрядах, в том числе по госконтрактам. Эти инвесторы работают и на московских градостроительных проектах. От общего объема ввода в Москве — это около 8 млн кв. м — доля зарубежных проектов составит в нынешнем году около 220 тыс. кв. м недвижимости, то есть более 2% от вводимых квадратных метров в столице. Мне кажется, это достаточные объемы.

— Инвесторы из каких стран вкладывают сегодня больше?

— Посчитать сложно. Возникает вопрос, как расценивать происхождение иностранного капитала. Возможно, это российские инвесторы, возвращающие свои капиталы из офшоров или других стран. Если говорить о жилищном строительстве, то из 280 застройщиков иностранных компаний всего шесть, а российских с иностранным участием около 25% от общего числа. Но здесь нельзя сказать однозначно, что это иностранный капитал, так как акционеры зарегистрированы в зонах оптимизации налогообложения — на Кипре и других островах.

— В каких секторах в основном работают иностранные инвесторы?

— Статистика говорит, что это торговая и офисная недвижимость. Здесь есть несколько преимуществ — объект не продается, а сдается в аренду, и иностранная компания продолжает получать доход на территории России. Зачастую после строительства иностранной компанией торгового центра она сдает его в аренду в основном иностранным брендам. Таким образом, доступ на рынок некоторым зарубежным брендам становится более комфортным и простым. Условно говоря, европейский инвестор, строящий здесь торговый центр, чаще привлекает крупные иностранные сетевые бренды торговли мебелью или продуктами, что упрощает доступ на наш рынок не только компаниям, но и товарам. Это нормальная практика и естественное развитие рынков. То же самое нужно делать и российским компаниям — расширять доступ отечественных товаров на зарубежные рынки.

— Вы говорили, что с рынка уходят американские и европейские компании. Видите ли вы, что на их место приходят инвестиции с других рынков, например стран СНГ, ближневосточные, азиатские или китайские инвесторы?

— Да, мы наблюдаем рост заинтересованности со стороны инвесторов из других стран, в том числе из Азиатско-Тихоокеанского региона. Надеемся на постепенное восстановление объемов иностранных вложений до докризисного уровня. Но в условиях продолжающихся санкций и негативных настроений на Западе это сделать сложно.

Сейчас мы видим, что объем иностранных капиталов на фондовом рынке, которые инвесторы вкладывали в публичных российских девелоперов, постепенно сокращается. Вполне возможно, что отечественные девелоперы, которые ранее размещались на европейских и американских биржах, предпочтут азиатские и другие фондовые рынки.

— А иностранные подрядчики появляются на московском рынке как строители инфраструктурных и других крупных проектов?

— В январе 2017 года был заключен договор с китайской корпорацией China Railway Construction Corporation Limited (CRCC) на строительство станционных комплексов «Аминьевское шоссе», «Мичуринский проспект», «Проспект Вернадского», 4,6 км перегонных тоннелей с притоннельными сооружениями и тупиков за станцией «Аминьевское шоссе». Важным направлением в развитии сотрудничества является строительство Китайского делового центра «Парк Хуамин».

Остались на московском рынке и компании из других стран, в том числе турецкие. Среди продолжающих работу в столице иностранных компаний стоит назвать, например, «Хайнц», «Икеа», «Ашан», «Мега».

— В целом где больше инвестиций, и российских, и иностранных?

— В Москве самые большие инвестиции идут в жилье — это порядка 2 трлн руб. в реализуемых сегодня проектах.

— Недавно на вашем сайте был обновлен список застройщиков, у которых правительство Москвы не рекомендует покупать жилье. Уже 32 компании. По каким признаком туда попадают девелоперы?

— Сегодня в Москве 285 застройщиков возводят 620 объектов. Безусловно, безопаснее для граждан было бы покупать готовое жилье. Но действительность такова, что львиная доля жилых объектов на первичном рынке приобретается в формате долевого строительства, контролировать которое и призван Москомстройинвест.

Что касается списка, то здесь необходимо дать пояснения, хотя мы уже и комментировали ситуацию. В связи с тем что 32 застройщика не исполнили требование законодательства по открытию специального расчетного счета в уполномоченном банке до 1 сентября 2018 года, у них фактически было отозвано право привлечения новых денежных средств граждан. Эти компании можно условно разделить на три группы.

