К. Ковалев: "Более существенное падение цен отмечается на первичном рынке"
О том, что сейчас происходит на российском рынке недвижимости и как сильно кризис отразится на стоимости жилья, а также о том, какие сделки могут состояться в новых условиях, мы побеседовали с Константином Ковалевым, управляющим партнером компании Blackwood.
- Как сильно кризис уже повлиял на российский рынок недвижимости?
- Очевидно, что кризис отразился на всех сегментах рынка недвижимости. Заметно корректируются цены на рынке жилой недвижимости, особенно в сегменте бизнес-класса. Также можно констатировать факт снижения стоимости квадратного метра загородного жилья. Что касается коммерческой недвижимости, можно говорить о влиянии кризиса на рынке офисной недвижимости. Происходит заметное снижение арендных ставок, и практически отсутствуют инвестиционные сделки.
На рынке жилой недвижимости в настоящее время основное влияние на корректировки ценовых показателей оказывает спрос. Сейчас те объекты-новостройки, которые находятся на ранней стадии строительства, оказались наименее востребованы. Этот факт обусловлен высоким риском превращения проекта в долгострой. Очевидно, что на такие риски, особенно в текущих условиях, пойдут немногие. Также важно отметить, что еще одним фактором коррекции цен является ужесточение условий ипотечного кредитования, в первую очередь для приобретения жилья на первичном рынке. В настоящее время можно говорить о частичной переориентации потребителей на вторичный рынок. Таким образом, более существенное падение цен отмечается на первичном рынке. К тому же застройщики, вынужденные привлекать значительные финансовые ресурсы для погашения собственных обязательств, охотнее идут на уступки по ценам, нежели частные владельцы квартир. Но, определенно, многое зависит от конкретной девелоперской компании, конкретного проекта и уровня спроса на него.
В ноябре снижение цен на рынке новостроек в целом по Москве составило около 3%. На мой взгляд, необходимо четко дифференцировать стоимость предложения и стоимость сделок. Если рассматривать предложение, то здесь квартиры выставляются по достаточно высоким ценам, поэтому снижение цен несущественно. Однако цены реальных сделок стали корректироваться более значительно. Есть ряд крупных застройщиков, объявивших о предоставлении скидок, которые по некоторым объектам могут достигать 20-30%.
- На сколько процентов может упасть в цене жилье: бизнес и эконом-класса, а также элитное?
- Если говорить о том, на сколько может измениться стоимость квадратного метра, то в сегменте элитного жилья снижение цены, особенно на ликвидные объекты, не превысит 10%. Также многие собственники снимают объекты с продажи. Если рассматривать объекты, которые имеют завышенную цену, то в этом случае коррекция может дойти до 30%.
Что касается сегмента эконом-класса, то здесь средняя цена квадратного метра составляет порядка 4000-4500 тыс. долларов. Которая также корректируется. В некоторых случаях цена может понижаться на 20-30%. Изменения стоимости жилья в данном сегменте на вторичном рынке происходят и в регионах. Например, в Краснодаре средняя стоимость квадратного метра в настоящее время варьируется от 35 000 руб., что на 15% меньше той цены, которая существовала на рынке до кризиса.
- Когда рынок недвижимости достигнет «дна»?
- В настоящее время сложно делать какие-либо прогнозы. Когда рынок недвижимости достигнет «дна», я полагаю, мы все это поймем. Сейчас предугадывать симптоматику не представляется возможным. Безусловно, можно ориентироваться на какие-то объективные признаки - например, снижение цен - или анализировать предыдущие кризисы. На мой взгляд, стоит думать не о финишной прямой кризиса, а о том, как и насколько изменится рынок недвижимости.
- Какие сегменты недвижимости остаются привлекательными для инвестиций в условиях кризиса?
- Рынок недвижимости является привлекательным с точки зрения вложения инвестиций, только такие инвестиции долгосрочны. Сейчас, с учетом всех имеющихся факторов, наиболее интересной будет та недвижимость, которая приносит доход. Такие объекты есть как в жилом, так и в коммерческом сегментах. На рынке жилой недвижимости, это, скорее, элит-класс. В отношении коммерческой можно назвать торговую. Собственники сейчас особенно заинтересованы в тех арендаторах, которые все-таки сохраняют стабильность.
- От какой недвижимости сегодня следует избавляться?
- Сейчас, в условиях проблематичности привлечения финансовых ресурсов, многие застройщики вынуждены предоставлять большой дисконт. В такой ситуации им важнее выполнить свои обязательства. К сожалению, обладателям не очень привлекательных проектов уже сегодня, наверное, практически невозможно их продать, даже пообещав большой дисконт. Конкуренцию им составляют вполне привлекательные проекты, по которым такие скидки тоже предоставляются, - в условиях дефицита финансовых ресурсов подобные продажи связаны с необходимостью выплаты по кредитам или для завершения других проектов. Для этих проектов следует несколько переформулировать вопрос, для них важно понять, что сегодня лучше продавать. Безусловно, каждый собственник принимает решения, основываясь на своих оценках и предпочтениях.
- На ваш взгляд, какие сделки могут состояться в новых условиях?
- В новых условиях рынка могут проводиться сделки по объектам, которые предоставляются с дисконтом порядка 30-50%. Также могут покупаться уже готовые объекты.
- Что ожидает российский рынок недвижимости в следующем году: есть ли какие-то перспективы и будут ли появляться новые тенденции?
- Очевидно, что сегодня рынок является нестабильным, а дальнейшее развитие ситуации - тяжело прогнозируемым. В краткосрочной перспективе будет происходить ценовая коррекция во всех сегментах, в первую очередь за счет предоставления скидок покупателям. Стоит добавить, что в целом мировой финансовый кризис проявится в первую очередь в снижении объемов нового предложения, а дефицит предложения даже при относительно невысоком уровне спроса может привести к дальнейшему росту цен на жилье. Поэтому в долгосрочной перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, все-таки тренд роста цен на жилье в городе сохранится.