Жилищный кодекс превратит соседей во врагов

Уже месяц в стране действует новый Жилищный кодекс, однако для большинства россиян начавшаяся реформа жилищно-коммунальных отношений продолжает оставаться своеобразным "черным ящиком". Разобраться в тонкостях Жилищного кодекса сегодня нам помогает депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Оксана Дмитриева.

Авторы жилищно-коммунальной реформы настаивают на том, что, предлагаемое ею право граждан самим выбирать управляющие компании для многоквартирных жилых домов будут иметь самые позитивные последствия и приведут к выработке оптимальных цен на услуги ЖКХ и достижению их максимального качества. Так ли это на ваш взгляд?

Понимаете, здесь опять просматривается все та же умозрительная схема, что и во всех реформах. Теоретически – да, приведут. Конечно, лучше, чтобы сами жильцы многоквартирного дома выбирали себе управляющую компанию и в процессе заключения договора или торга настаивали на наиболее приемлемых для себя условиях. Но когда это реально возможно? Только тогда, когда жильцы многоквартирного дома каким-то образом смогут объединиться и принять решение.

Вы имеете в виду что-то типа кондоминиума?

Не обязательно создавать товарищества собственников жилья. Кодекс предполагает возможность управления собственниками без образования какого-то органа, а через принятие решений непосредственно на собраниях. Однако опыта собираться на собрания и принимать коллективные решения у большинства собственников приватизированных квартир нет. Причем те, кто это будет делать, должны будут иметь еще и представление о рынке жилищно-коммунальных услуг. Это первое. Второе – должен быть реальный выбор управляющих компаний и эксплуатирующих организаций. То есть, вы должны знать и вам должны предложить на этом рынке не только ваш ЖЭК, но и какие-либо другие организации.

Сегодня в 95% случаев эти условия не выполняются. Люди объединяются в некие ассоциации собственников жилья либо жилищные кооперативы, однако их доля в общем объеме многоквартирных домов в среднем не превышает 12%, кроме Москвы. При этом среди ассоциаций собственников жилья львиная доля приходится на старые ЖСК, типично советские. И только небольшой процент (в Москве, может, чуть больше 5-6%, в других регионах – 1-2%) – это товарищества собственников жилья. В Петербурге товариществ собственников жилья – 4% всех домов. Современные товарищества собственников жилья образуются преимущественно в недавно построенных домах. Так, в Петербурге из 870 домов, где созданы товарищества собственников, старых домов всего 150, причем это дома преимущественно в центре города, выкупленные новыми владельцами, с соответствующим уровнем доходов и полным пониманием рыночных процессов.

Во всех остальных случаях собственники приватизированных квартир просто не смогут собраться и провести собрание жильцов многоквартирного дома. А значит, управляющая компания им будет назначена местными властями. В подавляющем большинстве случаев это будет тот же самый ЖЭК, только реорганизованный в акционерное общество. Однако, если прежние ЖЭКи, будучи госструктурами, работали по установленным государством тарифам, имели калькуляцию затрат, себестоимости, ограничения по зарплате, то сейчас ценообразование будет вольным. Соответственно, зарплата там будет не 5 тыс. руб., а 15 или 20 тысяч.

В регионах уже многие ЖЭКи, в преддверии акционирования, упреждающе подняли цены на жилищные услуги. Причем раньше говорилось, что это будут вновь созданные частные компании – ничего подобного, это те же самые "перекрасившиеся" ЖЭКи. Услуги их будут точно того же качества, только стоить будут дороже. Другой момент состоит в том, что хотя реально рынок еще не создан, но уже сейчас можно предположить, что он будет сильно монополизирован. Потому что акционированные ЖЭКи все равно будут иметь преимущества на рынке. У них есть инфраструктура, техника, какая-то материальная база, а также вся информация по поводу жилого фонда, информация о сетях, коммуникациях и т.п. Начальники ЖЭКов будут такими маленькими Чубайсами, а вся система будет походить на маленькое РАО ЕЭС, с большими окладами и низким качеством услуг.

Вторая проблема Жилищного кодекса состоит в том, что в нем не прописано, как будут взаимодействовать между собой жильцы в многоквартирном доме. Например, жители дома требуют создания товарищества собственников жилья, при этом где-то 40-45% квартир в крупных городах остаются неприватизированными. Неприватизированные квартиры на собрании собственников многоквартирного дома представляет КУГИ – Комитет по управлению городским имуществом. Он передает право голосования за жителей неприватизированных квартир тому же ЖЭКу. В результате, для того чтобы принять нужное ЖЭКу решение, достаточно еще 6% от оставшихся собственников, что не так сложно. Далее, на собрании жильцов можно голосовать и утверждать более высокие ставки и тарифы за жилищные услуги, определить иной набор жилищных услуг – и все эти решения станут обязательными для всех жильцов многоквартирного дома.

