Е.Тейн: "Кризис заставил владельцев переоцененных объектов пересмотреть ценовую политику"
О новых тенденциях на рынке недвижимости, о том, что будет с ценами на жилье в краткосрочной и долгосрочной перспективе, а также о том, стоит ли сегодня инвестировать в жилую недвижимость, Людмила Виноградова, главный редактор "РБК-Недвижимость", беседует с Екатериной Тейн, партнером, директором департамента элитной недвижимости компании Knight Frank.
- Каково состояние рынка жилой недвижимости на сегодняшний день?
- В конце 2008 года, когда стало ясно, что российский рынок недвижимости затронут мировым финансовым кризисом, многие игроки заняли выжидательную позицию. Было непонятно, как дальше будет развиваться рынок, какие проекты не будут реализованы, психологически сложно было наблюдать отрицательную динамику цен - многие инвесторы привыкли получать значительные прибыли от вложений в сегмент элитного жилья.
Сейчас на рынке недвижимости можно наблюдать некоторое оживление, особенно в верхнем ценовом сегменте. Это обусловлено двумя причинами. Во-первых, ввиду нестабильной ситуации в российской экономике многие состоятельные люди предпочитают приобретать жилую недвижимость, чтобы сохранить средства с дальнейшей перспективой их приумножения через несколько лет. Вторая причина - это скидки, которые стали предоставлять девелоперы и собственники. Конечно, кризис не является положительным фактором, но именно он заставил владельцев переоцененных объектов пересмотреть ценовую политику. Рынок продавца буквально за несколько месяцев стал рынком покупателя.
Что касается первичного рынка, то те проекты, которые на момент начала кризиса находились на стадии возведения здания, будут завершены, так как на этом этапе проект требует минимальных вложений. Реализация тех проектов, которые находились в начальной стадии, скорее всего, будет на некоторое время отложена.
- Какие коррективы внес кризис на рынок недвижимости?
- Кризис на рынке недвижимости предоставил возможность улучшить жилищные условия тем, кто давно собирался это сделать, но не «успевал» за ростом цен. Даже если в наличии была достаточная сумма, стоимость качественных объектов увеличивалась очень быстро. Сейчас продавцы недвижимости оценивают свою финансовую ситуацию, и, исходя из этого, предлагают скидки. Поэтому нельзя однозначно оценить, какие скидки есть на рынке. В одних случаях это может быть 50% от максимальной стоимости объекта, в других скидка будет минимальной - если собственник не испытывает финансовых сложностей, при этом понимая, что его объект будет востребован после стабилизации ситуации.
- Сегодня очевидно, что спрос сместился в сторону вторичного рынка. Будут ли продавцы снижать цены на новостройки, чтобы вернуть интерес покупателей?
- С первичным рынком на первый взгляд всё понятно. Кто в условиях нестабильности купит объект, который неизвестно, будет ли достроен? К тому же в условиях сокращения платежеспособного спроса неизвестно, когда получится реализовать объект. Но если оценить перспективу ближайших двух лет, то становится очевидно, что предложение на первичном рынке существенно сократится за счет отложенных проектов. По предварительным оценкам, в 2010 году на рынок выйдет порядка 200 элитных квартир. Для сравнения, в период роста рынка этот показатель составлял около 800 квартир на первичном рынке. При этом прогнозируется, что снижение цен прекратится к концу 2009 года, а уже в 2010-м возможен небольшой рост порядка 7% в год.
Словом, вложение средств в первичный рынок рискованно, но дает возможность приобрести со скидкой квартиру, которая будет готова к моменту восстановления рынка. Для тех, кто хочет сохранить свои средства, при этом получив отличное жилье для собственного проживания в ближайшие два года, это неплохой альтернативный вариант.
К тому же на первичном рынке сейчас можно договориться об очень выгодных ценах - в некоторых проектах они доходят до 50% от первоначальной стоимости. На «вторичке» этот показатель составляет в среднем 15-20%.
Отдельно следует отметить, что риски такого вложения можно минимизировать, тщательно выбирая девелопера. Основным фактором сейчас являются источники финансирования, портфолио реализованных проектов и, разумеется, качество строительства.
В некоторых случаях имеет смысл привлекать профессиональных консультантов, которые в курсе ситуации на рынке и могут сориентировать клиента.
- Какие новые тенденции появились на рынке жилой недвижимости?
- Основными тенденциями, на мой взгляд, являются уже названные: трансформация рынка продавца в рынок покупателя и существенное сокращение количества готового элитного жилья на рынке недвижимости Москвы. Второй аспект может сильно повлиять на будущий рост цен, при условии восстановления уровня спроса, существенно скорректированного нестабильностью экономики.
- Стоит ли сегодня покупать недвижимость с целью инвестиций или лучше подождать?
- Сейчас самое удачное время для тех, кто хочет приобрести более качественное жилье, переехать в более престижный район или другой дом и при этом сохранить капитал. Недвижимость в этой ситуации - надежное вложение, даже при некотором снижении цен: как только рынок восстанавливается, "элитка" снова растет в цене. При этом во время кризиса в этой квартире можно жить, либо сдавать ее в аренду. В любом случае покупатель получает возможность сохранить средства, так как фондовый рынок и колебания курсов валют сделали эти виды вложений крайне рискованными.
- Какое жилье больше всего подешевеет - элитное, бизнес-класса или экономкласса?
- Сложнее всего придется бизнес-классу. Для экономкласса существует программа правительственной поддержки, а элитное жилье - это уникальный товар, спрос на который будет всегда. В любой стране и во все времена есть состоятельные люди, которые хотят и могут себе позволить приобретать жилье в самых лучших проектах. К тому же количество таких проектов всегда ограниченно, среди них мало масштабных. А вот в бизнес-классе достаточно крупные проекты, и, к сожалению, при их реализации девелоперы могут рассчитывать только на себя. Привлечь банковское финансирование сейчас достаточно сложно, да и дороже, чем до кризиса. Но основная причина даже не в этом: кризис сильнее всего отразился на среднем классе - тех людях, которые готовы были и могли себе позволить улучшить жилищные условия; они как раз и составляли основную массу покупателей в этом сегменте.
- Что ждет рынок жилой недвижимости в краткосрочной и долгосрочной перспективе?
- В краткосрочной перспективе - в течение 2009 года - цены на элитную недвижимость снизятся еще на 10-15%. К концу года снижение прекратится, уже в 2010 ожидается рост, вызванный как восстановлением рынка, так и ограниченным количеством готового жилья на продажу.
- Какие антикризисные меры стоит принять девелоперам, чтобы остаться с прибылью? Какой зарубежный опыт надо перенять российским застройщикам и инвесторам?
- На самом деле сегодня самое время применять мировой опыт. Как мне кажется, многие люди сейчас готовы покупать, и "первичку" в том числе, однако им не хватает гарантий, что это жилье будет достроено. В Париже, например, таким гарантом является правительство. В Великобритании совершенно другая схема покупки недвижимости и финансирования проекта, которая успешно применяется уже много лет. Финансированием занимается банк, он же гарантирует, что жилье будет построено, либо покупатель получит свои деньги назад: все деньги переводятся в банк, застройщик получает необходимую для строительства сумму непосредственно из банка, деньги покупателя находятся на депозите. Девелопер получает деньги только после завершения строительства.
Во время кризиса на рынке недвижимости Польши в 90-е годы была применена подобная схема, в результате рынок стабилизировался. Некоторое время назад один из крупнейших российских банков пытался работать по такой схеме, но в период развития рынка такие сложные схемы не были актуальны и востребованны - всё и так продавалось.