Урбанист Ирина Ирбитская: «Жители хрущевок должны стать девелоперами»

Российские эксперты в области градостроительства, социологии и экономики разработали по заказу федерального правительства стратегию «Типоукладный подход к пространственной трансформации российских городов», которая является частью общей стратегии развития России до 2035 года. Подробнее о документе «РБК-Недвижимости» рассказала один из его авторов, директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС Ирина Ирбитская.

— Написанная вами стратегия — не единственный документ, посвященный развитию российских городов. Сейчас, например, широко обсуждаются стандарты по благоустройству городских пространств, которые разрабатывает Минстрой совместно с АИЖК и КБ «Стрелка». В чем суть вашего проекта?

— Моя группа разрабатывает интегральные решения для городов, основанные на органическом, эволюционном, ненасильственном типоукладном подходе. Правительство ставит цели роста качества жизни и роста инноваций. Пространственное развитие — одно из шести направлений стратегии. Мы создаем набор абсолютно конкретных решений — Синюю книгу мэра. На каждую значительную городскую проблему Синяя книга ответит упаковкой «проект + политика». Синяя книга ляжет в основу кодекса муниципального управления (municipal governance). Содержательный документ будет состоять из трех блоков. Первый — идентификация городской типологии и наличествующих укладов. Второй — разработка для каждого городского типа проекта, интегрирующего поукладные решения. И наконец, политика — она описывает, как этим проектом пользоваться (реализовывать, управлять, адаптировать и настраивать в случае изменения условий), как сохранять преемственность, как достичь целей к 2030 году при четырехлетних выборных циклах. Изучив застройку российских городов, мы поняли, в какой мере пространство способствует или препятствует реализации людей, насколько интенсивно используется жилая недвижимость и в каком она состоянии. Мы идентифицировали российские города по типу пространства и разработали для них стратегические решения.

— Какие города попали в ваше исследование?

— Все без исключения. Ведь мы классифицировали не собственно населенные пункты, а присущие им городские уклады. Уклад — очень жесткая конструкция, которая сохраняется на протяжении десятилетий, а то и столетий. Может показаться странным, но большинство россиян, вне зависимости от их социального статуса, живут точно так же, как их родители, бабушки и дедушки. Люди очень прочно связаны с укладами, в которых привыкли жить. Социологи утверждают, что в России существует не менее 30 укладов. Вот два уклада, знакомых каждому: инженерный уклад и латентное крестьянство. Большинство россиян выращивают овощи у себя на огороде или как минимум на балконе. Для стратегии мы взяли два десятка укладов — только те, которые выражают себя в пространстве.

— Какие?

— Вот наиболее любопытные примеры. У нас в стране существует прижелезнодорожный уклад. В свое время возле железных дорог создавались поселки для сотрудников РЖД. Их снабжали бесплатным жильем, всеми необходимыми социальными услугами и даже продуктами питания. Жители привыкли к тому, что им все дают. У них были свои дома, небольшие приусадебные участки в непосредственной близости от работы. Сейчас РЖД берет на субподряд небольшие компании и в тех людях больше не нуждается. Оказывается, что они не могут работать в ежедневном режиме, потому что всю жизнь работали сутки через двое, привыкли к своему укладу и адаптироваться к другому уже не могут.

Другой пример — крестьянский уклад. Городские грядки стали модным мировым трендом не больше лет пятнадцати назад. А для российских городов (всех, кроме, может быть, Питера) грядки или квазигрядки, цветы, высаженные рядами, будто они морковка, — вариант нормы. Скажете, без грядок не умирают? Поезжайте в малый или средний город — и увидите, как его жители остаются без работы или получают ничтожные зарплаты, но умудряются не только выживать, но и копить деньги. Крестьянский уклад политически и граждански довольно пассивен, эти люди, как правило, ничего не ждут от власти. Они знают выход из любой непонятной ситуации — делай грядки, крути банки.

