К. Каарма: "Сейчас рынок элитной недвижимости переживает период "межсезонья"

Сектор элитной недвижимости всегда развивался обособленно, он не подвержен сезонным изменениям цен и общим тенденциям рынка. Каковы прогнозы на следующий год и как развивался этот сектор в 2007 году редактору "РБК-Недвижимости" Арине Ковиной рассказал директор департамента элитной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Кайдо Каарма.

Как будет развиваться рынок элитной недвижимости в следующем году, по Вашим прогнозам?

Сейчас рынок элитной недвижимости переживает период "межсезонья": жилье в старых проектах практически полностью раскуплено, а новые пока не появились в продаже. Любой интересный проект на сегодняшний день является "катализатором", который мгновенно оживляет рынок. Это приводит к росту объема операций. Если в среднем мы оцениваем его примерно в тысячу сделок в год, то в момент появления яркого проекта количество операций существенно возрастает.

На мой взгляд, в следующем году рынок элитной недвижимости пойдет по пути увеличения объема предложения в проектах комплексной застройки. Данный формат жилья предоставляет собственникам квартир высокий уровень комфорта проживания и безопасности, что делает его наиболее востребованным. Это не значит, что клубные дома не будут строиться, поскольку и они пользуются спросом в определенном кругу покупателей, однако объекты комплексной застройки доказали свою востребованность и будут развиваться. Тем более, что освобождающиеся в соответствии с инициативой московского правительства в центре столицы промзоны наиболее выгодно использовать именно для реализации масштабный проектов.

Получит ли распространение формат лофтов, на ваш взгляд?

Своим появлением лофты обязаны знаменитому американскому художнику Энди Уорхолу, который жил в оборудованном под мастерскую промышленном помещении. Впоследствии данный формат жилья приобрел популярность и превратился из утилитарного в представительский, он стал своеобразным свидетельством принадлежности владельца к богеме.

Лофты – перспективный для столицы формат жилья. Таких квартир в Москве появится мало, тем не менее, аналитики прогнозируют устойчивый спрос на них в узком кругу покупателей. Дело в том, что большинство состоятельных людей имеют не одну квартиру в столице. Лофты удобно использовать в качестве представительского жилья. Также они являются оригинальным решением для тех, кто хочет заявить о нестандартности своего мышления и хорошем вкусе.

Какие еще нестандартные решения используются на рынке сегодня?

Так как рынок новостроек на сегодня пребывает в состоянии ожидания новых проектов, трудно говорить о новых нестандартных форматах. Пожалуй, единственной ожидаемой новинкой являются лофты. Такой формат жилья, как мезонеты, не прижился на российском рынке, и успел уже стать историей.

Большинство новых форматов элитной недвижимости не находит своей ниши из-за малой востребованности такого рода предложений.

Какие знаковые проекты на рынке Вы можете выделить?

Знаковыми проектами на рынке московской жилой недвижимости в этом году стали Дом на Трехгорном Валу и Дом на Гиляровского. Оба проекта находятся в ЦАО и представляют собой элитные проекты. Оба они имеют выгодное местоположение, при этом Дом на Гиляровского отличается архитектурным своеобразием. Дело в том, что архитекторы сумели сохранить часть стены старого строения, находившегося в начале ХХ века на месте этого дома, и надели на новое здание в своеобразный кожух. Также проектами предусмотрены огороженные благоустроенные территории. При сегодняшнем малом количестве предложений новых проектов в элитном сегменте, строительство нового дома на Трехгорном Валу вызывает особый интерес.

Появление элитного жилого комплекса тесно связано с перспективой перемещения в ближайшие годы существенной части функций центра деловой активности в район Москва-Сити. Начался процесс модернизации прилегающих к нему городских территорий – с сохранением всего лучшего, что есть сегодня. У района между улицей Красная Пресня и набережными Москвы-реки с этой точки зрения – большое будущее.

Откуда появляются новые площадки под застройку в центре города?

Новые площадки под застройку в центре города освобождаются в рамках программы по выводу промышленных предприятий за пределы столицы. Это сулит городу большие перспективы, поскольку появится возможность масштабного строительства, которое снизит дефицит предложения на рынке жилья.

Какие проекты появятся в следующем году на рынке?

Я считаю, что главными событиями рынка элитной недвижимости станут два заявленных на будущий год проекта: "Красный Октябрь" и ЖК на месте бывшего завода "Каучук".

