От сталинок — к небоскребам: как изменилось элитное жилье за 25 лет
Рынок недвижимости в России начал формироваться лишь в 1991 году, и до середины 90-х элитной застройки, по сути, не было. Пределом мечтаний для состоятельных граждан в те времена считались квартиры в дореволюционных домах (расселенные коммуналки), сталинских высотках или домах ЦК. Это были наиболее престижные и дорогие предложения меняющейся Москвы.
Однако в скором времени появился класс покупателей, которым хотелось чего-то более комфортного, эксклюзивного и однородного, хотелось жить среди представителей своего класса.
Одним из первых проектов, считавшихся в те времена элитными, был жилой комплекс, построенный на улице Вересаева, 6, в 1994 году. Монолитно-кирпичный дом с огороженной территорией, подземным паркингом, собственной инфраструктурой, площадью квартир от 80 до 444 кв. м и с просторными пентхаусами на верхних этажах стал новым словом в столичном домостроении, доступном далеко не всем. Стоимость квадратного метра здесь составляла порядка $6 тыс. — невероятная по тем временам сумма, особенно для района Кунцево. Сегодня этот 14-этажный дом уже вышел из категории люкс, да и, в целом, многие объекты из 90-х годов в наши дни уже таковыми не считаются.
В 1996–1997 годах появляются новые дорогие проекты — на Татарской, 18, на Тверской, 28, на Лесной, 6. С 1998 года на рынок начинают выходить действительно роскошные объекты, некоторые из них и по сей день не потеряли своего блеска: узкий круг жильцов, шикарные общественные зоны, дорогая отделка натуральными материалами и т. д. Это, в первую очередь, «Агаларов Хаус» (Большая Грузинская, 19), «Груббер Хаус» (Новый Арбат, 29), «Опера Хаус» (Остоженка, 25), «Торрис Хаус» (1-й Спасоналивковский пер.).
«Агаларов Хаус» и «Торрис Хаус» — одни из самых элитных проектов того времени. При этом в открытую рекламу не поступали, квартиры в них продавались «для своих». В то время недостаточно было просто иметь в наличии деньги, чтобы стать обладателем такой роскоши. Продавцы устраивали фейс-контроль, и далеко не каждый желающий мог попасть даже на просмотр. Спрос на такие квартиры был высок, а их успешность обеспечивали дефицит премиального жилья и быстрорастущие цены.
При этом объекты не были лишены недостатков. Основная проблема элитных предложений 90-х годов — низкие потолки. При среднем метраже квартир 200 кв. м потолки в три метра смотрелись невысокими, не учитывалось, что надо прятать коммуникации, воздуховоды от кондиционеров. При этом технологии позволяли делать потолки выше, но об этом просто никто не думал. В первых элитных проектах не было никакой суперинфраструктуры просто потому, что еще не научились делать в домах бассейны, спа-салоны и т. д. Однако имелся подземный паркинг, но, как правило, не оснащенный лифтом. Еще один недостаток — размеры машино-мест уже не соответствуют габаритам современных автомобилей.
Планировки квартир в элитных домах 90-х годов тоже нельзя назвать идеальными, поскольку это была лишь «проба пера» монолитного домостроения. Как следствие, из-за большой площади квартиры и небольшого количества (или неправильного расположения) окон возникала проблема недостаточного освещения. Внешняя архитектура первых элитных домов, основными доминантами которой были «имперский» стиль и красный кирпич, также оставляла желать лучшего.
Сегодня дома-пионеры элитной застройки уже не пользуются былым спросом. Постепенно меняется и состав жильцов: одни по-прежнему успешные и богатые, покупают жилье нового формата, другие — меняют страну проживания и сдают свои морально устаревшие квадратные метры в аренду. Новыми собственниками таких вариантов, как правило, становятся региональные покупатели, перебирающиеся в столицу. Их привлекает цена, которая на 10–15% ниже, чем на современные элитные новостройки, и уже готовый ремонт — правда, 12–15-летней давности.
В начале 2000-х на рынок выходят первые масштабные, громкие и запоминающийся проекты бизнес-класса. В 2001 году началось строительство знаменитого ЖК «Алые паруса». В то время проект широко рекламировался и позиционировался как первый элитный жилой комплекс с роскошной инфраструктурой. В 2002 году строится ЖК «Соколиное гнездо», а в 2003-м возводится многофункциональный высотный жилой комплекс «Эдельвейс», инфраструктура которого включает аквапарк, ресторан, супермаркет, фитнес-центр и даже вертолетную площадку.
