Коворкинг — новый формат офисной недвижимости, который породил кризис
Коворкинг — относительно новый формат офисной недвижимости, в рамках которого в аренду сдаются полностью готовые рабочие места, а не кабинеты или квадратные метры. Первые коворкинги начали появляться в Европе и США 8–15 лет назад, но только в последние годы этот рынок стал переживать бурный рост. По данным исследования журнала Deskmag, количество коворкингов во всем мире увеличивается на 25–30% в год и в 2017-м их работает чуть больше 13 тыс. Примерно такими же темпами растет и количество резидентов коворкингов — на данный момент их общее число по миру превышает 1,2 млн человек.
В Москве сейчас функционирует не менее 100 абсолютно разных по формату коворкингов: есть площадки, ориентированные на креативную аудиторию (например, Start hub на территории дизайн-завода «Флакон») и настроенные на более серьезную работу (коворкинг #tceh, работающий в связке с «Фондом развития интернет-инициатив»). В прошлом году в столице было открыто несколько весьма заметных объектов, среди которых можно выделить «Рабочую станцию Plaza» на Бутырской улице и Deworkacy на Красном Октябре. В Санкт-Петербурге бесспорным лидером является коворкинг «GrowUp Платформа роста».
Аренда рабочего места в коворкинге — это не только возможность привнести в свою компанию дух предпринимательства, но и экономически выгодное распоряжение бюджетом компании. Часто клиенты коворкинга сетуют на то, что цена услуги в пересчете на привычные квадратные метры превышает ставки аренды даже самых высококлассных бизнес-центров. Например, цена одного рабочего места в месяц в Москве колеблется от 5 тыс. до 30 тыс. руб. — в зависимости от локации.
Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что сравниваются несравнимые вещи, так как коворкинг — это не только площадь, на которой стоят столы и кресла. Одно из ключевых достоинств коворкинга заключается в его полной готовности к использованию с момента подписания договора или оплаты услуги. При этом в оплаченную цену входит мебель, скоростной интернет, МФУ (принтер, сканер, ксерокс) со всеми расходными материалами, электроэнергия, уборка, техническая эксплуатация, доступ к различным общим зонам.
Если сложить расходы на все вышеперечисленные потребности любой, даже самой небольшой компании, сумма получается существенная. Если прибавить ее к стоимости аренды площади в пересчете на одно рабочее место, выходим уже на сравнимые и сопоставимые по уровню показатели.
К этому стоит добавить, что для небольшого бизнеса может быть критичной необходимость покупки мебели и оргтехники, наем специалистов, настройка внутренней сети и подключение десятка компьютеров к сети Интернет — это все время и деньги. В коворкинге у резидентов отсутствуют как класс капитальные затраты на старте, что позволяет инвестировать свободные средства в основной бизнес, а не в инфраструктуру, из которой компания через год может вырасти. Так, в среднем двухлетняя аренда офиса в БЦ небольшой компании с учетом капитальных вложений составит 2 013 000 руб., коворкинга —1 536 000 руб.
Здесь мы подходим к следующему преимуществу коворкинга перед классическим офисом — масштабируемости. Возьмем, к примеру, стартап на первом году жизни. По статистике средняя численность команды на данном этапе составляет три-четыре человека, но уже через год количество персонала может удвоится или утроиться и дальше расти (или сокращаться) непредсказуемыми темпами. В рамках офисного пространства компании пришлось бы ютиться до последнего в имеющемся кабинете либо снимать помещение сразу с запасом и переплачивать за аренду, надеясь на скорый рост. И если с расширением все еще более-менее просто (когда на объекте имеются свободные помещения, управляющая компания, скорее всего, с радостью заменит ваше небольшое помещение на что-то с большей площадью), то при сокращении потребности в площадях вы уже не встретите такого понимания и, скорее всего, будете вынуждены продолжать платить аренду за пустые квадратные метры.
В коворкинге ситуация иная — здесь у резидента есть возможность оперативно наращивать или сокращать количество арендуемых рабочих мест, брать места, которые нужны не каждый день, а лишь одну-две недели в месяц. Такая гибкость важна не только стартапам: есть множество бизнесов, в которых присутствует сезонность, или таких, где периодически нужно собирать временный проектный офис. И только очень крупные компании могут позволить себе держать площади про запас.
Хороший коворкинг предоставляет своим резидентам рабочие места вкупе с множеством полезных общих зон, из которых, наверное, самые востребованные — это переговорные разных форматов, потому что вопрос эффективных коммуникаций крайне важен для бизнеса любого типа и формата. Поскольку коммуникации могут быть внешними (встречи с партнерами и клиентами) и внутренними (проектные совещания, планерки и др.), зоны для их осуществления также отличаются. Например, для внешних встреч больше подходят закрытые переговорные, тогда как короткие внутренние совещания можно эффективно провести поблизости от кофе-поинта или в небольшой нише.
Хорошо спланированный коворкинг — это современный agile-офис, предусматривающий гибкий подход к использованию одних и тех же пространств. Например, общая зона или кухня могут использоваться для проведения мероприятий в вечернее время, а переговорные — на время превращаться в team-офисы, если есть повышенный спрос на что-то одно. Для работы резиденты могут пользоваться не только своими рабочими местами, но и практически любым местом на площадке.
Засиживаясь подолгу на одном месте, мы теряем энергию еще быстрее, чем если бы постоянно находились в движении. Поэтому крайне полезно иногда вставать из-за стола и куда-то перемещаться. Это может быть единый копи-центр, где на производительной технике печатаются и сканируются все документы резидентов, или кухня, где можно разогреть свой обед, а в некоторых случаях еще и купить его тут же. Крайне полезная функция — зона отдыха, которая может быть как тихой — для расслабления или даже сна, так и шумной — для игровых и физических активностей.
Возвращаясь к цифрам, хочется отметить, что на растущем рынке более прибыльными будут крупные площадки. Например, среди коворкингов, вмещающих менее 50 рабочих мест, только 25% на данный момент являются прибыльными, тогда как среди площадок от 50 до 100 резидентов прибылен уже 51% коворкингов, а среди объектов с более чем 200 рабочими местами прибыльных порядка 75%. Это легко объяснить тем, что в небольшом коворкинге невозможно реализовать все те функции и ценности, которые я упоминал выше. Небольшие площадки могут покрывать запросы какой-то узкой группы потребителей, а экономически они не так интересны, поскольку на рубль получаемой выручки предоставляют меньше услуг, чем более крупные.
Тренду на увеличение следуют и коворкинги в Москве — в последнее время самые заметные и потенциально успешные объекты имеют площади более 1,5 тыс. кв. м. В свою очередь, это делает коворкинги все более интересными объектами для инвестиций, а значит, формируется новый рынок, не замечать который скоро станет просто невозможно.