Матвиенко отдаст хрущевки инвесторам
В пятницу губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко объявила о планах города по комплексной реконструкции кварталов. Программа сноса хрущевок позволит осваивать огромные территории, в том числе близ исторического центра. В два экспериментальных проекта в Московском районе города планируется инвестировать 1 млрд долл., причем расходы на инженерные сети город готов взять на себя. Участники рынка ожидают, что подобные проекты привлекут крупных московских игроков.
Изначально в Петербурге предполагалось проводить санацию хрущевок: не сносить, а ремонтировать дома, достраивая шестой этаж. Однако затраты — 180 долл. на 1 кв. м — оказались неэффективными, так как ремонт уже не спасал ветхие здания. "Мы приняли решение об экспериментальной реновации двух кварталов в Московском районе на Кубинской улице", — отметила Валентина Матвиенко, добавив, что за этим последуют и другие подобные территории.
Потенциал Петербурга по реконструкции кварталов огромен: объем пятиэтажного фонда составляет 8 млн кв. м, и большая его часть находится в аварийном состоянии. В администрации города РБК daily прокомментировали, что реновация позволит более эффективно использовать землю, так как регламент позволяет возводить на месте хрущевок высотки.
В мае власти Петербурга планируют объявить инвестиционные конкурсы по застройке первых двух территорий на Кубинской улице, а в следующем году должны начаться работы по реновации. Руководство Северной столицы полагает, что участки будут интересны инвесторам благодаря хорошему местоположению и наличию свободных территорий для строительства стартовых домов, куда будут переселять жителей хрущевок. По предварительным подсчетам, работы в экспериментальных кварталах потребуют 1 млрд долл. Затраты на проведение коммуникаций, которые, по оценкам экспертов, составляют 10—20% от суммы инвестиций, власти города обещают взять на себя.
По мнению участников рынка, экономическая выгода подобных проектов под вопросом, не зря г-жа Матвиенко говорит о готовности инвестировать в реконструкцию городские средства. К примеру, один из экспериментальных участков (кварталы 7—10, западнее Варшавской железной дороги), занимающий почти 53 га, подразумевает строительство под переселение 334 тыс. кв. м, однако общее количество жилья, возведенного инвестором на этой территории, не должно превышать 500 тыс. кв. м. При таком выходе площадей девелоперу будет весьма сложно получить высокую прибыль.
"Переселение жителей — сложный и дорогой процесс, он окупится, только если участок находится в очень ценном месте и конечная цена жилья будет высокой", — отмечает заместитель директора "Союзпетростроя" Евгений Каплан. "Если петербургские власти хотят решить проблему сноса и расселения, они должны создать инвестору условия для получения прибыли, а это значит, что нельзя ограничивать проекты в высотности. Если строить дома высотой 30 этажей, то на 53 га теоретически можно возвести порядка 1 млн кв. м жилья. В таком случае проект с лихвой окупится", — рассуждает начальник отдела маркетинга компании "Квартал" Павел Епихин.
Аналитики рынка недвижимости Петербурга полагают, что в конкурсах на реновацию кварталов выиграют крупнейшие местные игроки, среди которых ЛСР, "ЛенСпецСМУ", ЛЭК, "Строймонтаж". Они считают, что проекты привлекут и московских девелоперов, имеющих опыт реконструкции кварталов. В Москве подобными проектами занимаются СУ-155, "Главстрой" (уже присутствующий в Петербурге), ДСК-1, "МОРЕ Плаза", "Рубин", "Крост".
"У питерских компаний нет опыта в комплексной застройке, до сих пор в городе в основном велась лишь точечная застройка, к тому же у московских компаний финансовые возможности значительно больше", — отмечает руководитель аналитического отдела Becar Commercial Property Игорь Лучков. Кстати, к 2010 году пятиэтажки сносимой серии в Москве закончатся, и если столичные власти не решат сносить что-нибудь еще, девелоперам придется искать альтернативу.
Нататья Копейченко, Ольга Сичкарь