Выгодно ли тратиться на «зеленые» технологии в России
О «зеленом» строительстве часто рассуждают с точки зрения интересов девелопера — как это влияет на окупаемость проектов, насколько удорожает строительство. При этом о том, что несет «зеленая» тема пользователям таких домов, информации недостаточно. От отсутствия информации тема обрастает слухами. Например, принято считать, что квартира в «зеленом» доме значительно дороже обычных квартир, что жильцы энергоэффективных домов часто недополучают ресурсов (нужно же на чем-то экономить! ), что эксплуатация подобного жилья всегда влетает в копеечку. На самом же деле, поднимая эту тему, нужно не только развеять мифы, но и сказать совсем о другом — о том, как жители, делая, казалось бы, осознанный «зеленый» выбор, сами того не ведая, убивают энергоэффективность дома на корню. В итоге «зеленые» технологии, интегрированные в проект, не работают и являются лишь декларацией. А ведь счастье было так возможно…
На самом деле, несмотря на существующий пиетет к данной теме, «зеленый» объект — это довольно буднично и не обязательно сложно, а энергоэффективность — не чудо-механизмы с сотнями неведомых кнопок, а простой и понятный комплекс решений, позволяющий оптимизировать расход ресурсов на объекте. Безусловно, есть решения на разный вкус и кошелек, но базовые системы часто элементарны и по большому счету должны без особого апломба реализовываться во всех строящихся домах страны. Судите сами: герметичность оконных конструкций и входной двери, устройство теплого тамбура, использование сертифицированных материалов при отделке, реализация проекта в экологически безопасном месте — эти составляющие «зеленой» темы больше про качественную реализацию домов в целом, но не про интеграцию какого-то особенного оборудования. Последнее, безусловно, тоже имеет место, но отнюдь не подрывает экономику «зеленого» строительства, а имеет понятные сроки окупаемости. К чему я веду? К тому, чтобы развеять первый потребительский миф о том, что квартира в энергоэффективном доме — это дорого.
Мы посчитали, что расходы девелопера на внедрение энергоэффективных технологий на одну трехкомнатную квартиру в Подмосковье составляют 91,4 тыс. руб. Причем 90% этой стоимости — установка поквартирной приточно-вытяжной системы вентиляции с рекуперацией тепла. Вся остальная энергоэффективность, заложенная в проект, не больше 10 тыс. руб. в пересчете на одну квартиру (регуляторы давления на ХВС/ГВС, теплоизоляционная краска, термостатические клапаны и т. д.). Эта добавленная «зеленая» стоимость закладывается в цену квартиры, и оплачивает ее покупатель. Получается, если стоимость обычной трехкомнатной квартиры в Подмосковье составляет 4 500 000 руб., то с применением технологий — это 4 591 400 руб. Можно ли считать, что цена драматическая? Вряд ли. Учитывая, что квартира имеет качественно иной уровень комфорта, а инновации, внедренные в проект, позволят меньше платить за эксплуатацию недвижимости.
И мы плавно переходим к мифу № 2 — о том, что у «зеленых» домов высокая стоимость последующей эксплуатации. Возьмем за основу жилой комплекс в Санкт-Петербурге, который строится в соответствии с «зеленым» стандартом. Для такого комплекса мы провели энергомоделирование, результатом которого явились две модели, показывающие, какие суммы будут тратиться на тепло, воду и энергию при традиционном строительстве и при энергоэффективном. Получилось, что при внедрении комплекса энергоэффективных решений (система приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией, термостатические клапаны, регуляторы давления, погодозависимый график подачи теплоносителя в систему, датчики освещенности/движения, светодиодное освещение и т. д.) экономия электроэнергии и тепла составит 30%. Есть ли еще сомнения в том, что «зеленый» дом — это эффективно?
Конечно, есть. Мы в своей практике неоднократно сталкивались с мнением, что энергоэффективность — это когда резидент здания не получает достаточного количества ресурсов, потому что вся энергоэффективная система дома и заодно работа управляющей компании заточены под максимально возможную оптимизацию издержек.
