Как работает новый механизм защиты дольщиков

В 2017 году на рынке жилищного строительства заработала новая система защиты вложений граждан по аналогии с существующей около 15 лет на финансовом рынке системы страхования банковских вкладов. Сегодня в России около 80% возводимого жилья финансируется за счет средств населения. По самым скромным оценкам существующий объем средств, вложенных в многоквартирное жилищное строительство, составляет около 4,6 трлн руб.

20 октября 2017 года начал работать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в форме публично правовой компании. Он призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, снять опасения по поводу покупки строящегося жилья и дать дополнительный импульс спросу на него. Форма публично-правовой организации означает полную прозрачность работы Фонда: соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности и т. д.

Задача, которую решает Фонд, — минимизация рисков для граждан — участников долевого строительства, в том числе на период поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию в течение трех лет. Деятельность Фонда поможет снизить риски для всей отрасли жилищного строительства и повысить доверие граждан к рынку строительства жилья в целом. Это подтверждают исследования по отношению граждан к изменениям в сфере долевого строительства. Так, по результатам опроса АИЖК и ВЦИОМ, каждый шестой покупатель квартиры на первичном рынке готов вкладывать деньги в возведение дома на стадии котлована при наличии государственных гарантий в лице Фонда дольщиков. Сейчас только 6% оформляющих ипотеку покупают недвижимость на этапе котлована, а при наличии государственной гарантии завершения строительства их число может вырасти почти в три раза — до 16%.

С началом работы Фонда на рынке жилищного строительства появилось два принципиально новых механизма защиты граждан — участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика Фонд либо выплатит возмещение участникам долевого строительства, либо профинансирует достройку домов из денег компенсационного фонда. При этом решение — достраивать объект или получать возмещение — будут принимать сами дольщики на общем собрании.

Начиная со следующего дня после государственной регистрации Фонда все застройщики по объектам строительства, в которых еще не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве, обязаны отчислять в Фонд 1,2% от стоимости каждого договора. Неуплата взноса является основанием для приостановки государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Работа с Фондом для застройщиков максимально проста и прозрачна. Застройщику не нужно ехать в офис Фонда, чтобы заключить какой-либо договор или уплатить взнос. Все происходит по электронным каналам взаимодействия. Счет Фонда открыт в банке «Российский капитал». Перевести взнос на номинальный счет Фонда можно через любой банк в регионе, где находится строительная компания. Реквизиты для осуществления взноса (в том числе назначение платежа) опубликованы на сайте фонд214.рф.

Бенефициарами этого счета являются сами застройщики. Фонд не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на номинальном счете, до момента регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре. После уплаты взноса застройщик передает договор на регистрацию в Росреестр. Если ранее застройщик должен был предоставить при этом документы, подтверждающие страхование договора, то сейчас этого не требуется — Росреестр автоматически получает от Фонда подтверждение уплаты застройщиком обязательного отчисления.

Как происходит проверка взноса? К примеру, если сумма по договору участия в долевом строительстве составляет 1 млн руб., от нее высчитывается 1,2% и по реквизитам застройщика проверяется, переведены ли средства на номинальный счет Фонда. Если взнос осуществлен, Фонд подтверждает возможность регистрации договора участия в долевом строительстве. Если средства отсутствуют или их недостаточно, Росреестр вправе приостановить регистрацию договора до тех пор, пока застройщик не уплатит взнос полностью. После регистрации договора данные автоматически поступают в Фонд, и средства по этим договорам переводятся на компенсационный счет, где накапливаются деньги для выплаты возмещений гражданам или финансирования окончания строительства, если застройщик обанкротился.

Регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником в объекте, не превышает семи рабочих дней. Все последующие договоры в объекте регистрируются не более пяти рабочих дней. Застройщик может перечислять взносы как по каждому договору отдельно, так и по пулу договоров. При этом на номинальный счет фонда можно внести аванс. Эти деньги в дальнейшем допускается использовать на обеспечение обязательств застройщика при регистрации последующих ДДУ.

Для возврата средств с номинального счета Фонда застройщику необходимо подать заявление в письменной форме (направляется Почтой России).

Сейчас ведется много обсуждений по размеру взноса застройщиков в Фонд — посилен ли он застройщикам? Размер взноса установлен законом и может пересматриваться не чаще одного раза в год путем внесения изменений в закон после проведения актуарной оценки Фонда. Ряд девелоперов высказываются о том, что размер взноса слишком велик и не все компании могут его уплатить. Также существует мнение, что обязанность застройщиков переводить в Фонд 1,2% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве приведет к росту стоимости жилья из-за дополнительной финансовой нагрузки. Но давайте вернемся к ситуации, когда Фонд еще не работал и застройщики страховали свою ответственность в страховых компаниях. Страховой тариф в среднем был сопоставим с размером нынешнего взноса в Фонд. При этом система страхования на рынке долевого строительства полностью показала свою неэффективность. За все время существования закона о долевом строительстве практически ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала.

Сейчас уже 271 застройщик из 65 регионов страны взаимодействуют с Фондом. На номинальный счет Фонда переведено 135 млн руб., 42,5 млн руб. из этой суммы поступило на компенсационный счет. На сегодня Росреестр зарегистрировал 1235 договоров долевого участия в строительстве.