«Сейчас нет предпосылок для роста цен на московские новостройки»
— В прошлом году Росреестр зафиксировал ряд рекордов по числу сделок с квартирами в новостройках Москвы. Говорит ли это о том, что рынок оторвался ото дна?
— Действительно, в 2017 году в Москве в заключено более 54 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Это примерно на 50% больше, чем в 2016-м, и почти в три раза превышает уровень 2015 года. Если сравнить 2016 и 2015 годы, то там темпы прироста будут еще больше — 81%. Но на эту ситуацию повлиял другой фактор. После шоковых потрясений в конце 2014 года рынок восстанавливался небывало быстрыми темпами, чему способствовали и последовательная корректировка ставки рефинансирования, которая в 2016 году была снижена до 10%, и выход масштабных проектов в массовом сегменте. Можно сказать, что ото дна рынок оторвался еще в конце 2015 года и начал наверстывать упущенное в 2016-м.
В 2017 году прирост рынка замедлился, что является вполне естественным процессом на фоне выхода нового предложения, превышающего платежеспособный спрос. В итоге рынок по спросу достиг своего равновесного уровня. При этом снижение ставки рефинансирования (пять раз за 2017 год с 10% до 7,75%) и, соответственно, еще большая доступность ипотеки привели к росту заключенных ДДУ и ипотечных сделок в последнем квартале (на 37,2% и 46,8% соответственно по сравнению с тем же периодом 2016 года, что стало абсолютным рекордом прироста).
— С чем вы связываете активизацию покупателей на столичном первичном рынке? Приведет ли это к росту цен?
— По поводу роста цен — вряд ли. Я бы так не сказала. Пока для этого нет никаких предпосылок. Что мы сейчас имеем? Предложение растет и однозначно опережает спрос, а реальные доходы населения — снижаются. По нашим подсчетам, средняя доля поглощения нового жилья не превышает 12% в целом по рынку Москвы, включая Новую Москву. Другими словами, покупатели приобрели только 12% существующего предложения. О каком росте цен можно вести речь?
То повышение интереса со стороны покупателей, который мы имеем сейчас, связан с реализацией отложенного спроса и улучшением условий по покупке жилья, в том числе в ипотеку.
— Столичная мэрия прогнозирует дальнейший рост объемов нового строительства. Считаете ли вы, что сейчас уже есть переизбыток предложения? Как долго этот объем будет поглощаться?
— Конечно, переизбыток есть. На сегодняшнем рынке в месяц заключается порядка 3 тыс. ДДУ, а емкость предложения первичного рынка Старой Москвы на начало этого года составила порядка 48 тыс. лотов (без учета элитного сегмента). Из данного объема 76% (порядка 36 тыс. лотов) реализуется по ДДУ. Добавьте к этому довольно большое количество предложения, которое реализуется в уже сданных корпусах. Даже если рассматривать только долевое участие, поглощение уже существующего объема займет не меньше года, и это без учета сданных корпусов, которые каждый месяц увеличиваются в среднем на 5%.
Но ситуация с плохой реализацией, когда после сдачи объекта остается не менее 15% лотов нераспроданными, наблюдается не везде. На сегодняшнем рынке среди проектов происходит процесс естественного отбора: те, которые отвечают соотношению качества за приемлемую цену, не имеют проблем с реализацией. Прежде всего речь идет о жилье стандарт- и комфорт-класса.
— Сейчас рынок покупателя. Как в целом изменился покупатель, какие у него потребности в жилье, требования к услугам риелторов? Сложнее ли стало риелторам работать на таком рынке?
— Если не вдаваться в подробности и не повторять простые истины, то риелторам, как и застройщикам, стало работать сложнее и интереснее. Но это разная степень сложности. Застройщику приходится более ответственно и вдумчиво подходить к выбору площадок, просчитывать все нюансы будущей реализации, начиная от квартирографии до выбора архитектурного образа, работать с себестоимостью. Риелтору, естественно, проще работать прежде всего с умным застройщиком, с продуманным проектом, который обладает понятной для потребителя концепцией и высоким потенциалом реализации.
