Рынок недвижимости остается без денег

Участники рынка недвижимости расходятся в своих оценках ситуации на рынке в течение ближайших месяцев. Сомнения появились из-за неясности, возникшей летом этого года, когда цены на жилье «остановились на месте». Многие риэлторы надеялись, что это всего лишь сезонный спад и в августе оформится тенденция дальнейшего роста цен. Однако, по данным аналитического центра IRN.ru, этого не произошло. Аналитики склонны считать, что на рынок недвижимости оказывает влияние отток капитала из страны. Этот фактор, по мнению экспертов, будет влиять на рынок в ближайшие месяцы, удерживая цены примерно на одном уровне.

Напомним, что минувшее лето ознаменовалось целым рядом неприятных явлений для участников рынка недвижимости – начиная с банковского кризиса, который повлек за собой сокращение объемов кредитования строительной отрасли, и заканчивая падением объема продаж у всех ведущих игроков рынка. В итоге цена на столичную недвижимость летом этого года не повышалась, несмотря на многочисленные заявления о росте цен. В отдельных случаях цены даже упали. Эксперты расходятся в оценке данного явления. Некоторые считают его психологическим феноменом, возникшим в ответ на заявления правительства о намерении создать доступный рынок жилья. Другие эксперты склонны считать летнюю стагнацию естественной реакцией рынка на прошлогодний запредельный рост цен на недвижимость: напомним, в прошлом году цена квадратного метра в российской столице увеличилась на 40%. Отдельная категория экспертов объясняет стагнацию сезонностью: якобы население находится в отпусках и не озабочено покупкой недвижимости. Несостоятельность последней версии, впрочем, к концу августа стала очевидна абсолютному большинству участников рынка. Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко, например, считает, что нет никаких признаков, указывающих на сезонность этого явления. «Итоги августа показывают, что текущая стагнация на столичном рынке недвижимости носит далеко не сезонный характер, – пишет Олег Репченко в своем отчете по итогам августа. – Например, летом 2002 г. московский рынок переживал похожий этап. После активного роста цен в течение всего 2001 г. и начала 2002 г. с началом лета цены замерли на постоянном уровне. Новый виток роста цен начался осенью 2002 г., однако эта тенденция оформилась уже в течение августа». В этом году цены в первые дни осени остаются стабильными, несмотря на намерение ряда застройщиков поднять стоимость квадратного метра волевым путем.

Впрочем, некоторые участники рынка недвижимости утверждают, что в последние августовские дни было зафиксировано оживление продаж. «В августе рынок недвижимости ожил, – сказал RBC Daily руководитель PR-отдела компании МИАН Вадим Васильев. – Люди, которые во время так называемого банковского кризиса отложили покупку недвижимости на осень в надежде на то, что цены упадут, убедились, что этого не произойдет, и активно занялись решением вопросов со своей недвижимостью. Темп роста продаж квадратных метров активно вырос за последнюю неделю, что подтверждает наш прогноз о предстоящем росте цен. Мы, как и месяц назад, рекомендуем покупателям не откладывать покупку недвижимости, а делать это сейчас, пока рост цен еще не вышел на прежний уровень». Сходного мнения придерживается аналитик рынка Юрий Кочетков, который указывает на тот факт, что вторичное жилье в одной из риэлторских компаний подорожало за последнюю неделю в среднем на 22 долл. за квадратный метр. Однако это касается лишь вторичного жилья. Цена на новостройки, по данным Юрия Кочеткова, остается стабильной и в ближайшее время вряд ли подвергнется коррекции. «Возможно, мы увидим рост цен на новостройки в ноябре», – сообщил он RBC daily. Напомним, на днях заявление о том, что рост цен на недвижимость в Москве продолжится, делал руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. По его мнению, заявления о возможном снижении цен вводят население в заблуждение и наносят ему (населению) ущерб. Представители строительных компаний, впрочем, в неофициальных беседах отмечают, что, скорее всего, роста цен ожидать не стоит, однако открытые разговоры на эту тему равносильны добровольному отказу от прибыли.

Впрочем, аналитики не так однозначно оценивают сложившуюся ситуацию. «В августе отток капитала из страны увеличился, несмотря на заявления ряда правительственных чиновников о его прекращении, – сказал RBC daily руководитель аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник. – Тем не менее отток только усилился, похоронив надежды участников рынка на мощные финансовые вливания в недвижимость. Этот фактор должен был вызвать падение цен на недвижимость, однако этого не происходит в силу сохраняющихся высоких цен на нефть, которые просто поддерживают рынок снизу, не давая ему обвалиться». По мнению г-на Стерника, эти два фактора будут определять поведение рынка в течение наступающей осени, а также, возможно, и в следующем году. «Рынок ожидает колебательная стабильность, без обвалов, но и без надежд на повторение того роста, который случился в прошлом году, – считает г-н Стерник. – При этом рост цен не превысит 8-10%, то есть будет коррелировать с уровнем инфляции».

На фоне данной тенденции участники рынка отмечают рост требований, предъявляемых покупателями к жилью. «Сейчас покупатели стали более разборчивыми при выборе недвижимости и стремятся приобрести квартиру, в которой было бы удобно жить, в доме, построенном в хорошем месте и в соответствии со всеми СНИПами, – отметил в беседе с RBC daily директор по маркетингу «Московской строительной компании» Максим Калмыков. – А таких в Москве не более 20%. В дальнейшем требовательность населения к качеству строительства будет только возрастать. Соответственно, спрос на неудачные проекты будет сокращаться, что приведет к падению цен на них». А неудачных проектов в Москве, по мнению экспертов, львиная доля. Таким образом, с началом осени ситуация на рынке недвижимости российской столицы не стала более ясной. Если отбросить заявления риэлторских компаний о росте цен, которые, несмотря на явные проблемы на рынке, звучали все лето и имели своей целью подстегнуть спрос, оказывается, что эксперты не могут придти к единому мнению о том, куда будут двигаться цены на квадратные метры в российской столице.

Елена Тофанюк