Элитное жилье меняет свое лицо
2005 год стал переломным для элитного сегмента жилой недвижимости: изменились не только параметры элитного дома, но и правила игры на всем рынке. Земля в престижных кварталах столицы постепенно заканчивается, и девелоперам приходится срочно менять представления рынка о том, какой должна быть элитная недвижимость сегодня. Несмотря на это, дорогое жилье остается для многих инвесторов одним из самых привлекательных направлений развития бизнеса.
Вверх и вширь
В уходящем году эксперты выделяют три основные тенденции развития рынка элитной недвижимости. Одна из них — укрупнение жилых комплексов элитного уровня, что подтверждает появление таких домов, как "Коперник" (146 квартир), "Онегин" (110 квартир), "Дворцовый комплекс" (200 квартир), "Итальянский квартал" (227 квартир), рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его словам, это связано с взрослением рынка и покупательских потребностей. "На первый план для потребителя выходит ценность однородности окружения, но не в контексте одного дома, который может быть встроен между старыми домами, и говорить в таком случае об однородности не приходится, а именно создание однородности в пределах если не квартала, то хотя бы его части", — поясняет Ковалев.
Увеличению площади элитных комплексов способствует и программа по выводу промышленных предприятий из центра города. Руководитель отдела московской элитной недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая полагает, что именно в связи с развитием этой программы комплексное строительство становится все более популярным среди застройщиков. "Комплексное освоение имеет ряд неоспоримых преимуществ: возможность спланировать район с нуля, оптимизировать инвестиционный процесс, что позволяет снизить затраты", — называет основные плюсы комплексной застройки Ольга Богородицкая.
В результате подобной трансформации как предпочтений девелопера, так и покупателя в уходящем году произошел отказ от такого критерия "элитности" как малоквартирность или клубность. "Проект уже не оценивается по таким параметрам, как количество квартир или наличие подземного паркинга, число машино-мест на квартиру, — говорит начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алена Бригаднова. — А вот такие показатели, как соотношение пятна застройки к площади самого земельного участка, посадка здания, уже имеют первоочередное значение".
Также эксперты отмечают, что за этот год у покупателя наконец сформировался "архитектурный вкус". По словам Алены Бригадновой, если ранее архитектура дома не играла принципиальной роли, то сегодня этот фактор для клиента не пустой звук, а неотъемлемое требование: дом должен быть и красивым, и стильным, и запоминающимся.
Помимо архитектурных предпочтений, риэлтеры выделяют тенденцию роста интереса к квартирам большей площади, нежели это было несколько лет назад. "Покупателя дорогой квартиры уже не устраивает скромный метраж в 100–150 кв. м, как это было годом ранее, — рассказывает Алена Бригаднова.— Наиболее востребованная сегодня площадь — 220–250 кв. м". По ее словам, это метраж квартиры свободной планировки для семьи с одним ребенком, рассчитанной на две-три спальни и кабинет.
Элитное инвестирование
По сведениям Александра Зиминского, настоящее элитное жилье, а не декларативно заявляемое как таковое рядом застройщиков и риэлтерских компаний, составляет 2–3% от общего объема рынка. В год появляется максимум 10–15 новых проектов, которые по существующей классификации можно отнести к сектору элитного жилья (классы А и В). Но, несмотря на постоянно растущий спор на элитное жилье, превышающий существующее предложение, с точки зрения оптимального соотношения таких факторов, как доходность и ликвидность, наиболее интересен для инвестора все же сегмент жилья бизнес-класса ввиду прежде всего более массовой, чем в сегменте дорогой недвижимости, целевой аудитории покупателей, уверяет Алена Бригаднова. "Элитная недвижимость, несмотря на высокий показатель доходности, характеризуется более длительным сроком экспозиции объектов, более высоким уровнем издержек, дополнительными рисками, связанными со сроками реализации объекта, ввиду большей требовательности покупателя дорогой недвижимости, изысканности его предпочтений", — поясняет Бригаднова. Однако, по ее словам, в условиях падения рынка сегмент дорогой недвижимости гораздо более консервативен и устойчив, и поэтому в большей степени отвечает критерию надежности вложений.
Для самого покупателя элитный сегмент продолжает оставаться одним из самых привлекательных с точки зрения вложения инвестиций. Что касается непосредственно сдачи элитного жилья в аренду, то такой бизнес приносит 10–15% годовых, рассказывает генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. При этом, по ее словам, ежегодный рост спроса на рынке аренды элитного жилья (до 25%) свидетельствует о том, что арендные ставки будут стабильно подниматься, и аренда элитной недвижимости как бизнес для частных лиц будет набирать обороты. "Поиск арендаторов в этом сегменте обычно не занимает много времени: квартира класса de luxe может уйти после первого же показа. Это объясняется дефицитом подобных предложений на московском рынке недвижимости", — уверяет Новикова.
Неизбежные сложности
2005 год оказался сложным для всего рынка жилой недвижимости, и элитный сегмент не стал исключением. Ввиду изменившегося законодательства — с 1 апреля 2005 года вступил в силу федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" — ряд игроков этого рынка более не смогли рассчитывать на средства, привлекаемые от соинвесторов на начальных этапах строительства, говорит директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. По его словам, теперь девелопер вынужден искать новые схемы привлечения инвестиций на начальных этапах строительства — вексельные, страховые, займы — поскольку банки менее охотно выдают кредиты на строительство или значительно увеличивают процент. "Ориентир на собственные или заемные (небеспроцентные) средства, увеличение срока получения документов до выхода на площадку — приводят к повышению стоимости исполнения проектов, что, безусловно, отразилось как на общем количестве объектов недвижимости, так и на стоимости квадратного метра", — прогнозирует Зиминский. С ним согласна и Алена Бригаднова, добавляя, что еще одной причиной, влияющей на рост цен, станет возрастающий дефицит земли под строительство в центре Москвы. Наталья Новикова уверяет, что сейчас практически не осталось свободных площадок на Остоженке, все меньше незастроенной земли в районах Арбата и Патриарших прудов.
Несмотря на все эти негативные факторы, по данным Бригадновой, рост стоимости дорогой недвижимости попрежнему высокий, но менее прогрессивный в сравнении хотя бы даже с 2004 годом, — и составляет примерно 17–19% в год. "Сегодня средняя стоимость квадратного метра элитного жилья варьируется от 6,8 тыс. долл. (Замоскворечье) до 13,5 тыс. долл. (Остоженка)", — сориентировала по ценам в элитных районах Москвы Н.Новикова.
Маргарита Федорова