Первая — компании, объекты которых уже находятся под особым контролем правительства Москвы и Москомстройинвеста, а сами застройщики — либо в процедуре банкротства, либо в стадии ликвидации, либо прекратили стройку. Для этих компаний отзыв права привлечения вообще ни к чему не приведет, так как они уже давно не привлекают средств дольщиков.

Вторая — действующие застройщики, объекты которых находятся на завершающей стадии строительства. Девелоперы не смогли открыть спецсчета в установленное время по тривиальным причинам: из-за неряшливости менеджмента, неисполнительности и безалаберности управленцев и т. д. Но, скорее всего, у этих компаний и не было необходимости привлекать дополнительные средства — их объекты находятся в высокой степени готовности.

Третья — оставшиеся компании (на момент приостановки регистрации новых договоров долевого участия их было шесть), в портфеле которых есть объекты, в том числе и замороженные, различного функционального назначения, в том числе и нежилого. Эта категория самая опасная. Признав жилые объекты компаний из данной группы высокорисковыми, Комитет тут же взял их под свой контроль.

После опубликования списка «32» мы неоднократно отмечали, что приостановка возможности привлекать новые денежные средства населения не является приостановкой деятельности застройщика. Со временем, когда обязанность по открытию специального расчетного счета будет исполнена, с застройщика снимут эти ограничения. Что уже и произошло в случае трех компаний из последней группы: к настоящему моменту они успешно открыли спецсчета в уполномоченном банке, вернув тем самым себе право привлекать новые денежные средства у населения.

— Как в целом девелоперское сообщество отнеслось к новым требованиям по строительству жилья? Какие вопросы их больше всего волнуют?

— Мы работаем как с крупнейшими застройщиками, так и с небольшими, в том числе через Ассоциацию инвесторов Москвы. Проводим различные консультации и семинары по сдаче отчетности, применению нового законодательства и т. д. Это помогает разъяснять девелоперам, что делать дальше.

Сегодня есть несколько неясностей, вопросов по правоприменению новых поправок, вступивших в силу 1 июля 2018 года. По некоторым из них уже есть пояснения от Минстроя РФ, по некоторым пояснения только готовятся. Эти ответы очень важны, так как сообщество девелоперов озабочено изменениями законодательства. Особенно это важно для осуществления деятельности застройщиков в переходный период, когда продолжает действовать старая форма привлечения ответственности и происходит апробирование принципиально новой.

— Насчет нецелевого расходования средств: чаще всего девелоперы за счет средств, привлеченных в строительство жилья, возводили и социальную инфраструктуру — детсады, школы, поликлиники. Смогут ли они их строить и станут ли? Ведь фактически на средства дольщиков их уже не построить?

— Сегодня эта норма сохранилась. Застройщик имеет право расходовать денежные средства дольщиков для строительства следующих объектов: детских садов, школ, поликлиник и дорожной инфраструктуры. Но при одном условии: если будет иметь подписанное соглашение о безвозмездной передаче социального объекта муниципалитету еще до начала реализации проекта. На данный момент в девяти случаях из десяти таких соглашений нет. Это серьезное ограничение, которое, безусловно, усложнило жизнь застройщикам. Надеюсь, что данный вопрос будет пересмотрен законодателями.

— Аналитики отмечали всплеск активности девелоперов в России и в Москве перед вступлением в силу новых требований к застройщикам. До 1 июля они пытались получить как можно больше разрешений на строительство, ГПЗУ и других документов, которые позволили им продавать по старым правилам — без оформления эскроу-счетов. Насколько в Москве выросла выдача разрешений на строительство?

— Мы зафиксировали рост получения разрешений на новые жилые проекты до 1 июля 2018 года. Только с мая по июнь их было выдано на 30% больше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Это понятно: если инвестор получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, то он может строить объекты по старым правилам, то есть без ограничений: любое количество объектов по любому количеству разрешений. Мы не препятствуем процессу, но отказываем в выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ (ЗОС) в случае неправильно подготовленных документов.

— Этот ажиотаж на рынке продолжается?

— До 1 июля 2018 года было согласовано множество площадок, выданы разрешения на строительство множества проектов, которые сейчас практически в полном объеме выходят на рынок. Сегодня — в переходный период — девелоперы тоже обращаются за разрешениями, но это единичные заявления. 90% желающих успели «вскочить в последний вагон» 30 июня. Сейчас же к нам обращаются те застройщики, которые физически не успевали подать документы в июне. Надо сказать, что эти компании достаточно комфортно себя чувствуют, потому что условия переходного периода гораздо проще и мягче тех, что начнут действовать с 1 июля 2019 года.

