Как магазины на первом этаже мешают продавать квартиры
Перед тем как приобрести квартиру в многоэтажном доме, 100% покупателей интересуются, что расположено на первом этаже, утверждают в агентстве недвижимости «Бест-Новострой». Риелторы обнаружили эту тенденцию, анализируя собственную базу клиентов, в которую вошли 30 тыс. человек. Большинство других риелторских агентств, опрошенных «РБК-Недвижимостью», подтвердили, что характеристики объектов на первом этаже оказывают заметное влияние на впечатление от квартиры, даже если она находится на верхних этажах. Такую зависимость зафиксировали агентства «Миэль», «Этажи», «Релайт-Недвижимость», «Азбука жилья», «Мегаполис-Сервис» и Est-a-Tet.
На первых этажах типовых многоэтажек в городах России могут быть как обычные квартиры, так и коммерческие объекты — магазины, аптеки, рестораны, салоны массажа или парикмахерские, в отдельных случаях там располагаются библиотеки, детские сады и даже медицинские учреждения. В отличие от вторичного рынка среди новостроек в Москве и Московской области выбора нет — в столичном регионе размещение жилья на первых этажах новых домов запрещено. Такой запрет создает «комфортную, удобную и привлекательную среду обитания человека», а также обеспечивает «территориальную доступность объектов социального и коммунально-бытового значения для местных жителей», считают в правительстве Подмосковья. Россияне не всегда согласны с такой трактовкой, сообщили риелторы в ответ на вопрос «РБК-Недвижимости».
Почему жителям не нравятся магазины
Продуктовые магазины и заведения общепита — самые нежелательные соседи для жителей многоэтажных домов, рассказал «РБК-Недвижимости» директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский. «Большинство людей опасаются грызунов и тараканов, которые могут распространиться от таких объектов, а также постороннего шума и запаха. Особенно сильно подвергаются этому влиянию нижние этажи — в том числе из-за того, что рядом с ними проходят вытяжки кафе и магазинов», — объяснил Бернадский. «Если на первом этаже находится крупный торговый центр, магазин, реализующий алкоголь, бар, клуб или ресторан, то это отрицательно сказывается на ликвидности квартир, так как покупатели стараются выбрать жилье в тихом месте. Как показывает практика, большинство клиентов от приобретения квартиры в доме с крупным торговым центром на первом этаже отказываются», — поддержала коллегу Ольга Козлова из агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
Свое нежелание покупать квартиры в домах с магазинами и ресторанами на первых этажах покупатели обосновывают тем, что боятся неприятного запаха от продуктов или готовки еды, заявил генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. «Есть и другие причины, — добавил Барсуков. — Продукты и товары будут разгружать ранним утром. Неизбежен шум от большого количества людей или от самого заведения. Возникнут проблемы с парковкой во дворе. Также покупатели не любят другие шумные и активно посещаемые заведения, например салоны красоты». «Если владельцы [кафе или магазина] не соблюдают санитарные нормы, могут завестись тараканы и крысы. К тому же поставка продукции — это регулярные визиты огромных грузовиков во двор. А вот заведение, которое облегчит покупку квартиры, я затрудняюсь назвать», — рассказал Андрей Алферов из риелторского агентства «Этажи».
Минусом становится и яркий свет, идущий от вывески коммерческого помещения и мешающий жильцам спать, заявил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. «Совсем недавно мой знакомый отказался от покупки квартиры в доме, в котором располагался пивной бар, не оборудованный санузлом. Даже привлекательная цена и отличное состояние объекта не стали решающим фактором при выборе квартиры для его семьи. Такие ситуации всегда есть и будут», — рассказал вице-президент риелторского агентства «Мегаполис-Сервис» Александр Целыковский.
Магазины на первом этаже влияют также на заполненность мусорных баков и общую чистоту у дома, обратил внимание ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. «К сожалению, очень часто сотрудники продуктовых магазинов нарушают санитарно-эпидемиологические нормы, пренебрегают чистотой, экономят на дезинфекции, — перечислил Лунин. — Неприятности доставляют и запахи — как из магазинов, так и из находящихся рядом мусорных контейнеров, куда выкидывают тару и испорченные продукты. Плюсов никаких. Что касается развлекательных заведений на первом этаже — то это шум, запах табака и пьяные оргии по ночам. Не спасает ни шумоизоляция, ни гидроизоляция, ни пластиковые окна. Порой наличие такого заведения на первом этаже дома перечеркивает все его плюсы».