Но с покупателем сейчас работать сложнее. Люди стали более юридически подкованными. Казалось бы, это хорошо, но на практике случается совсем иначе. Часто меняющееся в последнее время законодательство приводит к путанице в понимании клиентами законности пунктов ДДУ и действий застройщика. Зачастую приходится тратить немало времени, чтобы доказать покупателю, что с того момента, как он изучил вопрос, были внесены новые поправки. Это если рассматривать частности.
В целом заинтересовать покупателя стало сложнее. Сейчас нельзя заманить его какой-то определенной фишкой. Нужен комплексный подход, где лояльность клиента складывается из множества кирпичиков. Конечно, важную роль для многих по-прежнему играет цена, расположение, скидки, акции и качественные характеристики продукта, который ты продаешь. Но ввиду того что у нас сейчас таких проектов достаточно, все больше на первый план выходят индивидуальное отношение, нестандартный подход и хорошая репутация продавца и агентства. Мы, например, со своей стороны постоянно продумываем программы лояльности для клиентов, расширяем веер предложений по условиям приобретения и прочее.
— Насколько выросли рекламные бюджеты в связи с этим? Готовы девелоперы давать больший процент агентствам недвижимости для реализации их проектов? А доходы риелторских компаний растут?
— Каковы сейчас рекламные бюджеты, вам не скажет точно ни один застройщик. В идеале в среднем 2% для крупных компаний. Но чем мельче застройщик, тем выше этот процент, так как ему необходимо вкладывать больше средств для продвижения и узнаваемости как бренда проекта, так и самой компании.
С рекламными бюджетами, так же как и на рынке недвижимости, все циклично. В конце 2016-го — начале 2017 года застройщики снова урезали свои расходы на маркетинг и рекламу. Сейчас они снова увеличиваются, но еще не достигли своего докризисного уровня. Кроме того, нужно учитывать, что на рынке рекламных услуг два раза в год — весной и осенью — повышаются цены. Это касается и интернета, и наружной рекламы. Более того, в сезон активных продаж и акций (например, конец — начало года) игроки рынка вынуждены увеличивать расходы.
В целом идет постоянное перераспределение бюджета, потому что одни и те же каналы, как ни удивительно, на похожих объектах могут работать по-разному. Да и сами источники рекламы меняются. Например, с начала этого года реклама в метро под запретом, в наружке с одним из операторов власти Москвы расторгли договор, что незначительно, но повлияло на перераспределение бюджетов. Застройщики все больше и больше уходят в онлайн-рекламу, новые инструменты позволяют узнавать больше о своей потенциальной аудитории и отрабатывать уже полученных клиентов.
Важно не сколько тратишь, а как и насколько эффективно отрабатываешь эти деньги. Например, когда мы только выходили на массовый рынок, знаю совершенно точно, что, продавая один и тот же объект с другими агентствами, мы тратили меньше денег на продвижение, а сделок было больше. Зачастую самая большая проблема неэффективности рекламной кампании — плохая отработка звонков менеджерами по продажам.
Что касается доходов риелторов, то процент, получаемый от застройщика, не изменился. Все завязано на качестве работы. Если ты продаешь лучше и больше, то и зарабатываешь больше.
— В России до 2021 года планируют полностью уйти от долевого строительства. Первые ужесточения к требованиям застройщиков в связи с переходом на проектное финансирование вступят в силу с 1 июля этого года. Как реагируют на это девелоперы? Какие риски в связи с этим вы видите для девелоперского, риелторского бизнеса и конечных покупателей?
— Реагируют бурно. Новые требования к застройщикам вызвали волну обсуждений и множество новых вопросов. Ясно одно — применить новые правила абсолютно для всех проектов и компаний невозможно. Пока наиболее критична ситуация в комплексном освоении территорий и для небольших девелоперов, особенно региональных, которые не вводят в реализацию большие объемы.
Также нерешенной является проблема значительного удорожания «первички», ведь все это ляжет на плечи конечного покупателя. При таком стечении обстоятельств мы получим конкурирующие между собой рынки первичного и вторичного жилья, поскольку они сравняются по цене.
