Как реновация изменила спрос на квартиры в московских пятиэтажках

В феврале 2017 года правительство Москвы объявило о готовящейся новой волне сноса пятиэтажек, куда должны были включить дома, не вошедшие в первый этап программы. Это известие всколыхнуло весь рынок недвижимости и не на шутку заставило волноваться собственников такого жилья, поскольку на момент анонсирования программы предполагался снос всех пятиэтажек, в том числе построенных по индивидуальным проектам. И лишь позже было принято решение о сносе домов только в неудовлетворительном техническом состоянии, преимущественно стандартных индустриальных серий.

Тем не менее данное заявление привело к тому, что рынок недвижимости в феврале — апреле 2017 года находился в «нервном» состоянии. Некоторые продавцы тогда приняли эмоциональное решение снять свои объекты с продажи, и при этом появилась категория покупателей, которые, напротив, стали такие квартиры приобретать. Первые надеялись получить побольше денег за свои объекты в будущем или просто сменить старую квартиру на новую, вторые — совершить выгодное вложение в расчете на скорый переезд в новое жилье, полученное от города. В тот момент к нам часто обращались клиенты, искавшие квартиру именно в пятиэтажке, которая гарантированно будет снесена.

С момента анонсирования программы реновации (в феврале) и до принятия в окончательной редакции Закона города Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» 17 мая 2017 года доля квартир в пятиэтажках увеличилась до 17% в общей структуре продаж. В мае-июне ажиотаж стих, а показатели вернулись на уровень 2016 года и даже стали чуть ниже. Это хорошо видно из таблицы, приведенной ниже.

Также мы видим, что всплеск спроса по округам Москвы на квартиры в пятиэтажках проявился в разной степени. Так, если в Южном административном округе в 2016 году на квартиры в таких домах приходилось лишь 3% продаж, то в 2017-м они выросли до 18% в феврале — апреле и снизились до 12,5% в мае-июне.

Доля продаж квартир в пятиэтажках по округам Москвы

По данным операций ГК «Миэль» на вторичном рынке и обращений в компанию по покупке городской недвижимости

В том числе в столице отсутствовал всплеск продаж квартир в пятиэтажках в Юго-Западном (ЮЗАО) и Западном (ЗАО) административных округах. Так, в ЮЗАО доля продаж квартир в пятиэтажках в феврале — апреле 2017 года не изменилась по сравнению с 2016-м, а в мае-июне уменьшилась до 3%. Дело в том, что в ЦАО, ЮЗАО и ЗАО доля пятиэтажных домов, построенных по индивидуальным проектам, выше, чем в других округах, и перспектива сноса таких домов менее определенна, а некоторые дома и вовсе исключены из программы реновации.

Такая ситуация связана с разницей в стоимости предложения квартиры в пятиэтажке и новых домах с отделкой в конкретном районе. Чем дороже стоимость жилья в районе, тем выгоднее собственнику квартиры в пятиэтажке получить новое жилье. В целом уменьшение доли в структуре продаж в мае-июне вызвано несколькими причинами — например, повышением цен на подобные объекты, отказом от торга, уменьшением объема предложения таких квартир на рынке.

Доля предложения квартир в столичных пятиэтажках уменьшилась в 2017 году с 9% в январе до 6,7% в июне, это в свою очередь повлияло на небольшое увеличение средней удельной цены предложения на вторичном рынке (с 209,5 тыс. руб. / кв. м в январе до 213,8 тыс. руб. / кв. м в июне).

Примечательно, что в январе, до анонсирования программы реновации, интерес со стороны покупателей к квартирам в пятиэтажках оставался на высоком уровне — в условиях текущей экономической ситуации спрос на объекты с бюджетом до 6 млн руб. был очень активен.

Поскольку в первый этап реновации вошли пять районов Москвы, а график и сроки по остальным районам пока не определены, часть покупателей и собственников приняли выжидательную позицию. Сейчас потенциальных покупателей и продавцов квартир в пятиэтажках можно разделить на две категории: тех, кто готов к ожиданию и хочет получить новую квартиру в конкретном районе, и тех, кто не готов к ожиданию. Каких покупателей и продавцов окажется больше — покажет дальнейшая реализация программы (сроки, предоставляемые квартиры и прочие тонкости, в том числе юридические; квартира взамен комнаты в коммуналке, сроки приобретения квартиры и др.).