Бар через стенку
Сильнее всего наличие магазинов и баров на первом этаже сказывается на квартирах, расположенных через стенку — то есть в других помещениях на первом этаже либо на втором-третьем этажах непосредственно над заведением общепита, рассказали риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Если магазин, пристроенный к дому, имеет козырек, на нем часто скапливается большое количество мусора, который сбрасывают вниз «сознательные» жильцы верхних этажей», — заявил Сергей Шлома.
В щелковском агентстве недвижимости «Оранж» дополнительным недостатком подобных козырьков назвали проблему с безопасностью жильцов. «Такое «соседство» может помочь злоумышленникам пробраться в квартиру», — указала руководитель агентства Олеся Рудакова.
Квартира над магазином или баром часто превращается в неликвидную уже на стадии просмотра. «Например, для клиента подбиралась квартира в пешей доступности от станции метро «Щелковская», — рассказал Александр Лунин. — Попалась хорошая квартира на втором этаже. Оптимальная площадь, неплохой ремонт, от метро восемь минут пешком. И цена на 20% ниже рынка. На просмотр пришли вечером, и все встало на свои места: на первом этаже расположился диско-бар, слышимость в помещении бара и в квартире одинаковая, по выходным, скорее всего, заснуть вообще невозможно. Хозяйка отметила, что несколько раз судилась с хозяевами бара, но ничего не меняется».
Согласиться на просмотр квартиры на втором этаже готов лишь один из десяти покупателей жилья, подсчитали в «Инком-Недвижимости». «Второй этаж считается не особо привлекательным с точки зрения проживания, а вот к объектам на третьем этаже проявляют интерес все десять клиентов из десяти, — заявил Шлома. — Размер дисконта между квартирами на первом и втором этажах доходит иногда до 20%, между вторым и третьим этажами может составлять 10–15%, а, соответственно, между первым и третьим — около 30%. Редко на первых этажах встречаются кожно-венерологические диспансеры или поликлиники. Это соседство влияет на стоимость квартир, находящихся непосредственно над подобными объектами».
Бывает ли тихое соседство
Не все коммерческие помещения затрудняют продажу квартир в доме, рассказали риелторы: среди арендаторов находятся и вполне безобидные компании. «Достаточно нейтрально клиенты относятся к расположенным на первых этажах офисам, отделениям банков и парикмахерским», — перечислил руководитель московского агентства недвижимости Liana Никита Орлов. «Наличие на первом этаже фитнес-центра или детского развивающего центра только приветствуется: это повышает уровень комфорта жизни», — уверена Ольга Козлова из «Миэля».
По словам Александра Лунина из «Азбуки жилья», на вторичном рынке Москвы сложилось заблуждение, что наличие на первом этаже пункта милиции, домоуправления или паспортного стола позитивно влияет на обстановку в районе. «Считается, там, где полиция, не воруют. Это частое заблуждение, — рассказал Лунин. — Домушники вообще не обращают внимания на то, что находится по соседству — так же как и на якобы усиленную охрану муниципальных учреждений. А вот пьяные возгласы задержанных и шум звуковых сирен — это очевидное последствие [такого соседства]».
«Иногда первые этажи жилых домов, соседствующие с нежилыми помещениями, легче продать за счет перевода в нежилой формат, поскольку жилье на первом этаже в принципе менее ликвидно, а в окружении офисов — тем более», — порекомендовал Алексей Бернадский из Est-a-Tet. «Один раз я помогал инвестору выкупить весь первый этаж под мини-отель. Провели собрание с собственниками, собрали подписи и получили разрешение», — привел пример Андрей Алферов.
Снижается ли стоимость квартир
«Нехорошее» соседство снижает ликвидность конкретной квартиры, а это, в свою очередь, влияет на цену и сроки экспозиции, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентстве «Этажи». «Дисконт по сравнению с аналогичными предложениями от такого соседства может составить 5–7%, — подтвердил Бернадский из Est-a-Tet. — Если речь идет о больших продуктовых магазинах, шумных кафе или круглосуточных барах, скидка может доходить до 10%; если у магазина еще и большой козырек — то свыше 10%. Порой на всем доме отражается наличие «не самого приятного соседства»: в редких случаях, когда речь идет о совсем шумном кафе, разница в цене между объектами в таком доме и доме по соседству может доходить до 2%».
