Городская недвижимость, 19 авг 2008, 13:37

Особенности регионального рынка недвижимости

Московский рынок недвижимости перенасыщен, поэтому девелоперы начинают осваивать новые территории, создавая региональные отделения во многих крупных городах России.
Читать в полной версии

Московский рынок недвижимости перенасыщен, поэтому девелоперы начинают осваивать новые территории, создавая региональные отделения во многих крупных городах России.

Региональный рынок недвижимости отстает от московского на несколько лет – как в ценовом, так и в качественном отношении. Если в Москве основная часть возводимого жилья бизнес- и премиум-класса, то в регионах превалирует строительство эконом-класса. Но в последнее время наметилась новая тенденция: "классность" жилья постепенно начинает повышаться.

"В России наиболее развитыми рынками недвижимости являются рынки двух столиц, при этом очевидное первенство принадлежит Москве, – говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. – На московском рынке требования к жилью высокого класса достаточно жесткие. Остальные регионы России пока уступают в развитии московскому региону, тем не менее в большинстве крупных городов начинается формирование и сегмента жилья бизнес-класса, и сегмента элитного жилья. Развитие данных сегментов связано с формированием в рамках региональных рынков группы населения, "дозревшего" до приобретения высококлассного жилья".

Несмотря на положительные изменения, рынок региональной недвижимости значительно отличается от московского. Наглядный пример тому – низкие требования к высоким классам возводимого жилья. По мнению Екатерины Тейн – директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank: "Жилье бизнес-класса в регионах есть, но этот сегмент только начинает развиваться. Во многом критерии верхнего сегмента ниже, чем требования к жилью такого класса в Москве и Санкт-Петербурге. Например, часто жилье, которое на региональном рынке относится к элитному сегменту, на деле является средним бизнес-классом".

С этим мнением согласна и Ольга Широкова: "Очевидно, что уровень домов, позиционируемых в рамках высоких категорий в регионах, уступает уровню московских домов. Это связано в первую очередь с различием требований, опытом и взыскательностью покупателей. Именно поэтому большинство объектов, которые в регионах позиционируются как объекты элитного и бизнес-класса, при ранжировании по московской классификации попадают в группы от эконом+ до бизнес+".

Еще хуже дела обстоят с элитной недвижимостью. "В регионах нет элитного жилья, в полной мере соответствующего требованиям, предъявляемым к данной категории на московском рынке", – уверена Ольга Широкова. "Все проекты элитного жилья только начинают разрабатываться, поэтому на данный момент элитное жилье в регионах является аналогом бизнес-класса Москвы и Санкт-Петербурга", – объясняет Екатерина Тейн.

Но все-таки рынок жилой недвижимости начинает активно развиваться, и в последнее время появляются более четкие требования к строительству бизнес- и элитного класса жилья. "В качестве примера можно привести рынок Казани – официально принятой классификации в городе нет, однако существует ряд требований для жилья элитного и бизнес-классов, которые выделяются участниками рынка. Для элитного жилья в целом требования следующие: расположение в центральной части города, на территориях, близких к водоемам, зеленым зонам и т.п., имеющим однородное окружение и хорошие видовые характеристики; качественный индивидуальный архитектурный проект дома, с удачными планировками квартир большой площади (от 50–60 кв. м) и высокими потолками (не менее 3 м); наличие огороженной территории с высоким уровнем охраны, парковки, благоустройства и качественного инженерного оснащения всего дома в целом", – рассказывает Ольга Широкова.

Что касается стоимости недвижимости, она варьируется от региона, но все равно значительно отстает от московской. "Очень высокие цены в Новосибирске, Екатеринбурге и Сочи, – говорит Виктор Преснов, коммерческий директор компании "Пересвет-Регион" (входит в ГК "Пересвет-Групп"). – В настоящее время рынок недвижимости в российских регионах растет. Наибольший рост наблюдается в крупных городах, где цены на жилье ранее были сравнительно невысокими. Например, цены на первичном рынке в Волгограде за полгода выросли на 30%, за год – на 60%, в то время как в Нижнем Новгороде, где недвижимость была стабильно дорогая, рост цен за год составил около 20%. В целом можно сказать, что цены на недвижимость в крупных и перспективных городах России выравниваются. Например, средняя цена «квадрата» на рынке новостроек в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде – около 51 тысячи рублей".

"Рост цен в Ростове-на-Дону за год составил 40%, в Краснодаре – 25%, в Нижнем Новгороде – 20%. В Волгограде в первой половине текущего года наблюдалось повышение покупательной активности, что вызвало очередной виток роста цен. В настоящее время средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Волгограда составляет 55–56 тысяч рублей. В Саратове цены растут не столь активно, стоимость 1 кв. м в среднем 37 тысяч рублей рублей", – продолжает эксперт.

По данным Екатерины Тейн, "стоимость квадратного метра бизнес-класса зависит от конкретного региона: в Челябинске это 4500–-5000 долларов за кв. м, в Краснодаре 3700–-4300 долларов, то есть в среднем это 3500–-5000 долларов за кв. м".

По мнению экспертов, у рынка региональной недвижимости большой потенциал. "Рынок жилья в регионах только начинает развиваться – раньше все внимание застройщиков было сосредоточено на Москве и Санкт-Петербурге. Сейчас девелоперы постепенно расширяют свое присутствие на региональных рынках, и вместе с появлением новых проектов будет развиваться и рынок – появятся стандарты бизнес-класса и элитного жилья", – резюмирует Екатерина Тейн.

ОЛЬГА ПЕТРОВА

Главное