Также в 2002 году на Малой Бронной был сдан знаменитый элитный ЖК «Патриарх», на 12 этажах которого расположено всего 28 квартир. Комплекс до сих пор вызывает неоднозначную реакцию у москвичей благодаря своему «имперскому» стилю, масштабу и вычурности.
С середины 2000-х начинается расцвет «золотой мили». В 2003–2004 годах там появляются такие проекты, как ЖК «Новая Остоженка», Copper House, Grand Prix, жилой дом в Молочном переулке и т. д. В то время «золотая миля» — наиболее востребованный и престижный район у покупателей недвижимости высокого класса.
В те же годы на Патриарших прудах появляются новые малоквартирные комплексы с подземными паркингами — «Сад-Лабиринт» (Большой Козихинский, 14), «Московская эклектика» (Малый Козихинский, 7–9), «Солидный дом» (Большой Палашевский, 1), «Патриархальный особняк» (Малый Козихинский, 14). В широкую рекламу они не выходили — продажи там велись закрыто.
Сегодня дома на «золотой миле» не пользуются прежним спросом. Причина — плотность застройки, трудная дорожная ситуация, невысокие потолки и такая нерешаемая проблема, как машино-место, размер которого зачастую меньше, чем габариты современной машины класса люкс. А вот объекты на Патриарших прудах до сих пор крайне востребованы покупателями в силу богатой инфрастуктуры района, наличия знаковых мест и обилия предложения.
В 2000-х годах начинается строительство грандиозного проекта «Москва-Сити», в котором на продажу выходят апартаменты. Огромные сверкающие башни не имели ничего общего с клубными домами московских переулков. Выдержанные в западном стиле, понятном многим экспатам, апартаменты в башнях комплекса вызвали заметный ажиотаж у покупателей.
Однако сегодня интерес к проекту «Москва-Сити» несколько утих. Те, кто хотел приобрести там квадратные метры, уже это сделали. Кроме того, на рынке появились объекты по более привлекательным ценам, способные составить конкуренцию. Нельзя забывать и тот факт, что на сегодняшний день в «Москва-Сити» самая высокая стоимость эксплуатации, которая составляет порядка 300 руб. за 1 кв. м, а современные покупатели очень тщательно оценивают все нюансы будущих приобретений. Тем не менее почитатели высоты и панорамных видов есть всегда, и спрос на этот проект сохраняется.
2007–2010-е — годы шикарных проектов. Сдаются жилые комплексы «Коперник» (Большая Якиманка, 22/3), «Баркли Плаза» (Пречистенская наб., 17), «Онегин» (Большая Полянка, 1), «Гранатный палас» (Гранатный пер., 8), «Гранатный, 6», «Усадьба Трубецких», «Еропкинский, 16», «Монолит» на Косыгина, 19 и др.
После кризиса 2008 года покупатели стали крайне требовательно относиться к выбору объектов, и на первый план вышло соотношение цены и качества. Спросом пользовались лишь бескомпромиссные, идеальные варианты, которых в тот момент на рынке было не так много. Начиная с этого времени требования покупателей к недвижимости класса люкс повышаются с каждым годом.
Сегодня основной спрос лежит в сегменте новостроек, поскольку они предлагают современные архитектурные решения, продуманные планировки и развитую внутреннюю инфраструктуру, включающую консьерж-сервис и наличие лобби. Кроме того, некоторые проекты предлагают и варианты с отделкой, что востребовано нынешними покупателями.
Идеальный объект — это малоквартирный дом с благоустроенным внутренним двором, огороженной охраняемой территорией, под круглосуточной профессиональной охраной и видеонаблюдением, а также с профессиональным управлением. Вся внутренняя инфраструктура должна быть предназначена только для жителей дома, прекрасно решен вопрос с паркингом. Высота потолков — от 4 м, большие окна с деревянными стеклопакетами, отделка дорогими материалами, высококачественные бесшумные лифты, несколько видов отопления.
Впрочем, настоящие элитные дома предыдущих поколений — вне времени и моды. Это безупречное качество и всегда актуальный стиль, поэтому и спрос на такие объекты есть всегда. Если на рынок выходят предложения в ЖК Barkli Virgin House, «Гранатный, 6» или «Молочный Дом», они очень быстро находят своего покупателя.