— А вы считаете, что банки и девелоперы у нас готовы к переходу?

— Российские банки занимаются проектным финансированием уже более 15 лет. В свое время кредитные организации по многим проектам получили дефолт и сейчас усовершенствовали структуру контроля и оценки рисков, так как им придется отвечать за возврат средств населению. Получается, что банки будут выбирать и финансировать не каждый проект.

— Получается, что некоторые девелоперы уйдут с рынка?

— По нашей оценке, до 30% проектов, реализуемых сегодня в Москве, банки не взялись бы сегодня финансировать.

— Как же небольшие игроки смогут реализовывать свои проекты?

— Здесь есть два варианта действий: или уходить под крыло крупного девелопера и использовать его кредитные возможности, или искать альтернативные, то есть небанковские источники финансирования. В качестве последних могут выступать собственные или несистемные средства.

— Если в Москве будет вдвое меньше девелеперов, то существенно сократится и число проектов и, соответственно, объем ввода жилья?

— Нет. У Москвы огромный потенциал. Чтобы выполнить задачу по увеличению объемов жилищного строительства в России до 120 млн кв. м, по сути, нужно немногое: земля, проекты и крупные игроки. Все это у города есть. Спрос на жилую недвижимость в Москве также не ограничен, его еще можно удвоить или утроить. В этой связи президентская программа имеет все возможности для успешной реализации. Согласно этой программе, ориентир по вводу жилья установлен для Москвы на уровне 8,5–9 млн кв. м в год. И мы видим, что рынок готов к таким объемам.

— По факту же получается, что это формальный владелец участка с ГПЗУ и разрешением на строительство, а головная компания — некий девелопер, у которого и так фирм-застройщиков много…

— Да, формально это так. Получается, что как бы много новых застройщиков не создавалось, головная компания одна и риск, по сути, не изменился. Поэтому насколько нужна была поправка, которая увеличивает число застройщиков, контролируемых одной материнской компанией, непонятно. По моему мнению, нужно еще раз подумать над этой формулой: одно разрешение — один застройщик.

— Где девелоперы купят столько юридических лиц?! Ведь есть и новые, более жесткие требования к капиталу девелопера, опыт работы от трех лет и т. д.

— Новые требования на самом деле достаточно просты. Создавая новое юридическое лицо, можно «получить опыт», наследовав его как от головной — материнской — компании, так и от любой сестринской. Для компаний профессионально занимающихся строительством это несложно. Проблемно для дилетантов, которые только планируют зайти на рынок жилья. Этих «потенциальных новичков» можно отнести и к самой рисковой категории участников. Но такие компании, скорее всего, и не появятся. У них не будет экономической заинтересованности.

— На сколько лет у застройщиков хватит того запаса жилья, чтобы строить и продавать по старым правилам?

— По нашим расчетам, это минимум пять с половиной лет. Всего в Москве было выдано разрешений на строительство около 21 млн кв. м жилья, из них около 70% будут возводиться и продаваться по старым правилам.

— Получается, переходный период к проектному финансированию будет не год, как это подразумевает закон, а более пяти лет?

— Совершенно верно. И что самое важное, в течение этого периода остается риск появления пострадавших граждан по всей России. И как будут справляться с этой проблемой различные регионы, зависит от состояния отрасли, состояния той правительственной структуры, которая за это отвечает в конкретном субъекте. И новые законы на ситуацию никак не повлияют. Мы будет пять-шесть лет жить в рамках проектов, возводимых по старым правилам.

— По вашему мнению, проектное финансирование станет панацеей от обманутых дольщиков?

— Если правильно понимать принятый закон, то он не подразумевает полную защиту граждан. Это защита ограниченным лимитом. Либо лимитом квадратных метров, либо лимитом денежного возмещения средств граждан. Получается, что, по закону, абсолютной защиты нет. Проблема остается, так же как и проблема получения полной суммы депозита банка в случае его банкротства.

