Строители Москвы озвучили величину "откатов"

Как рассказали "РБК-Недвижимости" топ-менеджеры, работающие в строительном бизнесе, 10% бюджета любого инвестиционного проекта приходится на так называемые "непредвиденные расходы". Они необходимы для того, чтобы проект на долгие годы не увяз в бюрократических процедурах. Соответственно, при бюджете в 100 млн долл. на "непредвиденные расходы" придется потратить 10 млн долл. К кому попадают эти деньги? Участники рынка недвижимости называют ряд государственных организаций, разрешение которых необходимо для реализации любого строительного проекта. Список этих организаций возглавляет Правительство Москвы, а заканчивают мелкие согласующие органы "на местах".

Строительный бизнес в Москве существует как хорошо отлаженный механизм, в котором своя роль, в том числе и в финансовом выражении, отводится каждому участнику процесса в лице чиновников. "Бюрократия действительно обходится дорого, поскольку увеличивает сроки реализации инвестиционно-строительного проекта, что выражается в конкретном денежном эквиваленте, - заявил "РБК-Недвижимости" директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. - Возникают дополнительные затраты, так как увеличивается срок окупаемости инвестиций и расходы по обслуживанию кредитных ресурсов, привлеченных для развития проекта". Дополнительных затрат очень много. По оценке генерального директора инвестиционно-строительной компании "Пересвет-Инвест" Олега Пронина, нормы на непредвиденные расходы составляют до 10% бюджета проекта. Расходы строительных компаний начинаются с аукциона, который с недавних пор является обязательным условием распределением инвестиционных контрактов на строительство. Как рассказывают застройщики, большинство площадок мистическим образом распределяются, не доходя до аукциона.

Цена вопроса на этом начальном этапе измеряется миллионами долларов. "Даже небольшая площадка около 1 гектара будет стоить не меньше 1 млн долл.", - рассказал "РБК-Недвижимости" директор по производству компании "Бенефит инжиниринг" Александр Исаев. После "победы" на конкурсе застройщик должен получить Заключение о соответствии №1, которое официально стоит 29 тыс. руб. "Взяткоемкость у этого этапа появляется, если застройщик сэкономил на конкурсе", - говорит А.Исаев. Например, в условиях конкурса значилось 3-х этажное здание, а строить решили 10 этажей. Это сделать возможно, но только с одобрения чиновников. Одним из самых дорогих этапов является получение ППМ - постановления Правительства Москвы. Как отмечают в "Бенефит-Инжиниринг", "официального платежа, естественно, нет, а на самом деле приходится платить очень, очень много. В этой точке проект существенно дорожает". После выхода ППМ застройщик должен оформить договор о земле, заплатить государственным органам за экспертизу проекта, включить объект в кадастр. Эти работы делают стоимость 1 кв. м в будущем доме дороже на 100 долл.

Зачастую в качестве социального обременения - то есть в обмен на разрешение построить дом - городская администрация требует, чтобы застройщик разработал стратегию градостроительного развития района или региона. Обычно эти работы не входят в компетенцию и обязанности инвестора, но так как в городском бюджете зачастую нет денег, работы передают инвестору. Стратегия градостроительного развития региона обходится застройщикам в сумму, превышающую 20 млн долл. Еще более 350 тыс. долл. застройщику иногда приходится тратить на разработку генплана города. Еще одна отдельная статья расходов - подключение к городским сетям, которое обходится в сотни тысяч долларов, а иногда в миллионы долларов.

Важнейший этап связан с предпроектной проработкой, то есть с получением согласований местных органов власти. Официально этот этап стоит 50 тыс. руб. Но если застройщик решит ограничиться этой суммой, ожидание, по словам участников рынка, может продлиться годы. "Чиновники будут держать документы до тех пор, пока инвестор не принесет деньги, - говорит А.Исаев. - Суммы большие, но не огромные (десятки, а не сотни тысяч долларов). Чтобы получить градообоснование, потребуется заплатить около 3 млн руб.". Затем потребуется получить Заключение о соответствии №2 и акт разрешенного использования, которые будут стоить, по данным строительных компаний, от 50 тыс. долл. до 300 тыс. долл. Этап согласования проекта застройщики оценивают в 50 долл. за 1 кв. м. Причем если застройщик делает согласование проекта впервые, ему придется заплатить 70 долл. за 1 кв. м. Но и это еще не все. "Для успеха одних только денег мало, - отмечает А.Исаев. - Нужны связи. Часто проектные организации берут на себя согласование, которое стоит дороже, чем само проектирование".

Наконец, все собранные документы дают застройщику право получить Разрешение на строительство. "Но это слишком важный для застройщика документ, чтобы чиновники выдали его без "заноса", - напоминают в "Бенефит-Инжиниринг". Застройщики жалуются, что даже при постоянном стимулировании процесса согласования этот период растягивается до двух лет, хотя еще недавно можно было уложиться в год. Причем потраченное на получение согласований время обходится застройщикам недешево: чем длиннее период, тем дороже обходится кредит. Застройщики сетуют на то, что чиновники с помощью 214-ФЗ "О долевом строительстве" лишили их дешевых кредитов и заставили обращаться к банкам, после чего растянули кредитный период в два раза. В результате банки богатеют, а застройщики возвращают свои деньги за счет стоимости квадратного метра. В итоге за все платит покупатель квартиры. "Отдельные чиновники в пределах своей власти выстраивают схемы, при которых лично они могли бы зарабатывать", - заявляют застройщики.

По мнению участников рынка, рост цен на недвижимость, исход компаний из Москвы, сорванные сроки национальных проектов - это побочные эффекты бюрократии. Правда, свою критику никто из опрошенных "РБК-Недвижимостью" экспертов не дополнил конструктивными предложениями по изменению ситуации - вероятно, потому, что существующее положение дел по большому счету застройщиков устраивает.

Вера Ковалева