«Сейчас не спрашивают, на каком километре ты живешь. Спрашивают место»
— Давайте начнем с вопроса про Новорижское шоссе, на котором расположен и ваш поселок: какие классы загородного жилья сегодня представлены на этом рынке?
— До кризиса 2008 года у многих было представление, что селиться на Новорижском шоссе нужно максимум до 30-го км [от МКАД]. И большинство поселков до кризиса на Новой Риге были расположены именно в этой локации, причем все они было бизнес- или элит-класса.
Тем не менее сегодня поселков, которые можно отнести к элит-классу, на Новорижском шоссе единицы. Времена, когда покупатель был готов отдать за загородный дом с участком от 3 до 10 млн долларов или евро, прошли. Соответственно, все успешные девелоперы сегодня стараются переключиться на бизнес-класс или бизнес-класс плюс. К данному классу относятся поселки, где можно построить достойное домовладение за $200–500 тыс. Это очень важная отметка, характеризующая текущее состояние рынка: за такую цену дом можно продать, причем гарантированно. А реализовать дом, который оценивается в $3–10 млн, сегодня достаточно тяжело.
— А что с экономклассом? Он есть на Новой Риге?
— Есть, но такие предложения начинаются в основном с 65-го км Новорижского шоссе. Коттеджных поселков экономкласса строилось очень мало, массово появляться здесь они стали недавно. Это связано с выходом на рынок земель крупных лендлордов после кризиса 2008 года. К экономклассу относятся поселки с участками без подряда от 15 тыс. руб. за сотку. Эти земли в свое время закупались оптом по $100–150 за сотку (при низкой цене курса доллара), поэтому и торгуются сегодня не слишком высоко. За эти деньги покупателю могут предложить нарезать участок 6–12 соток, сделать направление дорог, посыпать их щебенкой и обустроить ограждение будущего поселка. Новая Рига и все Подмосковье сегодня просто пестрит такими объявлениями: 10 соток за 150 тыс. руб.
— Если говорить о ценах подробнее — как они отличаются в зависимости от класса поселка?
— В настоящее время очень размыта категория бизнес-класса. Поэтому могу предложить свою классификацию. Элит-класс — от 1 млн руб. за сотку. Близкий к элитке бизнес плюс — от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. Бизнес-класс, предлагающий качественно обустроенную территорию, — 300–500 тыс. руб. за сотку. Все, что ниже 300 тыс. руб. за сотку, — тоже бизнес-класс, но вы получаете просто хороший поселок, в котором будут выполнены обязательные условия по коммуникациям, организована охрана, проложены дороги (без каких-то изысков — не бульвары или дороги, покрытые брусчаткой). При этом ландшафтный дизайн уже не предусмотрен, да и инфраструктура будет самой что ни на есть простенькой — скромный магазин продуктов питания и маленькая детская площадка для пяти-десяти мам с детьми.
Есть также четвертый вид поселков, в которых сотка земли стоит 150–200 тыс. руб., но они называются бизнес-классом не из-за качественного предложения самого поселка и его инфраструктуры, а из-за геолокации — расположены на участках в 30–50 км от МКАД. По сути, это демпинг, потому что качественную инфраструктуру за такие деньги в поселке на 100–150 домовладений не обеспечить — невыгодно. Что за такую сумму можно предложить покупателю, кроме земли? Ведь чтобы построить хорошую инфраструктуру поселка, с каждой продажи участка надо выделять от 900 тыс. до 1,5 млн руб.
В нашем поселке «Руза Фэмили Парк» с каждого проданного участка в 10 соток стоимостью около 2,5 млн руб. примерно такая же сумма инвестируется в инфраструктуру и благоустройство поселка. Мы можем себе это позволить, потому что «Руза Фэмили Парк» — это уникальный проект «для души». Я поставил цель, что он будет лучшим среди всех поселков бизнес-класса, очень значимым для рынка загородной недвижимости Подмосковья. На сегодняшний день из 130 га в поселке 60 га — это общественные территории для отдыха, к которым примыкает еще 500 га девственного леса Истринского лесхоза. Только вдумайтесь! Почти половина площади поселка предназначена для общественного пользования и под инфраструктуру: уже построено три больших зарыбленных водоема и запроектирован четвертый — для пляжного отдыха и купания наших жителей; созданы красивейшие каскадные ручьи и парк отдыха со спортивными и детскими площадками, находиться в которых могут одновременно до 200 человек.
При этом на рынке Подмосковья массово строятся поселки, где под общественные зоны при схожих размерах с нашими выделяется всего лишь 15–20% земли, и такие поселки тоже позиционируются как бизнес-класс.
— Из чего складывается инфраструктура поселка?
— У нас продуманная внутренняя инфраструктура — игровые и спортивные площадки, ресторан, детский клуб, прогулочные зоны, водоемы, обустроенные лесные участки. Запроектирована школа и детский сад, фитнес-клуб, супермаркет, торговый и медицинский центры. В 2017 году будет построена автомойка на 12 постов.
Инфраструктура в качественном поселке требует больших вложений. Например, немалые деньги выделяются на ландшафтный дизайн. У нас в свое время был спор с жителями о том, что на создание ландшафтного дизайна нужно ввести отдельный платеж. После долгих дебатов я понял, что собрать средства не получится — в итоге сделал его на свои деньги. Люди хотят, чтобы вокруг было красиво, но с трудом соглашаются на дополнительные взносы.
Отдельная история — общение с жителями. На обсуждение внутрипоселкового забора, который сегодня является одной из наших фишек, он эксклюзивный, — я потратил восемь месяцев. Надо учитывать, что тогда было заселено всего 38 домовладений, мы никак не могли договориться. В итоге я решил самостоятельно обустроить одну из улиц как образец. Люди увидели… и согласились. Раньше, при строительстве первой очереди поселка, у нас было много споров — по поводу ландшафтного дизайна, выбора забора, цвета оконных рам и материала кровли Braas (во всех коттеджах они благородного коричневого цвета), чтобы выдерживать единый стиль в поселке, — и везде мне приходилось убеждать своих соседей. Жители поселка — люди состоятельные, со своим вкусом и амбициями, но все дорожат и ценят общую концепцию развития. Поэтому сегодня «Руза Фэмили Парк» — это красивый, стильный и комфортный поселок.
— То есть вы продаете участки без подряда, но с требованиями?
— Есть термин «участки без подряда», а есть — «мягкий подряд». Когда люди хотят купить у нас землю, мы предупреждаем, что у нас есть определенные требования: на открытой территории разрешено строить дома из клееного бруса, с кирпичным забором по фасаду (не выше двух метров), с коричневой кровлей из натуральной черепицы Braas. А в лесной части жилого комплекса вы можете строить как коттеджи из дерева, так и кирпичные дома. Наш поселок имеет свой особенный стиль. Мы стараемся четко придерживаться ранее выработанной концепции застройки поселка, к чему бизнес-класс и должен стремиться.
— Такая жесткая позиция по отношению к собственникам участков — к чему она приводит?
— В некоторых элитных поселках есть достаточно жесткие правила по оформлению домов. Мы же стараемся создать комфортную и добрососедскую атмосферу, подбираем единомышленников еще до покупки участка. Общение на этапе знакомства и переговоров формирует представление, что человек здесь хочет построить и чего он ждет от выбранного места. Мне хочется, чтобы в «Руза Фэмили Парк» люди приезжали не только на выходные, а жили здесь постоянно и гордились нашим поселком.
— Как можно жить в поселке, который находится в 65 км от МКАД? Каждый день на работу в Москву не наездишься.
— Если купить дом на 30-м км Новорижского шоссе и на 65-м, транспортная разница между ними всего 17 минут. Поэтому сейчас не спрашивают, на каком километре ты живешь. Спрашивают место.
В районе 30-го км есть три-четыре поселка элит-класса — там ценник за сотку в разы больше, чем в наших местах. Но разница во времени в 17 минут между этими поселками и нашим. Знаете, большинство людей умеют считать свои деньги. И многие из них приехали к нам, вообще-то, из таких вот поселков. Они здесь купили (или построили) второй дом, а там не могут продать первый уже долгое время. Выставляют за €3–5 млн — и признаются: «Бесполезно. А ведь мы столько вложили в него в свое время».
У нас же возможно купить дом с участком за 12–30 млн, но рублей.
Говоря о транспортной доступности, не надо забывать и о том, что «Руза Фэмили Парк» находится рядом с бетонкой — будущей ЦКАД, которая от нас в 5 км. Благодаря этой дороге вы сможете попасть в любую точку МКАД в течение часа.
— Можно ли говорить, что качественные поселки будут строиться все дальше и дальше от Москвы?
— Думаю, как во всех мировых мегаполисах, зона 60–80 км будет обживаться, она намного экологичнее и более привлекательна с точки зрения сохранения природного ландшафта. А новый ЦКАД даст таким поселкам дополнительный импульс. Так что 17 минут в пути между первым и вторым бетонным кольцом скоро ничего не будут значить. Подчеркну: у нас поселок бизнес-класса, лет через пять он станет элитным благодаря серьезным инвестициям в инфраструктуру. Поэтому состоятельные и дальновидные люди с удовольствием обустраиваются у нас. Что касается 30-километровой зоны, то там уже сейчас ощутимо негативное влияние мегаполиса при неоправданно высоких ценах.
— А у вас есть такие жители, которые каждый день ездят на работу в Москву?
— У нас уже полностью распродана первая очередь (около 90 домовладений). Конечно, есть люди, которые каждый день ездят в Москву, таких много. Хотя большинство наших жителей являются собственниками бизнеса и могут себе позволить не торопиться в Москву в час пик или работают со своими компаниями дистанционно. Как пример: сейчас мы ведем переговоры с одним из известных адвокатов, он признается, что ездит в Москву на консультации, которые сам назначает, когда ему удобно. Если какие-то дела в суде, они никогда не начинаются раньше десяти. А он человек в возрасте, ему полезно жить на природе. На своей ближней даче, которая всего в 15 км от Москвы, ему не нравится: «У нас там такие высоченные глухие заборы, полный «шанхай» в строительстве домов, погулять негде. Да и к тому же рядом началась массовая застройка многоэтажек». Так что, думаю, не так долго будут длиться наши переговоры и у нас в «Руза Фэмили Парк» появится новая семья.