Но важно, что сейчас начали говорить о том, что покупающие будущее жилье граждане являются инвесторами строительства, и инвестиционный риск должен распространяться и на них. С точки зрения закона это, конечно, не покупка квартиры, а инвестиция — покупка права требования будущего жилья и не может быть полностью гарантирована государством. Благо сейчас с целью поддержки развития рынка государство и регионы берут на себя огромную ответственность. Но с учетом проектного финансирования и совершенствования законодательства риски будут сужаться. Я считаю, скорее всего, граждане должны привыкнуть к тому, что часть рисков они должны нести сами. Потому что в этом бизнес-проекте только гражданин получает и квартиру, и прибыль.

— Станет ли жилье, построенное уже по проектному финансированию, дороже? С чем это связано?

— Цена регулируется рынком и только рынком. И себестоимость строительства у каждого девелопера разная. К тому же мы уже говорили о проектах, которые будут реализовываться по старым правилам. На них не повлияет проектное финансирование. У инвесторов есть запас минимум пять-шесть лет. Их количество станет постепенно сокращаться, но и законы могут меняться. Девелоперы предполагают, что часть процентов по кредиту можно компенсировать доходностью по счетам эскроу. Может быть, я не утверждаю.

Но, поднимая цены из-за повышения себестоимости, девелопер в первую очередь должен смотреть на рынок. И если у конкурентов на соседней площадке проект продается по старым требованиям, то бесполезно поднимать цены. По моему мнению, из-за проектного финансирования цены расти не будут.

— Некоторые девелоперы уже говорят, что доходность снизилась до уровня рентабельности работы в целом в этом бизнесе. И падать дальше невозможно, им проще уйти в другой бизнес. Особенно это касается регионов. Нет ли вероятности, что в будущем низкая маржа заставит их уйти и возникнет провал по объемам ввода?

— Проекты не исчезнут, они перейдут другим девелоперам. Мы не видим в будущем провала в Москве, о других регионах я бы так говорить не стал. В столице у девелоперов еще достаточный запас по рентабельности, чтобы работать в новых условиях. В России стоит задача по вводу жилья на уровне 120 млн кв. м в год, и государство будет думать, как стимулировать спрос. По моему мнению, главное — повышать доходность домохозяйств.

— Хотел вернуться к московской теме апартаментов. Стоит ли их переводить в жилье, так как граждане покупают их не для бизнеса, а для жизни?

— Закона, по которому апартаменты переводятся в жилье, не существует. Апартаменты, которые построены в нежилом здании, перевести в жилье невозможно. Для данных категорий недвижимости установлены абсолютно разные требования и нормы СанПиНа. Поэтому это даже не технический вопрос.

В первую очередь, это вопрос жизни и здоровья людей. Ведь потребительские качества апартаментов (нежилых помещений), например, по уровню инсоляции, шуму и другим санитарно-эпидемиологическим нормам, снижены и не соответствуют тем нормам, которые необходимы для комфортного проживания там людей.

Кроме того, у застройщиков апартаментов отсутствует социальная ответственность. У них нет обязательств по строительству детских садов, школ, поликлиник и т. д. И покупатели должны это четко понимать.

Единственное, в чем необходимо поддержать законопроект об апартаментах, — в вопросе предоставления покупателям постоянной регистрации. В городе существуют нормы по количеству, например, участковых, сотрудников патрульно-постовых служб, дворников наконец. Постоянная регистрация в апартаментах просто необходима в первую очередь для обеспечения безопасности и санитарных норм проживания людей.

— Но по факту их покупают как квартиры…

— Определить границу использования данного вида недвижимости либо для кратковременного проживания, либо для занятия бизнесом практически невозможно. Граждане, которые приобрели нежилую недвижимость типа апартаментов, не защищены законом (214-ФЗ) и не являются обманутыми участниками долевого строительства.

Москомстройинвест со своей стороны постоянно напоминает гражданам о том, что, прежде чем заключать какие-либо договоры и вкладывать свои денежные средства в подобные проекты, потенциальные покупатели обязательно должны ознакомиться со всеми необходимыми документами на объект, например с проектной декларацией, разрешением на строительство и т. д. Приобретение недвижимости по более низкой цене в данном случае чревато негативными последствиями — люди должны понимать, что, покупая апартаменты, они не получают защиты своих прав в рамках 214-ФЗ, так как апартаменты — нежилье. Москомстройинвест проводит работу по разъяснению гражданам риска покупки апартаментов.