Н.Коротаева: "Мы инвестируем в регионы России более 2 млрд долларов"

Торговая недвижимость сегодня, пожалуй, один из самых быстрорастущих сегментов на российском рынке. О запуске своей торговой программы заявил еще один крупный игрок рынка недвижимости, ранее известный своими логистическими парками (Логистический парк "НЛК-Химки", Логистический парк "Крекшино"), загородными отелями (Дачные отели "Истра Holiday"), победой в тендере на строительство Технопарка в Академгородке Новосибирска и заключением первой в истории российского девелоперского рынка сделки по продаже 20% долей компании зарубежному инвестиционному фонду. О своих планах и амбициях на рынке торговой недвижимости корреспонденту "РБК-Недвижимости" Вере Ковалевой рассказала коммерческий директор "РосЕвроДевелопмент" Наталья Коротаева.

- На рынке едва ли не каждый квартал звучат громкие заявления о глобальных торговых проектах, при этом о вводимых центрах слышно гораздо реже. Ваша программа - пять крупных торговых центров в регионах – в общей сложности 500 тыс. кв. м в ближайшие три года - не слишком ли амбициозно?

- Я действительно очень часто и много слышу о планах девелоперов заняться торговой недвижимостью. Это интересно и прибыльно, правда, при соблюдении целого множества законов. Ни для кого не секрет, что уровень жизни во многих российских регионах растет быстрее, нежели в столице или, скажем, в Санкт-Петербурге. Люди реально готовы тратить деньги, но в регионах у них нет такой возможности – им реально некуда пойти за покупками или за развлечениями. Безусловно, город городу рознь, но мы, прежде чем выйти в какой-либо регион, конечно же, проводим масштабные полевые исследования: смотрим на уровень жизни, на структуру доходов, расходов, потребления, на количество автомобилей и востребованность жилья, на то, как часто люди выезжают на отдых. Но, как правило, в большинстве российских регионов, даже в городах-миллиониках нет качественных торговых центров, и люди по привычке все еще ездят за покупками в Москву. С подобной ситуацией мы столкнулись, к примеру, в Красноярске, где, согласно данным опросов, люди все еще убеждены, что самый качественный товар – именно в столице, поэтому в их отпускную программу (как правило, если они летят заграницу, то через Москву или Санкт-Петербург) входит шоппинг в московских торговых центрах. С другой стороны, сетевые ритейлеры тоже прекрасно видят все эти тенденции и с удовольствием идут в регионы. Получается, проблема только в одном: нужны хорошие торговые площади, которые, с одной стороны, привлекут покупателей и позволят им поверить в возможность совершать качественные покупки в своем городе, а с другой, позволят ритейлерам активно развиваться.

- Реализация подобной программы в столь короткие сроки требует постоянного серьезного финансирования. Каков источник инвестиций?

- В марте 2006 года в капитал нашей компании вошел американский инвестиционный фонд, управляемый Moore Capital Management. По соглашению с новым акционером мы до 2010 года вложим в строительство коммерческой недвижимости в России более 2 млрд долл. Более трети этой суммы планируется инвестировать в торговый сегмент.

- И все же - не боитесь ли Вы конкуренции, ведь о своих планах активно заявляет та же IKEA?

- IKEA и мы – скорее не конкуренты, а логичное дополнение форматов. Наши торговые центры – и в Красноярске, и в Новосибирске, и в Самаре, и в Омске, и в Ростове-на-Дону – расположены в центральной части города. Это одно из основных наших требований при подборе площадки. Дело в том, что ментальность жителей регионов и столичных городов достаточно сильно разнится. Если для москвичей в выходной сесть в машину и отправиться за покупками за МКАД, проведя час в дороге, абсолютно нормальное явление, поскольку многие из нас тратят гораздо больше времени по пути на работу и на работу в будние дни, то для жителей, пусть даже крупного регионального города, это абсолютно непривычно. Мы же строим свои проекты в центре, как правило, в местах, которые исторически считаются торговыми.

- Между тем Вы заявляете достаточно значительные площади. Во многих регионах на сегодняшний день это самые крупные проекты. В Красноярске – 140 тыс. кв.м, в Самаре, Новосибирске и Омске - по 120 тыс. кв. м. Хватит ли места в регионах всем девелоперам?

- На сегодняшний момент региональные рынки могут вместить довольно большое количество площадей. А вот в будущем, безусловно, начнется конкуренция, и места уже будет хватать не всем. Но тем, кто предложит рынку правильную и, что очень важно, соответствующую требованиям времени концепцию, конечно же удастся закрепиться. У нас действительно большие форматы, но мы строим именно торгово-развлекательные центры. То есть помимо супермаркетов, магазинов формата DIY, торговых галерей мы делаем большие развлекательные зоны – это и зона ресторанов, закусочных и кафе, и кинотеатр, и детские площадки и комнаты развлечений. Мы делаем ставку именно на правильно выбранный формат и верное сочетание арендаторов – семейный шоппинг и отдых.

- В Ростове-на-Дону, насколько я знаю Ваши планы, вы строите торговый центр совсем иного формата?

- Действительно, в Ростове-на-Дону мы строим "модный" торговый центр – Fashion Center, ориентированный на арендаторов высокого класса (марки middle и upper-middle) и, соответственно, на покупателей, их предпочитающих. Выбор формата связан, в первую очередь, с местоположением. Это Большая Садовая улица – главная торговая улица Ростова-на-Дону, чем-то напоминающая московский Новый Арбат. Здесь исторически располагаются все самые дорогие торговые точки города. К тому же, мы строим здесь не только модный центр, но и конгресс-отель, и первый в городе бизнес-центр класса А - все это станет единым комплексом, части которого будут работать друг на друга.

- Как Вы планируете работать с потенциальными арендаторами? Известно, что некоторые из девелоперских компаний предъявляют достаточно жесткие требования к своим клиентам.

- На самом деле мы изначально встречались с нашими потенциальными арендаторами и подробно проговаривали, что именно для них актуально, какие требования они предъявляют к торговым площадям. Что же касается наших требований, то я бы назвала их логичными и абсолютно необходимыми. Без правильно подобранных арендаторов ни один торговый центр не будет коммерчески успешным, а это очень важно и для самого арендатора, и для девелопера, учитывая, что с рядом арендаторов мы предпочитаем работать на условиях процента с оборота. Соответственно, для нас важно, чтобы торговый центр функционировал, поэтому мы достаточно строго подходим и к подбору арендаторов, и к условиям работы с ними. При этом я еще ни от одного из наших арендаторов не слышала, что с нами некомфортно. В принципе, все находят наши требования и пожелания достаточно объективными.

- Вопрос управления торговой недвижимостью Вы для себя уже решили?

- Мы достаточно долго и активно занимались поиском управляющей компании. Проблема в том, что ни у кого из участников рынка нет необходимого опыта, удовлетворяющего нашим требованиям, поэтому, скорее всего, управлять нашими торговыми объектами будет созданная нами компания. В ее компетенцию войдет и техническая эксплуатация, и управление взаимоотношениями с арендаторами, и, что пока еще слабо развито на нашем рынке, маркетинговое управление. Причем в наших планах создание единой управляющей компании, которая будет работать во всех наших торговых центрах – как показывает мировая практика, это выгодно девелоперу и облегчает жизнь арендаторам.