Почему цены на жилье в Москве падают быстрее, чем по всей России

Столичный рынок жилья стоит особняком относительно рынка других регионов. Впрочем, такая ситуация характерна для всех метрополисов. Разница в стоимости квадратного метра в многомиллионной столице или отдаленном от нее регионе может быть колоссальной. Например, стоимость квадратного метра в Москве, по данным отдела исследований группы компаний «Миэль», составляет порядка 212 тыс. руб., а в административном центре Алтайского края — Барнауле — порядка 45 тыс. руб., то есть дешевле фактически в пять раз. Ценовая пропасть между Москвой и регионами огромна.

Но заметную разницу в цене мы отмечаем не только между стоимостью столичной недвижимости и региональной. Такая разница очевидна даже внутри самих федеральных округов. Если взять Уральский федеральный округ, то мы увидим, что средняя стоимость квадратного метра в Екатеринбурге составляет порядка 69 тыс. руб., а в Первоуральске — менее 40 тыс. руб. Общая численность населения, наличие достойно оплачиваемых рабочих мест, культурная и образовательная составляющие, а в связи с этим и общий спрос — все это глобальным образом влияет на формирование стоимости жилья.

Поэтому естественно, что крупные города — лидеры ценового рейтинга. Для примера стоимость квадратного метра в крупнейших российских городах выглядит следующим образом:

• Санкт-Петербург — 103,7 тыс. руб.;
• Екатеринбург — порядка 69 тыс. руб.;
• Нижний Новгород — порядка 66 тыс. руб.;
• Казань — 65,6 тыс. руб.;
• Самара — 61,1 тыс. руб.

Особняком стоят некоторые нефтяные города, а также регионы-курорты, такие как Краснодарский край и Республика Крым. Например, средняя стоимость квадратного метра в Сочи на вторичном рынке составляет 92 тыс. руб., а в Севастополе — 91,5 тыс. руб.

Но и это объяснимо. С начала 2016 года цены на недвижимость в Сочи выросли примерно на 10–20% из-за заметно увеличившегося спроса. В силу различных экономико-политических факторов, таких как рост курса иностранной валюты и вследствие этого общего удорожания отдыха за рубежом, спрос на недвижимость на побережье Черного моря возрос. Рост спроса на недвижимость был отмечен и в Крыму после вхождения в состав РФ в связи с перспективами развития региона.

Однако в большинстве городов Российской Федерации начиная с весны 2015 года отмечен ценовой спад, который все еще продолжается, хоть и в гораздо меньшей степени.

Динамика рублевых цен на вторичную недвижимость по регионам

По данным публичного графика цен вторичной недвижимости городов России на портале realtymarket.ru и отдела исследований группы компаний «Миэль»

Мы видим, что цена на вторичном рынке недвижимости скорректировалась во всех городах. Но не стоит забывать, что коррекции предшествовал рост цен с весны 2014-го до весны 2015-го на фоне активного спроса с целью сохранения рублевых сбережений в условиях значительного роста курса валют. Максимальный прирост цены в рублях был отмечен в Крыму (более 150%), Москве (плюс 21%), Санкт-Петербурге (плюс 11%), Казани (+11%). Однако коррекция рублевых цен в Москве, Санкт-Петербурге и Казани на текущий момент меньше, чем предшествовавший рост.

Уменьшение цен на недвижимость в первую очередь вызвано снижением платежеспособного спроса в текущих экономических условиях.

На протяжении всего прошлого года мы увидели, что количество сделок сократилось во всех городах и регионах, однако динамика снижения разная. Причем примечательно то, что именно в Москве процент снижения оказался самым высоким — порядка 30%. Это можно объяснить несколькими факторами:

• коррекция рублевой цены предложения с весны 2015 года меньше предшествовавшего прироста цены с весны 2014 года;
• рекордный рост объема предложения в сегменте новостроек, в том числе в массовом сегменте;
• высокий средний размер ипотечного кредита, необходимый для покупки квартиры в Москве.

На фоне общего снижения в городах РФ объемы сделок с крымской недвижимостью били все вообразимые и невообразимые рекорды, увеличившись, по данным Росреестра, с 5 тыс. сделок в 2014 году до 33 тыс. в 2015-м.

В целом же, несмотря на то что стоимость квадратного метра в регионах выглядит куда более щадящей, чем в столице, ситуация со снижением покупательской активности на вторичном рынке разнится не так сильно. Невзирая на более низкие цены, уровень доходов у жителей регионов также ниже. Кроме того, за последний год доходы во многих семьях снизились — притом что цены на основные товары, напротив, возросли. Следовательно, доля свободных денежных средств у населения уменьшилась и для семьи со средним по региону доходом самостоятельно накопить на квартиру сегодня крайне тяжело. Поэтому единственным выходом становится ипотека, к которой современные заемщики в условиях нестабильной экономической ситуации подходят также крайне аккуратно, тщательно взвешивая все за и против вне зависимости от того, сколько стоит квадратный метр в их городе.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции