Почему доступная ипотека — это не главное для молодежи
«Надо помогать молодым», «обеспечить достойный старт во взрослую жизнь», «выполнить родительский долг» — рынок недвижимости давно живет с этими штампами не только на уровне семьи, но и на уровне государственной политики. Концентрация внимания лишь на одном аспекте жилищной политики губительна и не решает реальных проблем сектора.
В России очень распространен миф о том, что самые большие проблемы с жильем у молодежи и именно молодым надо помогать. Причем большинство предложений сводятся к вопросу финансирования покупки жилья, игнорируя возможности арендного рынка.
Последнее предложение депутата от ЛДПР об оформлении ипотеки детям с 14 лет лишь тиражирует этот миф. Несмотря на курьезность предложения, оно принципиально не отличается от общего подхода к развитию ипотеки в стране.
Рынок жилищного кредитования базируется на спросе со стороны молодежи. Именно молодые покупатели обеспечили взрывной рост рынка жилья в предыдущие годы. Именно молодые люди были готовы приобретать свое первое жилье на окраинах городов, закрыв глаза на недостаток инфраструктуры и смирившись с низким качеством строительства. Покупка квартиры стала маркером самостоятельности. Кто-то был способен сделать этот шаг самостоятельно, но многим помогли родители. Они в стремлении обеспечить «достойный старт во взрослую жизнь» своим детям играют сегодня важную роль на рынке жилья больших городов, без «детской ипотеки» массово скупая жилье про запас для своих чад и продлевая уверенность девелоперов в бездонном характере рынка малогабаритного жилья.
Еще семь — десять лет назад на рынке действительно был дефицит небольших, компактных квартир для людей, живущих без семьи. Около пяти — семи лет назад начался стремительный рост числа студий. К настоящему времени дефицит в таком виде жилья покрыт. Нет у нас такого количества одиноких людей, сколько предлагает рынок. И здесь на помощь продавцам студий пришли страхи советского человека, выросшего в условиях дефицита жилья. Многие семьи сегодня стремятся выполнить свой «родительский долг», обеспечить квартирой своих детей. Формат студий оказался как нельзя кстати. Не затрагивая вопрос целесообразности таких решений, можно утверждать лишь то, что рынок студий, удовлетворив дефицит и текущие потребности покупателей, начинает черпать ресурсы из будущего.
Таким образом, предложение об оформлении ипотеки с 14 лет ложится на подготовленную почву и может быть воспринято с энтузиазмом многими семьями. Но, зацикливаясь на решении жилищной проблемы у молодых, мы не замечаем, как гипертрофируем наш рынок, не решая реальных потребностей миллионов людей.
Во-первых, утверждение, о том, что покупка квартир — единственный верный вариант решения жилищного вопроса, спорно. Особенно для молодежи. Этот однобокий тезис привел к тому, что мы создали однобокий рынок.
Молодежь — самая мобильная группа населения. Молодые люди спокойно относятся к переезду из одного города в другой, не видят проблем в перемене района проживания в родном городе. Чем старше человек, тем он более ограничен в своем выборе места работы и места жительства. Но мы упорно стараемся привязать молодых к конкретной квартире как можно раньше.
Низкая мобильность — проблема для экономики в целом и рынка жилья в частности. Мы слишком редко меняем место жительства, особенно в старшем возрасте. Это происходит по разным причинам, в том числе и из-за отсутствия такого опыта в молодости. Низкая мобильность ограничивает переоценку качества отдельных территорий, создает барьеры на пути формирования справедливого уровня цен в отдельных городах и районах.
По данным Росстата, пик миграционной активности населения приходится на возраст 20–29 лет. Наиболее быстро этот опыт приобретается в возрасте 15–24 лет, когда люди совершают первое самостоятельное переселение, в том числе для получения образования. После 45 лет доля лиц, имевших опыт миграции, существенно падает.
Молодость — в первую очередь свобода. Чего действительно в последние годы не хватало молодым — это нормального арендного рынка жилья. Несмотря на то что сейчас на рынке уже нет острого дефицита квартир, данный сегмент по-прежнему не сформирован, находится в серой зоне и имеет недостаточно качественного предложения по разумным ценам. Вот где простор для законодательных инициатив!
Поэтому, на мой взгляд, главная жилищная проблема в стране совсем не в обеспечении молодых низкими ипотечными ставками. Жилищная политика и корректировка законодательной базы должна начинаться с выявления проблематики. И если копнем глубже, то увидим реальные потребности не только у молодых.
К примеру, мы часто говорим о необходимости повышения средней обеспеченности жильем, не до конца понимая, какие проблемы кроются за этими цифрами в 20–25–30 кв. м на человека. И если мы начнем разбираться, увидим, что в домохозяйствах, состоящих из одного человека, средний размер общей площади жилого помещения на человека составляет 40 кв. м, в домохозяйствах из двух человек — 24 кв. м, из трех — 17 кв. м, из четырех — 14 кв. м, из пяти и более человек — 12 кв. м. Это данные Росстата по переписи 2010 года.
Конечно, частично проблемы домохозяйств из четырех-пяти человек связаны со взрослыми детьми, которые проживают с родителями. Но в большей степени этот вопрос касается семей с детьми дошкольного и школьного возраста. Чаще всего семьи с двумя-тремя детьми вынуждены жить в условиях компромисса долгие годы. И с точки зрения государства гораздо важнее дать этим семьям возможность для улучшения условий жизни, вместо того чтобы загонять в ипотеку выпускников школ и вузов.