Широко распространен инженерный уклад. О скандалах со сносом гаражных ракушек слышал каждый. Почему замена этих неблагообразных сараев на цивилизованные парковки вызывает такое сопротивление? Потому что там люди бесконечно что-то мастерят, чинят, экспериментируют. Причем после работы. Это не просто досуг, это проявление инженерного уклада. Забрать у них гараж — значит разрушить основание их жизни, настолько фундаментальное, что без него люди деградируют. Нам известны случаи, когда снос гаража приводил к распаду семьи.

— И где решение проблемы?

— Уклады вездесущи, но большая часть их как бы невидима, скрыта от институциональной власти. Большинство мэров, смотря на демографию, не знают, с чем имеют дело. Если разгадать укладное устройство, можно делать удивительные вещи. Мэр Чебаркуля пытался дать работу бывшим железнодорожникам на одном из городских предприятий. Те работали из рук вон плохо. Потом он догадался ввести привычный для них график сутки через двое — и эффективность выросла в разы.

Мы идентифицируем существующие в российских городах уклады. Каждому из укладов нужна своя модель «проект + политика». Проект определяет, что делать с укладом, а политика — как организовать проект, как им управлять и адаптировать под изменяющиеся условия. Города мы классифицируем по управленческому типу — ясно, что один и тот же уклад дышит по-разному в Москве, областном центре и в погибающем моногороде. Инвалид в столице живет не так, как инвалид в шахтерском поселке.

— Как это можно сделать, если вы сами говорите, что люди связаны с существующим укладом и с трудом адаптируются к новым обстоятельствам?

— Мы берем существующий уклад и доводим его до следующей эволюционной стадии. Например, исследуя Адлерский район Сочи, увидели, что жители осваивают заброшенные с советских времен чайные плантации. Это неформальный сектор экономики, но при этом очень эффективный: люди выращивают и продают чай. Они договорились с теми, которые таким же образом производят мед, и вместе устраивают экскурсии по чайным плантациям. Это уже продвинутая стадия крестьянско-собирательского уклада.

Многие местные жители на своих участках что-то выращивают, и эффективность у них в два-три раза выше, чем в крупных хозяйствах. Есть мобильные станции переработки продукции, которые работают с частниками. Если сделать ставку на такой уклад, дать зарабатывать, это неминуемо повлечет за собой изменение среды. Выйдя из тени, люди начнут проявлять себя в городе — мы увидим мощный феномен «благоустройства снизу».

— Что конкретно вы предлагаете?

—Три программы. Программа А — это интернет-города, как бы отказ от smart city в пользу открытого, свободного, антикоррупционного и очень доступного решения.

Программа Б — политика компактного города. Она насчитывает десятки мер: тут и совместное использование пространства, и интеграция традиционно закрытых городских территорий (детских садов, школ, университетов, больниц и поликлиник) в городскую среду, и интеграция новой застройки с окружением. Запрет на огораживание группы кварталов в городской черте, обеспечение дифференцированной системы пространственных, визуальных и функциональных связей с прилегающими территориями. Сохранение и вовлечение в городскую жизнь исторического и культурного наследия архитектуры и городских сред. Мораторий на снос и имитацию. Приведение городских пространств к масштабу человека. И так далее, и так далее.

Программа В — переработка и трансформация существующей городской среды с тем, чтобы существующие, «живые» уклады могли бы в ней плодоносить и эволюционировать.

— Кто сейчас захочет тратиться на внедрение интернетизированной системы, если половина регионов имеют дефицит бюджета?

— Smart сity — дорогая ненужная вещь, игрушка для богатого мэра. Мы предлагаем разработать дешевый аналог этой системы, который, в отличие от нее, будет открытым. Smart city закрывает свои данные, поэтому если что-то сломается, вы будете вынуждены обратиться за помощью к разработчику. Вы подсаживаетесь на эту систему как на иглу. Мы же соберем процессоры, датчики и сенсоры в модуль интернет-города, основываясь на принципах свободного распространения, открытости архитектуры, масштабируемости и портируемости, взятых из идеологии свободного ПО.