Момент, касающийся поведения представителей государства на собрании собственников многоквартирного дома, в кодексе тоже не прописан. В результате может произойти навешивание таких расходов, которые для большинства собственников окажутся неподъемными.

Возможна и обратная ситуация. Допустим в многоквартирном доме 60% квартир приватизировано. Большая часть собственников хочет улучшить условия обслуживания, провести текущий ремонт, однако представитель государства не хочет, чтобы государство финансировало свою долю расходов на эти цели за нанимателей жилья. Поэтому государство и 11% не согласных с дополнительными расходами собственников могут блокировать практически любое решение. Второй вариант: допустим, в доме с 60% собственников и 40% у государства собственники собираются провести капремонт. Все они готовы платить. А кто будет платить за 40% нанимателей? Получается, собственники в данном случае должны будут нести все расходы: и за себя, и за государство.

Государство на рынке жилищных услуг оказывается тем игроком, который может существенно деформировать решения собственников жилья, и в той или иной ситуации оно может сыграть так, как ему удобнее. Ограничения в деятельности представителей государства на собрании собственников жилья в многоквартирном доме в новом кодексе никак не отрегулированы. Хотя там должно быть очень четко прописано, как должен вести себя представитель органов государства (местного самоуправления) на таком собрании, за что он может голосовать, за что не может. Как сделать, чтобы он не воспрепятствовал, с одной стороны, воле большинства собственников в многоквартирном доме, а с другой стороны, все-таки препятствовал завышению тарифов.

В новом кодексе нет норм, нейтрализующих конфликт интересов между различными группами собственников в многоквартирном доме. Предположим, что в доме все собственники, 51% из них – богатые и 49% – бедные. Богатые принимают решение нанять управляющую компанию, которая оказывает более качественные услуги по повышенным тарифам, и навязывают эти повышенные расходы оставшимся 49%. Что те могут сделать? Они вынуждены платить. В результате, с одной стороны, может происходить выдавливание бедных собственников из каких-то престижных домов. С другой – могут быть недобросовестные собственники, которые не будут платить вообще.

Понятно, что подобные проблемы будут возникать в жилом фонде, где квартиры были приватизированы, а не куплены, т.е. в жилом фонде, построенном до начала 90-х годов. Во вновь построенных домах подобных проблем будет меньше. Во-первых, потому что там все являются собственниками и все жильцы имеют примерно один и тот же уровень материального достатка. Стратификация по уровню доходов и последующей стоимости эксплутационных издержек происходит уже на стадии приобретения квартиры: если дом элитный – один уровень обслуживания и доходов собственников, бизнес-класса – другой уровень; эконом-класса – третий.

То есть, это наиболее простой вариант с выбором управляющей компании?

Да, во вновь построенных домах, где все жильцы являются собственниками, конфликтов будет меньше, а требования со стороны жильцов к управляющим и эксплуатирующим организациям – гораздо жестче. Каков социальный портрет покупателя-жильца? Это либо хорошо оплачиваемые менеджеры компаний, либо чиновничество, либо предприниматели. И те, и другие, и третьи по роду своих занятий приучены решать разного рода организационные вопросы и лоббировать свои коммерческие интересы. Для них это не проблема. Потом, в таких домах меньшее количество жильцов. Современные "коммерческие" дома – это преимущественно дома с повышенным уровнем комфортности.

Согласно распространенному мнению, капитальный ремонт жилых домов будет осуществляться за счет собственников квартир. Можете ли вы подробно прояснить, как в этом случае будет осуществляться взаимодействие жильцов, являющихся собственниками квартир и не являющихся?

Как раз все более или менее понятно именно с теми, кто собственниками не является. Для них капительный ремонт осуществляется за счет наймодателя, то есть органа местного самоуправления или субъекта федерации. Дальше же начинается все то, о чем я говорила ранее. Собирается собрание жильцов, на нем говорится: скоро нашему дому исполнится 40 лет – давайте делать капитальный ремонт. Допустим, собственники говорят: давайте, будем делать. Но при этом в доме 40% квартир не приватизировано (я говорю 40%, потому что это среднестатистическая норма неприватизированных квартир для домов старой постройки). Интересы не-собственников представляет государство и, выступая от этих 40%, оно заявляет: мы не готовы осуществлять капитальный ремонт, нет у нас на это денег... И никогда у них не будет достаточно средств на капитальный ремонт. Поэтому они либо будут блокировать принятие решение о капремонте, либо впоследствии не проплачивать свою долю.

А как все это должно осуществляться технически в соответствии с новым Жилищным кодексом?

Про это в кодексе ничего не сказано. Сказано лишь, что собственники сами оплачивают капитальный ремонт. В кодексе не предусмотрены нормы для разрешения тех конфликтов, которые неизбежно возникнут.

