Площадь космической застройки
Гагаринский район отдан в частные руки
Московское правительство определило частную компанию "Семонтек" фактическим монополистом по реконструкции целого района города. До 2012 года "Семонтек" в Гагаринском районе построит более 150 тыс. кв. м жилья. Также за компанией закреплена реконструкция Гагаринской площади. Практика наделения частных компаний такими полномочиями - не редкость для Москвы. Однако в данном случае у городских властей не было вариантов: еще в начале 1990-х годов "Семонтек" арендовал у города на 49 лет 50 га территорий района за символическую плату 10 долл. в год.
О том, что строительные работы на Гагаринской площади начнутся в ближайшее время, "Бизнесу" рассказал Вадим Козленков, заместитель главы управы района Гагаринский. Об этом же свидетельствует опубликованное неделю назад постановление столичных властей "О комплексной реконструкции кварталов 28 и 30 Гагаринского района". В частности, на Гагаринской площади ОАО "Семонтек" возведет 50 тыс. кв. м торговых, офисных и гостиничных площадей. До 2012 года компания построит в районе еще более 150 тыс. кв. м жилья. Кроме того, ОАО определено заказчиком реконструкции данной территории. Это означает, что любой девелопер будет согласовывать с ОАО "Семонтек" свои планы в Гагаринском районе.
По словам Козленкова, в рамках комплексной реконструкции площади Гагарина планируется строительство целого ряда общественно-деловых зданий. "В настоящий момент идет разработка и проектирование отдельных объектов. Эти работы осуществляются за счет заказчика ОАО "Семонтек". Скорее всего, первая очередь коммерческой недвижимости на площади Гагарина будет построена к 2010 году. Генподрядные организации, которые будут осуществлять строительство, пока не определены",- рассказал Козленков. Когда начнутся работы на Гагаринской площади и что именно там будет построено, в ОАО "Семонтек" пояснить отказались.
Земельный участок в 50 га компания "Семонтек" получила в начале 1990-х, когда в Москве было обычной практикой закреплять крупные территории за частными компаниями. Таким же образом получил землю целый ряд компаний. Так, по словам руководителя дирекции маркетинга и PR компании КРТ Валеха Рзаева, за его компанией был закреплен район Якиманка. "Нами была проведена инвентаризация района, спроектирована и рассчитана комплексная застройка всей инфраструктуры. После этого любому девелоперу, реализующему свои проекты на территории районам Якиманка, приходилось учитывать созданный нами план", - говорит Рзаев.
Согласно концепции застройки Гагаринского района, которая была разработана и одобрена в 1992 году тогда еще министрами правительства Москвы Владимиром Ресиным и Иосифом Орджоникидзе, на площади должны были появиться центр информатики и новых технологий, деловые, общественные и жилые здания, отели, торговые и культурные пространства. Однако этот масштабный проект вплоть до недавнего времени был заморожен. ОАО "Семонтек" в это время сосредоточилась на другом проекте: подготовке площадки для строительства элитного жилого комплекса Green Hills общей площадью 28 тыс. кв. м на Андреевской набережной (недалеко от здания президиума РАН). Основными акционерами ОАО, согласно системе СПАРК, являются три офшорных компании с Британских Виргинских островов (49,5%), а также Российская академия наук (9,7%).
Участники рынка недвижимости объясняют временный простой территории Гагаринского района экономическими причинами. По словам Юлии Никуличевой, старшего аналитика компании Jones Lang LaSalle, задержку в осуществлении проекта ОАО "Семонтек" можно связать с желанием инвестора дождаться строительства Третьего транспортного кольца (ТТК). "Этот район выглядел не столь привлекательным до появления ТТК",- замечает Никуличева. Она утверждает, что представители ОАО "Семонтек" стали активно обращаться к девелоперам только в 2000–2001 годах - как раз в период строительства ТТК. "Тогда инвестор собирался возводить здесь торговый центр площадью 20–30 тыс. кв. м",- добавляет она.
Однако, как считает Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, задержка реконструкции площади вряд ли связана только со строительством новой магистрали. "Ленинский проспект, рядом с которым расположена Гагаринская площадь, сам по себе обладает неплохим потенциалом. Возможно, отсрочка проекта была связана с решением административных вопросов",- говорит Гасиев.
Эксперты рынка недвижимости считают, что при грамотном подходе на Гагаринской площади можно построить качественный деловой квартал. Как отмечает Никуличева, данный район является привлекательным для строительства коммерческой недвижимости. В случае возведения на участке офисов класса А арендные ставки составят 540–560 долл. за квадратный метр. "Однако стоимость строительства может быть очень высокой из-за сложной географии участка и недостатка необходимых инженерных коммуникаций",- полагает Юлия Никуличева. По мнению Максима Гасиева, ориентировочная стоимость строительства на этом участке составляет 1–1,5 тыс. долл. за квадратный метр.
Илья Терентьев Маргарита Федорова Надежда Русина