Города, оснащенные этими модулями, начнут сами рассказывать нам о себе. Мы же очень многого не знаем про наши города, и города не знают многого сами про себя. Совершенно обычно, что город не знает, сколько в нем зданий или сколько в здании живет-работает людей.

Например, нам нужно понять, как функционирует жилая недвижимость. Все когда-нибудь сталкивались с тем, что в доме трескаются стены. Обычно в таких случаях приходит сотрудник ЖЭКа и начинает ее бесконечно штукатурить. Если же на доме будет установлен сенсор, он тут же выдаст решение: штукатурить стену бесполезно, трещина появляется из-за скрытой протечки, которая ее разрушает.

Система интернет-города будет зачастую дешевле и удобнее, чем обращение за экспертизой к инженерам. К тому же у нас просто нет такого количества экспертов, чтобы отслеживать каждый дом. Благодаря такой системе мэр, не выходя из кабинета, получит информацию о состоянии жилого фонда города на текущий момент, а не пятилетней, а то и десятилетней давности, когда проводилось исследование.

— Последние два месяца активно обсуждается тема сноса всех хрущевок в Москве. Насколько это своевременное и правильное решение?

— Я бы не назвала это решение — в его теперешнем виде — ни правильным, ни своевременным. Многие хрущевки находятся во вполне приличном состоянии, а районы, которые они образуют, гораздо гуманнее и комфортнее, чем то, что строится сейчас. Строительство на месте хрущевок новых кварталов с многоэтажными домами очевидно приведет к резкому увеличению плотности застройки при низком качестве среды. Когда вы строите больше двух-трех башен, то должны сделать между ними большие расстояния и насытить их коммуникациями, дорогами, инфраструктурой. Это дорого и сложно, кроме того — дополнительная нагрузка на инженерные сети, которые у нас и так в плохом состоянии, и транспортную систему.

— Но ведь Москва несколько лет назад отказалась от микрорайонной застройки в пользу квартальной.

— В квартале важен его размер: он не должен превышать 2 га. Посмотрите, что происходит сейчас: ЗИЛ строится на участке более 4 га. Такой размер плохо соотносится с качеством среды. Когда у вас большой двор, вы в нем теряетесь, а ваши соседи обезличены, поэтому не возникает никакой социальной коммуникации. В компактном дворе, где вы знаете соседей в лицо и воспринимаете их как знакомых людей, эта коммуникация существует.

— В отличие от хаотичной микрорайонной застройки, хрущевская обладает очень четкой, удобной структурой и потому предоставляет массу возможностей для реновации. Какие решения здесь можно предложить?

— Во-первых, управленческое решение — жители хрущевок должны стать не участниками соцопросов, а участниками процесса и разработки проектов благоустройства и реконструкции своих домов и кварталов. Реальными заказчиками таких программ, девелоперами своих кварталов должны стать они сами, а не крупные инвесторы.

Во-вторых, пространственные решения. Мы разработали параметры, улучшающие качество среды и жизни для всех типов застройки в российских городах. Пространственный потенциал, например, среднеэтажных хрущевских кварталов — 10 тыс. кв. м недвижимости на 1 га, к ним можно добавить еще 11 тыс. кв. м. Это без увеличения этажности и ликвидации прекрасных зеленых дворов. Крупные инвесторы редко где в мире занимаются развитием застроенных кварталов. Развитие застроенных территорий — интерес мелких и средних инвесторов.

— Что могут сделать жители с дополнительными зданиями в кварталах?

— Увеличить площадь своего жилья, получить в собственность дополнительные площади и повысить свой доход за счет сдачи в аренду; за счет общедолевой коммерческой собственности обеспечить свои кварталы магазинами, кафе и другими сервисами, одновременно создав собственный фонд и капитальных ремонтов, и благоустройства территории, и коммунальных расходов. Но для этого необходимы финансовые модели, основанные на государственных грантах, субсидиях, низкопроцентных кредитах, которые выделялись бы гражданам для преобразования их кварталов.