4 графика, которые объясняют состояние рынка недвижимости в Москве

За прошедшие десять лет московский рынок недвижимости серьезно изменился — будь то жилье, офисы или торговые центры.

К примеру, десять лет назад доля рублевой ипотеки при оформлении жилищных кредитов составляла всего 1% — остальные 99% заемщиков оформляли ипотеку в валюте, подсчитал Московский кредитный банк (МКБ). К 2016 году пропорция изменилась с точностью до наоборот, утверждает МКБ.

Чем больше торговых центров, тем больше пустующих магазинов

На графике видно, что количество и суммарная площадь торговых центров в Москве растет стабильно и неуклонно — а вот вакантность (то есть доля пустующих площадей в уже открытых ТЦ) резко увеличилась в 2014 году. «За последние десять лет рынок торговой недвижимости Москвы значительно вырос: суммарная арендопригодная площадь качественных торговых центров увеличилась почти в три раза, до 5,6 млн кв. м. Обеспеченность торговыми площадями также возросла с 171 кв. м до 458 кв. м на 1 тыс. жителей, — объяснила директор отдела исследований рынка CBRE Олеся Дзюба. — Уровень вакансии в торговых центрах, введенных до 2014 года, составляет 6,8% при среднерыночном значении 11%. При этом объекты, введенные после 2014 года, все еще демонстрируют довольно высокую вакансию — в среднем 20%. Это стало результатом ухудшения экономической ситуации в стране одновременно с рекордным вводом торговых площадей в 2014 году». Активнее прочих магазины закрывают иностранные ретейлеры, а площади пустующих торговых помещений на ключевых улицах столицы бьют рекорды.

Люди активно скупают квартиры

Количество переходов прав собственности на жилье в Москве неуклонно увеличивалось вплоть до 2014 года, следует из данных столичного управления Росреестра. Рынок купли, продажи и обмена вторичного жилья перестал расти в 2015 году — с началом очередного кризиса и введения экономических санкций против России. В марте 2016 года началась активизация: информация Росреестра показывает, что общее количество сделок (то есть переходов права собственности жилья от одного владельца к другому) в каждый из последних семи месяцев превышает показатели аналогичного периода 2015 года, но все равно недотягивает до рекордов 2014-го. Текущий год еще не закончен, поэтому график фиксирует падение, однако если тенденция сохранится, 2016-й может стать началом оживления на московском рынке жилья.

Новостроек стало так много, что цены перестали расти

Совокупная площадь новостроек в столице растет постоянно, видно на графике. Вплоть до 2014 года это не мешало застройщикам повышать цены: все это время в Москве существовала парадоксальная ситуация, при которой рост предложения не приводил к удешевлению квартир. Тренд изменился недавно. «В конце 2015 года произошел резкий скачок показателей: объем предложения вырос почти на 30%. В итоге в настоящее время текущий объем предложения превышает показатели 2010 года в полтора раза, — рассказал партнер Colliers International Владимир Сергунин. — Такой рост стал возможен за счет активного освоения девелоперами территорий промышленных зон, а также массовой реконцепции площадок, не предназначенных для возведения жилья, под строительство апартаментных комплексов. Новые проекты чаще всего представляют собой крупные жилые комплексы и даже целые жилые районы с собственной инфраструктурой, которые еще довольно долго будут пополнять рынок новым предложением корпусов и очередей. Текущий показатель средней цены предложения составляет в среднем 200 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом бизнес-класса, но без учета элитных новостроек), что превышает ценовой показатель 2010 года более чем на 30%. За последний год средняя цена предложения снизилась на 7%, откатившись на уровень 2013 года. Новые крупные проекты выводятся на рынок по ценам ниже, чем они могли бы быть в условиях менее конкурентного рынка».

Офисов становится больше, заполняемость уменьшается

Предложение офисов классов A и B в Москве выросло за десятилетие более чем вдвое — с 7 млн до 18 млн кв. м, подсчитали в компании JLL по просьбе «РБК-Недвижимости». «Динамика в классе А была еще более заметной: этот сегмент увеличился почти в пять раз — с 790 тыс. до 3,9 млн кв. м, — заявила директор по России и СНГ компании JLL Елизавета Голышева. — В то же время современный класс А и класс А 2006 года серьезно отличаются: за прошедший период ужесточились критерии оценки качественных объектов в отношении инженерных и конструктивных особенностей, парковок, подходу к управлению зданием. Рынок трансформировался и стал более профессиональным — как в части девелоперов и собственников объектов, так и арендаторов, которые хотят располагаться в действительно качественном здании. Одновременно вырос объем свободных площадей: сегодня вакантно около 2,9 млн кв. м, в том числе около 800 тыс. кв. м в классе А. Схожая тенденция наблюдалась в кризисные периоды: в 2008–2009 годах доля вакантных площадей в среднем по московскому рынку выросла с 13,8% до 16–18%, а в 2010-м начала снижаться до 14%; аналогично к концу 2014-го показатель достиг 17% с 13–14% на начало года и в 2016-м снизился до 15,6%. Динамика по классам различается: если в классе B сейчас наблюдается увеличение доли вакантных площадей за счет нового ввода и освобождения помещений в действующих объектах, то в классе А очевиден тренд к снижению показателя. Сегодня арендаторы имеют возможность переехать в более качественные помещения на оптимальных для себя условиях — рублевые и «квазивалютные» договоры являются серьезным отличием текущей ситуации на офисном рынке».