Кризисный фонд: что сдвинет с мертвой точки рынок вторички
На сегодняшний день, по данным отдела исследований ГК «Миэль», на рынке вторичной недвижимости Москвы представлено порядка 46 тыс. объектов. С одной стороны, совсем не маленькое предложение, которое позволяет покупателям сделать неплохой выбор, но при этом и не объемное. Анализируя цифры прошлых лет, мы увидим, что в среднем на рынке в 2015 году экспонировалось 48,7 тыс. объектов, в 2014-м — 48,6 тыс., в 2013-м — 54,9 тыс., в 2012-м — 52,2 тыс., в 2011-м — 49 тыс. То есть, несмотря на тяжесть экономической ситуации и снижение платежеспособности населения, затоваривания рынка нет и объемы предложения не бьют немыслимых рекордов.
Тем не менее сегодняшний рынок, безусловно, рынок покупателя. Есть те, кто хочет купить, и есть те, кто хочет продать. И интересно, что желающих продать фактически в два с половиной раза больше, чем желающих купить. Таковы результаты ноября.
Большинство покупателей это понимают и желают играть на рынке недвижимости по своим правилам. Требования к будущему жилью у них достаточно высокие, и итоговые решения принимаются очень долго — тщательно изучается рынок и взвешиваются все за и против. Кроме того, за последний год возможность торга стала чуть ли не обязательным атрибутом заключения сделок, в нашей практике нередки случаи, когда клиенты отказывались приобретать ту или иную квартиру, если не добивались скидок. И многие продавцы шли на уступки.
Динамика обращений желающих купить и продать квартиру
По данным ГК «Миэль»; зеленый — продать, фиолетовый — купить
В целом 2016 год можно назвать годом принятия продавцами новых рыночных реалий. Это значит, что собственники, для которых продажа недвижимости требует решения в обозримой перспективе, готовы выставлять свои объекты по ценам, соотносимым с ожиданиями покупателей. На наш взгляд, стоимость жилья на вторичном рынке достигла вполне привлекательного уровня, и многие из тех, кто в 2015 году отложили решение своего жилищного вопроса, сделали это в 2016-м. В Москве с начала года средняя удельная цена предложения снизилась на 4,5% и составила в ноябре 211,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
Но переоцененных объектов на рынке по-прежнему много. Боязнь прогадать заставляет многих продавцов завышать цены. Кроме того, несовершенство аналогового метода, к которому прибегают некоторые собственники, пытаясь самостоятельно определить стоимость квартиры, не позволяет правильно оценить все факторы, влияющие на стоимость жилья. Ориентируясь на собственные пожелания и на аналогичные объявления в сети, зачастую дилетантские, не имея четкого представления о современном рынке, они предлагают цену, не соответствующую рыночной ситуации, и долго не могут реализовать свое жилье.
Поскольку часто представления продавцов и покупателей о ценообразовании на рынке недвижимости не совпадают, то первые долго не могут реализовать свой объект, а вторые, считая, что цена слишком высока, не могут ничего купить.
Несмотря на многие пессимистические прогнозы и непростую ситуацию, сделки все равно совершаются, так как людям необходимо решать жилищный вопрос. Кроме того, хотя многие участники рынка и говорят сегодня о смещении спроса в сторону новостроек и трудном положении рынка вторичного жилья, готовые варианты все же продолжают пользоваться спросом благодаря тому, что в такую квартиру покупатель может въехать здесь и сейчас. Это подтверждается данными Росреестра Москвы: за период с января по ноябрь 2016 года количество зарегистрированных прав по договорам купли-продажи и мены превысило показатель сделок по ДДУ в 3,5 раза.
Таким образом, рынок станет более живым, когда сократится разрыв между интересами покупателя и продавца и желающих продать станет не в два с половиной раза больше, чем желающих купить, а хотя бы в полтора. Этому будет способствовать не только политика адекватного ценообразования со стороны продавцов (а от небольшого, но снижения цены продажи никуда не деться в текущих реалиях), но и восстановление покупательной способности, которая, безусловно, зависит от состояния экономики нашей страны. Однако следует заметить, что рынок вторичной недвижимости Москвы на фоне сложной экономической ситуации не показал в 2016 году стагнации, не застыл в ожидании лучших времен. Это хороший задел на следующий год в контексте того, что нам не нужно возрождаться из пепла и сдвигать с мертвой точки остановившееся. Надо активно продолжать то, что двигалось, пусть медленнее, чем обычно, но все же с необходимой для нормального функционирования рынка недвижимости скоростью.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции