Перспективное Подмосковье

Актуальные тенденции 2007 года

Темпы роста цен на рынке загородной недвижимости даже в прошлом году, когда весь рынок недвижимости переживал активную фазу подъема, несколько отставали от квартирных (прирост составил порядка 30% против 70% на городское жилье). Это стало решающим фактором, определяющим тенденции развития, характерные для начала сезона 2007 года.

Так, например, специалисты все чаще связывают сегодняшнюю активизацию в сегменте загородной недвижимости с общей для московского рынка тенденцией смещения потребительского спроса в сторону Подмосковья. Если возможности и потребности семьи диктуют необходимость смены места жительства в пользу более удаленного варианта, оптимальней подчас становится приобретение собственного дома или таунхауса, а не квартиры. Ведь цены на одно- двухкомнатные хрущевки на окраине Москвы могут быть вполне сопоставимы со стоимостью приемлемого для постоянного проживания загородного дома. Помимо целого ряда преимуществ, у такого варианта решения жилищного вопроса есть еще одно достоинство — возможность растянуть затраты во времени, постепенно достраивая дом и улучшая его внутреннее оснащение. Кроме того, ценовой потенциал рынка загородной недвижимости еще не достиг предельного уровня, и сделки на нем могут стать выгодными инвестиционными вложениями. Согласно прогнозам аналитической службы МИАН-агентства недвижимости, рост цен на загородную недвижимость в 2007 году составит порядка 20-30 % в зависимости от объекта.

В этом году актуальна еще одна тенденция — рост числа ипотечных сделок. Еще совсем недавно получить ипотечный кредит на покупку загородной недвижимости было очень затруднительно. Сегодня конкуренция на рынке банковских услуг заставляет банки корректировать условия. В настоящий момент процентные ставки по ипотеке загородной недвижимости колеблются уже на уровне 11-12% на вторичные объекты и чуть выше — на первичные, 13-16% годовых, при максимальном сроке кредитования до 30 лет. По оценкам МИАН-агентства недвижимости, в этом году доля сделок по ипотечным схемам на рынке загородной недвижимости может достигнуть 30%.

По-прежнему, существенный процент приобретаемой загородной недвижимости (около 40%) — дачные участки, владельцы которых преимущественно намереваются проводить там уикэнды или жить в течение летнего сезона. Рост спроса на уровне 10-12% наблюдается и в сегменте элитного загородного жилья и бизнес-класса: с укреплением экономической ситуации в стране растет и уровень благосостояния людей, становится все больше тех, для кого лишь собственная подмосковная резиденция может обеспечить требуемый уровень комфорта.

Свежие предложения

С каждым годом рынок загородной недвижимости становится все более дифференцированным и медленно, но верно приобретает цивилизованные черты. Времена, когда роскошные фазенды разбивали в чистом поле, по всей вероятности, прошли безвозвратно. Сегодня качественный уровень объекта, как правило, адекватен потенциалу и инфраструктуре участка, а цена отражает объективные характеристики: местоположение (удаленность от МКАД, престижность поселка, уровень загруженности трассы), природно-ландшафтные показатели, наличие или возможности подведения коммуникаций.

Тем, кто намерен в этом году приобрести дачу или дом, следует иметь представление о сегодняшних предложениях рынка загородной недвижимости. Специалисты выделяют четыре условные категории:

- земельный участок в садовом товариществе или дачном кооперативе

Типичное дачное хозяйство с участком в 6–8 соток, расположенное, как правило, за 30 км от МКАД в поселках с высокой плотностью застройки. Качество строительства домов часто невысоко, обеспечение коммуникациями тоже может быть ограниченным, ко многим подведено только электричество и "летний водопровод". Стоимость такого предложения в зависимости от направления, удаленности, природного ландшафта и статуса населенного пункта может колебаться от $20 до 120 тыс.

- дачи в известных дачных поселках

Самые известные поселки расположены в радиусе 50 км от МКАД по Горьковскому, Казанскому, Киевскому, Минскому, Рублево-Успенскому, Ярославскому шоссе, как правило, в районах с устоявшейся инфраструктурой и благоприятной экологической обстановкой, иногда в зоне лесных массивов и недалеко от естественных водоемов. Коттеджи, как правило, благоустроены, обеспечены коммуникациями, садом с взрослыми деревьями. Предложения этой категории на рынке достаточно редки, и говорить об их ценах сложно: помимо объективных факторов, влияющих на ценообразование, они зависит от имиджа, связанного с именем поселка и знаменитых соседей. Названия таких поселков обычно "на слуху": Малаховка, Апрелевка, Баковка, Жуковка и другие.

- современные организованные коттеджные поселки

Эксплуатируются в основном для круглогодичного проживания. Многие современные поселки централизовано охраняются, в домах предусмотрены системы отопления, водоснабжения, канализации. Правда пакет коммуникаций может быть неполным, наиболее типично отсутствие газа. Часто коттеджи оборудованы индивидуальными системами отопления, водоснабжения, канализации (септиком). Инфраструктура коттеджных поселков напрямую зависит от прилегающих населенных пунктов, как правило, соседство с любым подмосковным городом обеспечивает необходимые бытовые и социальные потребности.

- таунхаусы

Относительно новый для нашей страны, но уже чрезвычайно популярный вид загородной недвижимости, что вполне объяснимо: с одной стороны, таунхаусы максимально приближены к городским характеристикам, с другой — позволяют распоряжаться собственным жильем с большей свободой, например, без проблем можно организовать там собственную сауну, тренажерный зал. Кроме того, у вас будет большее количество комнат с современными планировками, собственный гараж, отдельный вход и даже небольшой придомовой участок (1-6 соток). При этом есть некая гарантия, что вы не унаследуете ошибки строительства предыдущих владельцев, т.к. их проектирование и строительство ведут профессиональные компании, а не бригады сомнительного происхождения. Но, самое главное преимущество таунхаусов — экономичная цена (большинство предложений относятся к сегментам эконом- и бизнес-класса), стоимость квадратного метра начинается с $1150 за квадратный метр.

Сегодня интересные предложения таунхаусов представлены в направлениях Новорижского, Калужского, Дмитровского, Ленинградского, Ярославского, Горьковского, Носовихинского и Рязанского шоссе. Сегодня в продаже представлены таунхаусы в поселках Фэмили-клаб, Катюшки, Северная слобода.

Загородный дом без риска

Как и в любом случае, когда речь идет о крупных материальных вложениях, приобретая загородный дом, следует максимально оградить себя от возможных рисков. Прежде всего, следует обращать внимание на наличие и юридическую грамотность документов, необходимых для совершения сделки.

Если вы намереваетесь купить дом, сменивший несколько собственников, крайне важно выяснить историю предшествующих сделок с ним. Часто именно на этом этапе "всплывают" такие факты, как продажа лицами, не имеющими на то полномочий, или другие основания для признания сделки недействительной. Обязательно следует выяснить в административных органах, сняты ли с регистрационного учета все ранее проживающие в доме, и убедиться в отсутствии обременений на жилье: ареста, залога или взысканий. Если на момент заключения сделки какие-либо лица состоят на регистрационном учете в приобретаемом коттедже, необходимо указать их в договоре купли-продажи, взяв с них нотариально заверенное обязательство сняться с регистрационного учета в течение оговоренного между вами срока.

Попасть в неприятную ситуацию, на самом деле, может каждый, ведь даже если вы соберете все необходимые документы, определить по ним юридическую чистоту могут только специалисты. Поэтому наиболее универсальная рекомендация, как свести риски к минимуму, — обращаться в профессиональное агентство недвижимости. Во-первых, это содействие в сборе необходимых документов. Во-вторых, агентство недвижимости отслеживает юридическую чистоту, причем не только на этапе подготовки документации, но и при проверке истории сделок. В-третьих, важно правильно оценить стоимость приобретаемого объекта — в противном случае вы рискуете переплатить значительную сумму, ведь ценообразование загородной недвижимости значительно сложнее "квартирного". Именно поэтому следует ответственно подходить к выбору агентства недвижимости: это должна быть надежная компания с безупречной репутацией, использующая прозрачные схемы расчетов и укомплектованная штатом профессиональных специалистов — помните, что вы доверяете ей управление вашим капиталом.