"Красный Октябрь" интересен в первую очередь своим местоположением – не каждый день на рынок выходят проекты в самом сердце Москвы, в непосредственной близости от Кремля. Но интересен он не только местоположением, в этом ЖК впервые на московском рынке недвижимости появятся лофты, также планируется построить три городских коттеджа на стрелке Болотного острова, рядом с памятником Петру I. При этом данное предложение, конечно же, будет штучным, поскольку ожидать широкого распространения данного формата жилья нельзя в силу его высокой стоимости.

Проект, реализуемый на территории бывшего завода "Каучук" интересен своим архитектурным решением. Каждый корпус жилого комплекса будут планировать разные архитекторы, но все они будут работать в рамках единой концепции, что позволит обеспечить проекту архитектурное единство. В нем также будет создано несколько лофтов. "Каучук" имеет очень выгодное месторасположение, он будет построен в перспективном и дорогом районе Хамовники, который обладает хорошей транспортной доступностью. Но главной изюминкой проекта станет большая внутренняя территория, которая займет более 1,1 га и будет пешеходной. Движение транспорта будет осуществляться по подземным коридорам, и даже гостевые парковки разместят под землей.

С какими девелоперами Вы сотрудничаете?

Мы реализуем проекты, в которых участвует банк "Российский кредит", в частности управляющая компания "Уникор-Сервис", также мы работаем с компаниями "ГУТА Девелопмент", "Интеко","Трансгидрострой".

Какова средняя стоимость 1 кв м по рынку, где находится самое дешевое и самое дорогое элитное жилье, и что определяет эту стоимость?

Необходимо отметить, что классификация элитного жилья у каждого участника рынка своя, и в зависимости от этого меняется выборка объектов, на основании которой эксперты делают заключения о тенденциях изменения цен на рынке недвижимости, поэтому иногда не могут сойтись в своих выводах.

По нашей информации, на конец 2007 года в предложении находились порядка 30 элитных новостроек. Практически все они расположены в муниципальных районах ЦАО, лидером по объему предложения среди которых является район Хамовники (порядка 35% от общего объема предложения). Наиболее доступным предложением среди элитных жилых домов, на сегодняшний день, представлены в ЖК "Шоколад" (Тетеринский пер., вл.18). Этот дом расположен в Таганском районе ЦАО. Стоимость 1 кв.м. в нем начинается от 9 984 долл.

В "Доме на Гиляровского" (ул. Гиляровского, вл. 55), расположенном в Мещанском районе ЦАО, квартиры продаются в среднем по 11 400 долл. за кв.м.

ЖК "Арбатская усадьба" (Трубниковский пер., д. 4, стр. 2) расположен в "ценовом лидере" среди районов ЦАО – неподалеку от Арбата. Последние двухуровневые пентхаусы в реконструируемом доме здесь предлагаются по цене$51 496 долл. за кв.м.

Средняя цена в элитных жилых домах по Москве на конец 2007 года составила 14 890 долл. за 1 кв.м. Данный показатель – это стоимость, по которой элитное жилье наиболее востребовано на сегодняшний день, в этом ценовом сегменте проходит наибольшее количество сделок. На стоимость элитного жилья в первую очередь влияет местоположение объекта. Наиболее дорогими являются район Остоженки и Патриарших прудов.

Как Вы можете прокомментировать мнение о том, что элитное жилье в центре столицы практически на исходе, и сегмент де люкс активно перемещается в ближайшее Подмосковье?

По нашему мнению, явного перемещения сегмента де люкс применительно к городским элитным домам не наблюдается. Из-за ограниченного количества площадок и моратория на точечную застройку доля строительства внутри Садового кольца будет уменьшаться, предложения со временем станут штучными, а такой товар всегда имеет высокую цену. Но говорить о том, что в ближайшее время все жилье де люкс переберется в Подмосковье нельзя. Дело в том, что для этого необходимо выполнение ряда условий, первым из которых будет перемещение бизнеса в область. Такие планы есть, но не думаю, что они осуществятся в ближайшие годы. Что касается проекта "Рублево-Архангельское", должен отметить, что для "города миллионеров" выбрано очень перспективное место, однако оценивать этот проект, его эффективность и востребованность можно будет примерно через 10 лет. На сегодняшний день такое строительство нельзя назвать массовым трендом на рынке элитной недвижимости.