Здесь, как и выше, все с точностью до наоборот. Как раз в традиционном доме потребление ресурсов становится избыточным, неэффективным. Самый красноречивый пример — открытые окна зимой из-за невозможности отрегулировать мощность отопительных батарей. Или круглосуточное освещение мест общего пользования в домах — на первый взгляд подобная рачительность стоит недорого, но в масштабе всего жилого комплекса и в годовой перспективе это выливается в серьезные эксплуатационные платежи. Получается, что энергоэффективные технологии, никак не ограничивая потребление ресурсов, повышают качество внутренней среды и оптимизируют издержки на эксплуатацию.
Из всего сказанного выше можно сделать вывод, что «зеленая» недвижимость практически не имеет недостатков — резидент получает комфортное, безопасное пространство, которое: 1) стоит почти столько же, сколько квартира в обычном доме; 2) позволяет экономить на эксплуатации; 3) позволяет в целом рассчитывать на более высокое качество микроклимата в помещении.
Все так и есть, но с небольшой оговоркой: энергоэффективность дома может быть пущена под откос, если у резидента объекта нет понимания, за счет чего она достигается и каким должен быть его личный вклад в «зеленую» тему.
Фейсконтроль для «зеленых» зданий
В теме энергоэффективности есть одна маленькая, но весомая деталь — «зеленые» решения, запроектированные девелопером, не всегда находят отклик у конечных пользователей, а значит, на практике эти решения либо не реализуются вовсе, либо интегрируются в проект, оставаясь при этом невостребованными, «не включенными». Таким образом, номинально дом считается энергоэффективным, но на практике декларируемых решений нет, а значит, энергоэффективность объекта и оптимизация эксплуатационных затрат вызывают большие сомнения. Приведу пример. Одним из передовых «зеленых» решений сегодня считается все та же поквартирная приточно-вытяжная вентиляция, обеспечивающая ее владельцам «климат вечной весны». Девелоперы стремятся это решение на своем объекте реализовать, даже запрашивают у городских монополий меньшее количество ресурсов, зная, что система серьезно оптимизирует расход энергии. Но проблема в том, что система, заведенная в дом, часто не находит своего продолжения в квартирах отдельных собственников — соответствующее оборудование устанавливается в квартиры по волеизъявлению собственников, и часто этой воли просто нет. Например, состоятельные собственники склонны делать свой собственный инженерный и дизайн-проект, и воздуховод, предусмотренный в квартире, часто оказывается не к месту. Соответственно, энергоемкость новых решений собственника оказывается выше, а эксплуатационные платежи больше, чем было прописано в проекте у девелопера.
С менее состоятельными клиентами ситуация еще более прозаическая — покупатель просто не готов приобретать соответствующее оборудование ($1,5 тыс. за приточно-вытяжную систему, рассчитанную на двухкомнатную квартиру). В итоге концепция энергоэффективности тает на глазах, оставаясь продуманной и эффективной лишь на бумаге.
Из других примеров, покушающихся на принципы «зеленого» строительства, — жители паркуют автомобили на газонах, продолжают открывать окна вместо того, чтобы разобраться с терморегулятором... Стоит ли говорить, что реализованные во многих проектах пункты раздельного сбора мусора, как правило, воспринимаются скептически и игнорируются.
Совершенно очевидно, что для комфортного пребывания в «зеленом» доме мало купить в нем квартиру. Важно понимать и выполнять определенные правила эксплуатации, чтобы все системы, задуманные девелопером, работали на полную мощность. Подумайте, стоит ли приобретать гоночный автомобиль, если ездить на нем со скоростью 80 км в час? Если найдены ресурсы на покупку, стоит найти ресурсы и на то, чтобы как следует разогнаться.
Не последнюю роль в этом играют девелоперы. Именно они должны формировать идеологию, культуру проживания в устойчивых зданиях, рассказывать о преимуществах и нюансах эксплуатации, создавать правила. Только в этом случае со временем можно рассчитывать на сознательность и бережливость резидентов «зеленых» зданий.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции