Половина бизнес-центров класса "А" не соответствует заявленной категории
Количество офисов, имеющих сегодня почетный статус "А-класс", может сократиться вдвое. Вчера Moscow Research Group, в которую входят ведущие мировые консалтинговые группы Colliers International, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis Noble Gibbons и Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, представила новую классификацию офисных зданий в столице. Прежняя система оценки бизнес-центров была разработана еще в 2003 году и, по мнению экспертов рынка, больше не отражает нынешних реалий. Новая классификация содержит шесть базовых характеристик: инженерные системы, конструктивные особенности, местоположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Каждая из этих категорий делится на несколько ключевых подпунктов.
Согласно обновленной методике разделения на классы офисного пространства столицы, здание класса "A" должно соответствовать 20 обязательным показателям и четырем факультативным, бизнес-центр класса "B+" обязан получить 10 обязательных и 12 желательных характеристик, офисы класса "B-" должны отметиться по 7 обязательным и 12 факультативным позициям. "Если прежняя классификация была основана только на 20 показателях, и здание класса "A" должно было набрать 16 любых из них, то новая классификация основана, в общей сложности, на 28 параметрах", - уточнила руководитель отдела аналитики компании Colliers International Регина Лочмеле. Впервые в системе оценки офисов появился пункт о прозрачности структуры собственника, однако для всех категорий зданий эта позиция отмечена как факультативная.
Принципиальным отличием новой классификации от принятых в 2003 году норм, стало исчезновение так называемых офисов класса "С". Самая многочисленная категория бизнес-плацдармов сегодня представлена в основной своей массе зданиями бывших НИИ, переоборудоманными детсадами, отремонтированными подвалами, переоформленными первыми этажами жилых домов. Невозможность привести подобного рода разнокалиберные офисные площадки к системному знаменателю стала причиной того, что ведущие западные консультанты на рынке коммерческой недвижимости вывели за пределы исследования весь казенный массив образца середины 90-х. "Таких офисов просто тьма, они не поддаются какой бы то ни было классификации. Объяснить нашим западным партнерам, что собой представляют эти площадки просто невозможно", - восклицали в кулуарах заседания члены экспертного совета Moscow Research Group.
Сегодня, по оценкам экспертного совета Moscow Research Group, в столице насчитывается порядка 5-5,5 млн кв. метров качественных офисных площадей. Из этого числа около 1,2 млн кв. м составляют бизнес-центры класса "А". В свете принятых рекомендаций оценки, более половины этих площадей могут быть перенесены в категорию "В+". Среди объектов, которые потеряли в весе, офисный комплекс "Галерея Актер" на Тверской улице, 16/2 и Смоленский Пассаж на одноименной площади. "Несоответствие архитектурно-планировочной составляющей этих комплексов новым нормам стало одной из причин их перевода в более низкую категорию", - отмечает руководитель отдела исследований компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Фролова. Расценки в обоих комплексах держатся на уровне 600 долл. за кв. метр в год плюс НДС. Однако эксперты Moscow Research Group не считают, что пересмотр категории здания в рамках новой классификации может существенно изменить арендные ставки, поскольку они лишь "фиксируют уже имевший место тренд".
"Вполне естественно, что "пожилые" здания теряют свои "звезды": запросы рынка, как и его стандарты, постоянно растут. К примеру, первые здания "Энки" несравнимы по качеству с новым проектом – "Башня на Набережной". Однако в начале 90-х эти офисы были верхом престижа. Так что это нормальный жизненный процесс", - соглашается с коллегой директор отдела офисной недвижимости компании DTZ Zadelhoff Tie Leung Елена Колесникова.
По ее словам, ранее действовавшая классификация во многом устарела. "К сожалению, большинство сегодняшних девелоперов, в особенности - строящих проекты в первый раз, ошибочно считают, что возводят лучший на свете продукт. При этом они забывают об основных золотых правилах высококлассного офиса: эффективность, гибкость планировочных решений, профессиональная управляющая команда. Под большой вопрос можно поставить высококлассность проекта от владельца вещевого рынка, тем не менее, такие объекты сегодня тоже рекламируются как класс "А", - заключает г-жа Колесникова.
Золотое правило привлекательности объекта недвижимости, озвученное еще Дональдом Трампом, - location, location, location - в новой классификации крупнейших игроков рынка потеряло былую значимость. Так, в описательной характеристике категории "местоположение" говорится: "Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж, к примеру, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочие". Эта формулировка распространяется на все новые категории бизнес-центров: "А", "В+", "В-". Еще недавно первым и главным критерием офиса наивысшего разряда было его расположение внутри Садового кольца. Однако эксперты Moscow Research Group уверены, что децентрализация неизбежна. Новые бизнес-центры, оснащенные самым современным оборудованием обеспечения работы сотрудников, разветвленной системой транспортной доступности, смогут войти в высшую категорию классификации, без привязки к географии города.
Елена Прогонова