Доступно ли жилье в рамках нацпроекта?
На данный момент в рамках реализации нацпроекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" отобрано около 20 проектов массовой застройки. Все они относятся к категории экспериментальных, в ходе их реализации планируется выработать оптимальную схему сотрудничества государства и частных девелоперов с целью построить доступное жилье в максимально короткие сроки. Казалось бы, все просто и очень логично, но есть один маленький нюанс… Большинство отобранных для участия в госпрограмме проектов позиционируются далеко не как экономкласс. В связи с этим возникает вполне правомерный вопрос: какое же жилье будет строиться в рамках нацпроекта – доступное или комфортное?
В качестве примера
Один из самых крупных проектов массовой застройки, участвующий в программе "Доступное и комфортное жилье" – "А101", застройщиком которого является ОАО "Масштаб". Проект предусматривает строительство более 7,5 млн кв. м жилья на территории 13 тыс. га вдоль Калужского шоссе. По словам директора департамента маркетингового анализа компании "Масштаб" Натальи Чукаевой, основной объем строящегося в рамках проекта жилья ориентирован на жителей со средним и высоким уровнем дохода. Конечно, компания запланировала строительство небольших микрорайонов экономкласса с плотностью населения городского типа. Но это не отменяет того факта, что в 54-й и 78-й участки проекта, где будет построено более 850 тыс. кв. м недвижимости, будет вложено ни много ни мало 500 млн евро! С учетом 200 тыс. кв. м социальной инфраструктуры, разумеется. Стоит также отметить, что данные два участка являются лишь малой частью проекта "А101".
Второй яркий пример – проект "Большое Домодедово", в который планируется вложить около 13 млрд долларов и на 3 тыс. га возвести 12 млн кв. м жилья. Сначала проект предусматривал строительство экономкласса. Застройщики и государство пришли к консенсусу и отыскали ответ на вопрос, как построить жилье по цене 1 тыс. долларов за "квадрат". Государство должно было профинансировать строительство объектов социального значения (школы, сады, клиники и пр.). Однако в последний момент правительство пошло на попятную, в результате чего стоимость будущего жилья в "Большом Домодедове" вырастет, по подсчетам аналитиков, минимум в полтора раза.
Пример третий и последний – "Рублево-Архангельское". Одно название его уже говорит о том, что ни о каком экономклассе здесь не может быть и речи, и это при 11 млрд долларов инвестиций. Только элита и "бизнес+". Хотя изначально проект вообще позиционировался как de luxe. Но присоединение к нацпроекту все-таки обязывает застройщика снизить планку.
Как показывают "иллюстрации", в рамках федеральной программы стать доступным жилью не суждено. В чем же причина?
Ни слова про экономкласс!
"Прежде всего необходимо разобраться в значениях слов, входящих в название программы – "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". Под словом "доступное" никогда не понималось жилье экономкласса, – комментирует ситуацию Алексей Пашкевич, директор компании "МИЭЛЬ – инвестиции в регионы". – Существует различие и в том, что подразумевается под экономичным и комфортным жильем. К примеру, можно застроить всю Россию маленькими домиками площадью 40 кв. м, из которых 10 будет приходиться на прихожую, 15 – на одну комнату, а остальное – на кухню и коридор. Это жилье вряд ли можно назвать комфортным. Комфортное жилье – это жилье, которое отвечает современным требованиям к адекватным условиям проживания. Сегодня на территории России необходимо проектировать и строить исходя из 25 кв. м жилой площади на человека. Для семьи хотя бы из трех человек это квартира площадью 75 кв. м. Квартира общей площадью 75 кв. м – это жилье хорошего уровня. Поэтому было бы неверно говорить о том, что программа подразумевает строительство жилья экономкласса".
Вот так, оказывается, все просто. Экономкласс никто не обещал, так что и придраться не к чему. Впрочем, чего мы хотим, если само понятие "экономкласс" отсутствует в столице, где минимальная стоимость захудалой квартирки возле МКАД уже составляет 140 тыс. долларов, притом что минимальная заработная плата по Москве с 1 сентября 2008 года составляет всего 7500 руб. Однако об этом уже и так много написано. Попробуем понять: почему в рамках нацпроекта строится дорогостоящее жилье вместо обещанного "доступного"?
Закон рынка
"Государство не может регулировать процедуру распоряжения данным имуществом, – объясняет Алексей Пашкевич. – Гражданин, понимая, что ему досталось жилье, пусть даже 40 кв. м, но по цене 25 тыс. рублей за "квадрат", когда его рыночная цена составляет 35 тыс. рублей, после покупки жилья выставляет его на продажу по цене 35 тыс., зарабатывая по 10 тыс. с каждого метра. Кому мы помогли в этом случае? Застройщику, которого государство заставило продавать по заниженной цене? Гражданину? Он просто заработал денег. В то время как жить в этом доме будет такой же гражданин, но купивший его по рыночной цене".
К тому же на рынке недвижимости появляется все больше и больше предложений, поэтому растет и конкуренция между девелоперами. Значит, каждый застройщик будет определять рыночными методами те категории жилья, которые могут быть востребованы. Безусловно, государство может снизить стоимость конечного продукта, но для этого потребуется целый ряд мер: помощь застройщикам в создании инфраструктуры и транспортной сети, регулирование цен и условий предоставления земель девелоперам, контроль цен на строительные материалы, но не путем искусственного удержания, а, к примеру, с помощью открытия новых заводов стройматериалов.
Но, несмотря на строгий наказ президента, реализация нацпроекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" идет в ином направлении, гарантируя комфортное, но отнюдь не дешевое жилье. Сейчас из числа проектов отобранных для нацпроекта, 70% позиционируются как жилье бизнес-класса и элитное, и только 30% действительно ориентируются на средний класс населения. Однако, по словам депутата Госдумы Александра Лебедева, "доходы, достаточные для приобретения такого жилья, имеют всего 5–7% населения нашей страны".
Мария Лукина