Складская недвижимость в условиях кризиса
Существенного влияния на рынок складской недвижимости кризис ликвидности пока не оказал. Но кризис – явление всепоглощающее, так что в этом сегменте, скорее всего, просто все еще впереди.
"Кризис нарастал медленно, реакция на российском рынке проявлялась постепенно, но особенно активно начала реализовываться с момента обвала фондового рынка 16–18 сентября. С тех пор прошел месяц, поэтому основные результаты мы будем наблюдать несколько позже, скорее всего, к концу 2008 года", – считает Екатерина Каштанова, эксперт-аналитик по маркетингу компании GVA Sawyer. По ее данным, заявленные ставки аренды в третьем квартале 2008 года продемонстрировали рост на уровне 20–23% на складские площади класса А и 33–37% на площади класса B. "Столь высокие темпы роста можно объяснить отсутствием нового предложения складской недвижимости в третьем квартале 2008 года (на рынок вышло 6% от объема запланированного к выходу предложения), – говорит эксперт. – Однако не исключена и возможность быстрого поглощения рынком недорогих складских площадей в условиях развивающегося кризиса, в ожидании дальнейшего роста ставок". По мнению Вячеслава Холопова, директора отдела индустриальной и складской недвижимости и земли компании Knight Frank Russia and CIS, заметного влияния кризиса на рынок складской недвижимости пока не ощущается. По его сведениям, ставки аренды сохраняются на прежнем уровне, но "в среднесрочной перспективе прогнозируется их плавный рост".
Несмотря на трудности с финансированием, с которым сталкиваются в последнее время девелоперы, новые логистические центры все-таки появляются. По данным Knight Frank, общий объем высококачественного предложения на рынке складской недвижимости Московского региона – 4 млн 855 тыс. кв. м, из них в первом – третьем кварталах 2008 года построено 410 тыс. кв. м. До конца года ожидается ввод еще около 300 тыс. кв. м, таким образом, по итогам 2008 года в Московском регионе будет введено свыше 700 тыс. кв. м хорошей складской недвижимости. В 2009 году ожидается ввод в эксплуатацию 450–550 тыс. кв. м высококачественных складских площадей. "При этом объем вакантных площадей на рынке сегодня практически равен нулю: средний показатель за третий квартал составляет для класса A 0,4%, для класса B – 0,6%, – отмечает Вячеслав Холопов. – Объекты уходят с рынка на стадии строительства, за 2-3 месяца до ввода в эксплуатацию. Хотя по итогам 2008 года объем спроса скорректируется, пока он по-прежнему превышает предложение более чем в три раза".
По мнению экспертов, в сегменте складской недвижимости все говорит о том, что предложение и спрос в недалеком будущем будут падать. Как полагает Екатерина Лексина, директор по маркетингу управляющей компании "ФМ-Крафт", мировой финансовый кризис затронул ведущих игроков на складском рынке: "Крупные игроки вынуждены были определить для себя наиболее интересные и перспективные площадки и проекты, отказавшись от остальных. Кроме того, удорожание денег не только приостановило многие проекты, но и увеличило срок окупаемости, уже строящихся объектов". Сдача площадей в аренду также становится проблемой в сегменте складской недвижимости. "На данный момент на рынке наблюдаются тенденции к сокращению спроса, – отмечает Екатерина Лексина. – Все игроки на рынке взаимосвязаны – и поставщики, и логисты. С падением объемов продаж уменьшается спрос на складские комплексы". А уменьшение спроса, предупреждает Екатерина Каштанова, может повлиять на реализацию намеченных планов ведущих игроков рынка. Что касается не столь влиятельных и сильных девелоперов, то они, по ее мнению, будут поглощены либо покинут рынок. "Меньшие объемы складских площадей понадобятся торговым сетям (особенно тем, которые не реализуют товары первой необходимости) и, как следствие, логистическим компаниям. Об объемах сокращения спроса говорить пока рано, они будут зависеть от длительности и глубины кризиса", – заключает эксперт GVA Sawyer.
Пока в сегменте складской недвижимости на ближайшие годы заявлены немалые объемы ввода качественных площадей, но по мнению экспертов, из-за изменения ситуации на рынке и проблем с кредитованием построено в заявленный срок из них будет только порядка 30-40%.
Ольга Петрова