Если рассматривать переход на проектное финансирование и использование счетов-эскроу, то формально проблема обманутых дольщиков будет исключена, так как самого понятия «дольщик» не будет существовать. Однако и здесь есть целый ряд вопросов. Например, застройщик полностью теряет контроль над управлением объекта и передает его финансирующему стройку банку. Как и кем будет организована процедура достройки в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, пока неясно. Спорным также является вопрос о необходимости начисления процента на денежные средства на счете-эскроу.
С моей точки зрения, эффективность реформы будет зависеть от качества готовящихся законов. Перед правительством сейчас стоит наисложнейшая задача мягко и максимально безболезненно перевести рынок на проектное финансирование, не обвалив при этом сферу строительства.
— В последнее время все больше говорят об инновациях и новых технологиях на рынке недвижимости. Росреестр создает блокчейн, Минстрой требует внедрения новых технологий в строительство, а квартиры в Москве уже продают за биткоины. Какие инновации внедряются в риелторском бизнесе и в целом как он будет меняться?
— Действительно, многие новые универсальные технологии, которые сейчас появляются, находят свое применение и в недвижимости. Минэкономразвития совместно с Росреестром проводит в Москве эксперимент по внедрению блокчейна при оформлении сделок с недвижимостью. Интересно будет узнать результаты. Но уже сейчас можно сказать, что технология распределенных реестров сможет многое дать как покупателям и продавцам недвижимости, так девелоперам и риелторам. Представляете, если появится возможность проводить сделки в течение одного дня, в несколько кликов?! Некоторые прочат в связи с этим исчезновение профессии риелтора. Мы с такими утверждениями категорически не согласны. Наоборот, чем более доступной окажется информация о квартирах, историях владения ею, тем большая экспертиза понадобится для того, чтобы разобраться, не запутаться в этом огромном массиве данных и выбрать идеальный для клиента объект.
Вы упомянули о продаже недвижимости за биткоины в Москве. Да, такие предложения есть, но они пока единичные и, скорее, преследуют цель привлечь внимание к объявлению. Российское законодательство запрещает производить расчеты в какой-либо другой валюте, кроме рубля. Так что пока, даже если и есть сделки по недвижимости, совершенные в биткоинах, они не имеют легального статуса и на бумаге привязаны к рублю.
Внедрение новых технологий, про которые говорят в Минстрое, — это BIM, информационная трехмерная модель здания. В нее вносятся не только чертежи и всевозможные визуализации будущего здания, но и все параметры объекта, включая экономику эксплуатации, амортизацию и т. д. Изменение одного из параметров BIM ведет к изменению всех показателей, с ним связанных. Такой подход открывает большие возможности не только для архитекторов, проектировщиков, девелоперов и эксплуатирующих компаний, но и для риелторов.
Научившись работать с этим объемом данных, они получают мощный презентационный инструмент уже в тот момент, когда даже площадку под строительство еще не начали готовить. Еще одна сфера применения BIM для риелторов — возможность быстро, в режиме онлайн согласовывать с застройщиком перепланировки на этапе строительства. Также риелтор может наглядно продемонстрировать клиенту, какая перепланировка в рамках этого проекта возможна и почему, как она повлияет на нагрузку несущих конструкций объекта, как отразится на эксплуатационных характеристиках помещения.
Вообще, новые технологии движутся к тому, что процесс приобретения жилья в новостройках станет для клиентов более осязаемым. Помимо возможности демонстрировать покупателю в BIM все этапы жизни здания, риелторы и девелоперы уже сейчас могут буквально поместить клиента внутрь его будущей квартиры — с готовыми интерьерами, освещением и домашней утварью. Речь про технологию виртуальной реальности, которой прочат широкое применение в продажах жилья. Развитие VR-технологии подталкивает рынок к тому, что в ближайшие несколько лет виртуальные шоу-рум появятся во множестве новых проектов. Уже сейчас такие комнаты погружения в виртуальную реальность встречаются даже в проектах массового сегмента.