В целом чем выше расположена квартира, тем меньше на ее ликвидность влияют заведения на первом этаже, отметили в агентстве «Миэль-Сеть офисов недвижимости». «Продажа таких объектов — очень тяжелый процесс, и очень часто снижение цены не влияет на скорость продажи», — заявил Константин Барсуков.
Иногда собственники или арендаторы коммерческих площадей стараются самостоятельно урегулировать все разногласия с жильцами. «Одно кафе просто выкупило все квартиры на втором этаже в подъезде, — рассказал Андрей Алферов из «Этажей». — Чтобы эта недвижимость не была балластом, владельцы сдавали ее в аренду с большими скидками «за неудобства». Такие квартиры охотно снимали».
Кому нужны магазины на первом этаже
Коммерческие объекты на первом этаже жилых домов нравятся пенсионерам и «антисоциальным элементам» (обычно так называют пьяниц), сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторских агентствах «Мегаполис-Сервис» и «Азбука жилья». «Для людей пожилого возраста, которые при переезде выбирают, как правило, второй этаж, наличие на первом этаже аптеки или отделения банка может служить дополнительным плюсом», — заявил Александр Целыковский.
«Есть особая группа покупателей, для которых все эти учреждения в доме превращаются в очевидные плюсы. Их логика: «Очень хорошо. Спустился — и сразу в магазине». К примеру, это антисоциальные граждане, которые очень любят, когда питейные заведения находятся рядом. Но эта категория граждан не составит даже одного процента от всех покупателей», — рассказал Александр Лунин из «Азбуки жилья».
Региональные особенности
В разных регионах России проявляется собственная специфика. К примеру, в городах с суровым климатом квартиры на втором-третьем этажах стоят дороже лотов на верхних, рассказали «РБК-Недвижимости» в оренбуржском агентстве «Единый центр недвижимости» и общероссийской компании «Мегаполис-Сервис». Из-за холодных зим и сильных ветров квартиры на верхних этажах считаются более холодными, а потому стоят дешевле, объяснили риелторы. «Что касается жилья на втором этаже, то кому-то из покупателей повезет, а кто-то будет жить по соседству с объектом коммерческой недвижимости, которым может оказаться не тихая аптека, а, к примеру, прачечная, — добавил руководитель «Единого центра недвижимости» Андрей Черкасов. — Но и это не является «приговором» для такой квартиры, ведь в большинстве случаев объекты коммерческой недвижимости сдаются в аренду, а значит, завтра арендатор может поменяться».
Самой большой проблемой жилых домов в Тюмени были открытые на первом этаже «массажные салоны», однако на данный момент подобные заведения практически исчезли, сообщили «РБК-Недвижимости» в местном отделении агентства «Этажи». «Меньше стало и медицинских учреждений для лечения алкозависимых и наркозависимых. Вообще, в городе первые этажи «почистили», стало приличнее», — отметил Александр Иноземцев из «Этажей».
Что касается Московского региона, то здесь существует разница между покупателями из регионов и местными жителями, обнаружили в компании «Релайт-Недвижимость». «Мы наблюдаем определенную закономерность: покупатели из других регионов, особенно из небольших городов, не готовы покупать первые и последние этажи, а также квартиры, под которыми располагается коммерческая недвижимость. Это объясняется тем, что в других городах намного чаще, чем в Москве, люди сталкиваются с незащищенностью жильцов от бизнеса, а также с коммунальными проблемами — протечкой крыш, грязью на первых этажах. Люди переносят свои привычные представления на покупку квартиры в Москве», — объяснил директор «Релайт-Недвижимости» Константин Барсуков.
Если же говорить о разнице между Москвой и областью, то столичный покупатель оказывается более придирчив, чем подмосковный, установили в агентстве «Миэль». «В Москве покупатели предпочитают приобретать квартиры в домах, где на первых этажах нет коммерческих помещений, создающих дополнительный поток людей и машин, так как столица — довольно шумный и наряженный город, — заключила Ольга Козлова. — Жизнь в подмосковных городах тихая, экологическая обстановка лучше, поэтому к крупному торговому центру на первом этаже люди относятся более спокойно. Там даже к наличию железнодорожных путей рядом с домом относятся иначе — ведь если платформа расположена близко, значит будет удобнее добираться в центр».