Поясните, пожалуйста, связанные с реформой особенности налогообложения жилья для собственников и нанимателей.

Во-первых, закон о местном налоге на недвижимость еще не вступил в действие, он пока принят только в первом чтении. Основная особенность – это то, что налог будет взиматься не с инвентаризационной стоимости недвижимости, установленной БТИ, а исходя из ее рыночной стоимости. За счет этого стоит ожидать значительного увеличение суммы налога, потому что существенно увеличивается налогооблагаемая база.

Инвентаризационная и рыночная оценка могут отличаться в десятки и сотни раз. При этом сама ставка налога может быть даже ниже. Сейчас она может достигать 3%, но есть предложение снизить ее до 1,5%. Что будет платить каждый конкретный человек, зависит еще и от системы вычетов. В настоящий момент действуют льготы по налогу на имущество физических лиц, пенсионеры и инвалиды вообще не платят налог на имущество. Теперь предлагается, что будут платить все, только с вычетами. Может быть, у пенсионеров и инвалидов они будут больше, чем у остальных собственников. К примеру, за 5 кв. м на человека вы не платите, а за остальное должны платить.

Какова будет разница в объемах платежей для собственников и нанимателей?

Разница следующая: тот, кто живет в квартире по найму, платит арендную плату, жилищные и коммунальные услуги, но он не платит налог на имущество и отчисления на капремонт. Тот, кто является собственником, не платит арендную плату, но платит за коммунальные услуги, отчисления на капремонт и налог на имущество.

Теперь другой вопрос: что будет больше, а что меньше? Заранее сказать нельзя. Если вы будете проживать в квартире как малоимущий, на условиях социального найма, то, согласно закону, вы не будете платить арендную плату, а только за коммунальные и жилищные услуги. Но если вы не малоимущий, а живете в квартире на условиях найма, то вполне возможно, что ваш наймодатель зачислит в вашу плату все отчисления на капитальный ремонт и т.д. На это счет в кодексе полный туман.

Много вопросов возникает и в связи с трактовкой понятий социального найма и просто найма. Получается, что социальным найм можно считать в том случае, если наниматель соответствует определенным критериям. Но, к сожалению, это в кодексе очень плохо прописано. В документе представлен социальный найм с точки зрения предоставления жилья, а социальный найм с точки зрения эксплуатации жилья или проживания – практически не разъясняется.

Вы сказали, что налоги будут рассчитываться на основе рыночной стоимости жилья. А по каким критериям она будет определяться?

Нет таких критериев, более того, нет и никакой рыночной статистики. В Москве 84% сделок по купле-продаже жилья регистрируются по ценам ниже 1 млн руб., т.е. заведомо ниже рыночной стоимости. Это делается для того, чтобы участники сделки могли избежать налогообложения. И поскольку рыночной статистики у нас нет, только более-менее завершен земельный кадастр (да и то лишь в Москве), то как эта рыночная стоимость будет определяться – непонятно.

Судя по тому, что вы говорите, можно предположить, что по истечении нескольких лет реализация подобной реформы приведет к колоссальному расслоению в обществе по, если можно так выразиться, жилищному принципу. Малосостоятельные граждане будут вынуждены постепенно расставаться с занимаемыми ими (на протяжении многих поколений) большими и удобными квартирами и искать то жилье, которое придется им по карману. Это приведет к появлению в российских городах своих "Белгравий" и своих "гетто". Согласны ли вы с этим?

Понимаете, расслоение по месту проживания, или по уровню жилья, произошло бы так или иначе. Это естественный процесс, он должен был начаться, и он будет происходить. Другое дело, что в этом неизбежном процессе должна иметь место надежная правовая защита граждан, как собственников жилья, так и нанимателей. Если бы возможные объективные противоречия были учтены кодексом заранее и по ним были придуманы нормальные юридические конструкции, то процесс быстро перешел бы в цивилизованное русло, без острых конфликтов.

Сейчас, выходит, конфликты будут неизбежны?

Конечно. Однако период сосуществования в одних и тех же многоквартирных домах людей с различными уровнями доходов и из разных социальных групп затянется еще надолго. Конфликт будет нарастать не быстро, но он все равно будет.

Возможны ли в связи с этим народные волнения?

Здесь сложнее. В случае повышения квартплаты, будут, конечно, какие-то микро-выступления, но в основном социальный протест будет выражаться в виде локальных конфликтов.

То есть такой реакции, как на монетизацию, не будет?

Будет, если произойдет резкое повышение тарифов. Всего остального люди пока не будут ощущать. Для большинства россиян будет не так очевидно, что их проблемы связаны именно с жилищной реформой. Неочевидным будет "враг". Им может оказаться сосед по квартире, а может и управляющая компания, то есть образ "врага" будет расплывчат. Поэтому для власти это не несет непосредственной опасности, хотя основы государства это и расшатывает.

Беседовал Максим Легуенко