Цены будут падать: что происходит на рынке недвижимости Германии
Тенденция на подъем и снижение цен на рынке недвижимости Германии имеет определенную цикличность — за 20 лет работы в сфере недвижимости мы наблюдаем этот процесс уже третий раз. Существует примерно семилетний цикл подъема цен, потом наступает его спад, а затем кривая опять ползет вверх.
Что ожидает нас на рынке недвижимости Германии в ближайшее время?
Цены на немецкую недвижимость повышались на протяжении последних восьми лет. На этом этапе ценовой бум в Германии должен прекратиться. Тенденция снижения цен может затронуть множество регионов страны, в крупных городах этот эффект будет особенно заметным. По данным экспертов Комитета недвижимости Германии, в Берлине, Мюнхене и Штутгарте стоимость недвижимости может снизиться в следующие пять лет на четверть или даже на треть. В Гамбурге, Кельне и Дюссельдорфе перспективы пока неоднозначны, но в них также существует тенденция к снижению цен. На рынок недвижимости Франкфурта большое влияние окажет Brexit.
Это автоматически отразится на аренде жилья. Ожидается, что на рынке аренды произойдет как минимум стабилизация цен. Эта тенденция неоднородна и зависит от региона.
Да, стоимость покупки недвижимости увеличилась в прошлом году на 7,9%, а ставка аренды жилья выросла даже больше, чем в 2016 году, и составила 4,6%. Рост цен объясняется, прежде всего, самыми низкими в истории страны процентными ставками на кредитование. Когда они вернутся к нормальному уровню, цены снизятся.
Вот еще несколько очевидных предпосылок к снижению цен.
1. Арендная плата растет намного медленнее цен на покупку. С 2009 года стоимость арендных ставок в Германии выросла на 26%, а цены на приобретение недвижимости в тот же период — на 61%. Переоценка стоимости жилья составляет 35% — это средние данные по всей стране. Особенно остро ситуация прослеживается в семи крупных городах — Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Штутгарте, Кельне, Франкфурте-на-Майне, Дюссельдорфе.
Например, цены на приобретение недвижимости в Гамбурге выросли за этот период на 90%, в то время как арендные ставки увеличились всего на 23%. В Мюнхене цены на покупку подскочили на 143%, а арендная плата — только на 43%. Эти несоответствия указывают на то, что уже существует мыльный пузырь на рынке недвижимости. Все это предвещает конец ценового бума в самое ближайшее время: чем больше разрыв цен между арендой и покупкой, тем меньше целесообразность приобретения таких объектов для инвесторов.
2. Такие города, как Берлин и Мюнхен, становятся все менее доступными для местной молодежи. Процент немецкой молодежи в этих двух столицах Германии с каждым годом снижается. Авторы исследования указывают: возрастная группа 20–30-летних молодых людей больше не будет автоматически стекаться в метрополии.
Ставшая крылатой фраза «Берлин бедный, но сексуальный» в этом году прозвучала иначе. «Берлин все еще сексуальный, но больше не бедный», — с иронией заметили эксперты. Молодые люди, в основном, имеют небольшие доходы и особенно чувствительны к росту стоимости жизни и арендной платы. Пока демографическую ситуацию выравнивает приток иностранцев, и эта тенденция тоже может измениться.
Молодых людей все больше привлекает Лейпциг и такие города, как Аугсбург и Пассау. В отчете Комитета недвижимости Германии начала 2018 года была опубликована десятка городов, имеющих лучшую динамику развития и перспективу для инвестирования до 2030 года. По мнению экспертов, это университетские города: Констанц, Тюбинген, Фленсбург, Фульда и Байройт, а также города Нордерштедт, Мербуш, Шпайер, Райне и Нордхорн, в которых активно развивается инфраструктура и растет местное население. Здесь, напротив, прогнозируется рост спроса и увеличение стоимости в жилой и коммерческой недвижимости.
3. Растет количество предложений от застройщиков. Наиболее высокие темпы строительства наблюдаются в больших городах. Например, в 2018 году Берлин ожидает поступление на рынок более 18 700 новых квартир, что примерно соответствует росту спроса. В 2014 году количество новых квартир составляло всего 8700.
Еще не реализованы в полном объеме те проекты, на которые ранее были выданы административные разрешения. Существует вероятность превышения объемов доступного нового жилья на рынке и стабилизации цен.
4. Количество сделок по жилым квартирам в 2017 году сократилось в Мюнхене на 10%, а в Берлине на 8%.
Ситуация с жилой недвижимостью неоднозначна и во многом зависит от самих инвесторов. Временные колебания цен в отдельных регионах не исключены. На общей ситуации по стране это никак не отразится. В Германии и далее будет наблюдаться положительная динамика роста цен на недвижимость. В долгосрочной перспективе немецкая недвижимость сохранит свою стоимость. И не важно, будет объект находиться в Мюнхене или в небольшом малоизвестном городке.
Теперь можно сказать, как будет развиваться немецкий рынок в ближайшее время:
— пора обратить внимание на небольшие немецкие города с положительными прогнозами по экономическому развитию;
— больше нельзя рассчитывать на быструю прибыль и высокую рентабельность, как было раньше;
— инвесторы все чаще используют немецкую недвижимость для сохранения капитала.