Коммерческие метры: крупнейшие деловые и торговые проекты-2017 в Москве
В 2017 году эксперты рынка коммерческой недвижимости, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», ожидают сокращения объемов ввода новых офисных и торговых центров в Москве. Больших проектов будет мало: в столице откроется один ТРЦ площадью более 100 тыс. кв. м, среди крупных офисных проектов — ввод в эксплуатацию двух небоскребов в «Москва-Сити». В основном в следующем году девелоперы введут небольшие торговые и бизнес-центры.
В столице в 2017 году, по прогнозам аналитиков, введут не более 500 тыс. кв. м новых бизнес-центров. При этом совокупный объем ввода будет чуть больше, чем показатель 2016 года — около 400 тыс. кв. м. Этот показатель, по оценке руководителя отдела офисных помещений международной консалтинговой компании JLL Елизаветы Голышевой, являлся минимальным более чем за десять лет.
Основные офисные и торговые центры, заявленные к вводу в Москве в 2017 году
Таблица: S.A. Ricci, CBRE, JLL
Почти половину всех новых офисных площадей обеспечит ввод бизнес-центров «IQ-квартал» (130,3 тыс. кв. м) и «Башня Федерация. Восток» (82,6 тыс. кв. м) в «Москва-Сити», отмечают аналитики компании CBRE. По их прогнозам, объем сделок новой аренды и продажи в следующем году сохранится на уровне 2016 года и составит порядка 1 млн. кв. м. «Однако при детальном изучении заявленных проектов мы приходим к выводу, что реальный объем доступного в аренду предложения будет серьезно ниже. В частности, ключевые объекты в классе А уже частично реализованы. Например, свыше 50% площадей в «ВТБ Арена парк» проданы совладельцу компании «ТехноНИКОЛЬ»; «IQ-квартал» в «Москва-Сити» снял с рынка около 50% площадей; вакантная площадь в БЦ на Большой Пионерской на текущий момент составляет около 30% от общего объема», — говорит Елизавета Голышева.
Объем сделок новой аренды и продажи в следующем году сохранится на уровне 2016 года и составит порядка 1 млн. кв. м, прогнозируют в компании CBRE. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах Москвы в 2017 году может еще сильнее снизиться. По данным JLL, она упала с пикового значения в 17% на конец 2014 года до примерно 15% к концу 2016 года. В абсолютных цифрах это составляет порядка 2,8 млн кв. м пустующих офисов. «Офисный рынок будет оставаться рынком арендатора: уровень вакантности служит хорошим стимулом для дисконта в 15–20% и более, который нередко достигается при переговорах сегодня и будет достигаться в 2017 году. Помимо дисконта по ставке, арендаторы смогут получить увеличенные арендные каникулы (до 12 мес. и более) и/или отделку офиса за счет владельца БЦ», — говорит Дмитрий Жидков.
Следующий год для рынка офисной недвижимости Москвы станет годом роста: ставки аренды в классе А и Б могут увеличиться на 3–5%, до 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год, считают аналитики международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. В компании CBRE ожидают в 2017 году роста ставок аренды на 5–10% при нормализации внешнего фона. При этом ставок будут номинированы преимущественно в рублевой зоне. В компании S.A. Ricci ожидают, что арендные ставки будут находиться в состоянии равновесия, колебания возможны в диапазоне 1–3%. Говорить о смене тренда на растущий возможно не ранее второго полугодия 2017 года, отмечает директор офисного департамента S.A. Ricci Дмитрий Жидков.
Торговая недвижимость
В 2017 году в Москве консультанты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», ожидают снижения темпов ввода торговых площадей в Москве. По данным компании CBRE, в следующем году к открытию заявлено порядка 270 тыс. кв. м, что на 36% меньше объема 2016 года. Таким образом, по итогам 2017-го уровень обеспеченности торговыми площадями в столице достигнет 484 кв. м на 100 жителей.
Крупнейшим проектом, открытие которого намечено на будущий год, является третий в Московском регионе Vegas площадью свыше 113 тыс. кв. м. При этом основная часть анонсированных новых объектов представлена небольшими торговыми центрами, в том числе районными форматами. «Можно говорить о том, что пора гигантомании прошла — это в том числе связано с отсутствием крупных участков под застройку в удобных локациях, фокус девелоперов смещается в сторону заполнения ниш в определенных районах», — говорит руководитель отдела ретейл-консалтинга компании JLL Полина Жилкина. Это, по ее мнению, и приводит к значительному сокращению общего объема ввода в сравнении с высокими показателями 2014–2016 годов, когда на московский рынок вышло сразу несколько суперпроектов (например, «Авиапарк», Columbus, Vegas Crocus City, «Ривьера»).
В декабре в на пресс-конференции международной консалтинговой компании Colliers International отмечали, что по итогам 2016 года в Москве будет построено вдвое меньше офисов, ввод новых торговых центров сократится почти на четверть. На столичном офисном рынке темпы ввода объектов замедлились на 54% относительно 2015-го: по итогам года в столице появится около 350 тыс. кв. м площадей в новых бизнес-центрах, рассказала журналистам директор офисной недвижимости Colliers International Вера Зименкова. По ее словам, в 2015 году было введено более 700 тыс. кв. м офисных площадей, а в 2014 году — 1,5 млн кв. м.