Г. Стерник: "Цены в ближайшие два года будут расти в темпе "инфляция минус 10–15%"
О том, насколько упали цены на недвижимость, восстановился ли на рынке покупательский спрос, а также о том, какие меры принимает государство для поддержки застройщиков в кризисное время и как будет развиваться рынок недвижимости, мы поговорили с профессором экономических наук РЭА имени Плеханова Геннадием Стерником.
- Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на московском рынке недвижимости? Какие новые тенденции появились по сравнению с 2008 годом?
- После восьми лет устойчивого (хотя и с колебаниями) роста рынок с октября перешел в стадию кризисного падения. Несколько снижаются цены, но главное - резко снизились продажи: на 30-50% на вторичном рынке и в несколько раз на первичном. Объем ввода жилья по итогам прошлого года на 32% ниже предыдущего. Не менее половины строек заморожено. Новые стройки почти не начинались.
- На какой сегмент московской недвижимости кризис оказал наибольшее влияние? Будут ли еще падать цены на первичном и вторичном рынке московской недвижимости?
- Самое плохое положение - на рынке строительства и продажи жилья. Что касается цен, то от высшей точки (в сентябре) они снизились на 7-10%. Возможно, еще немного снизятся. Но главное - пик спада спроса прошел, покупатели начали возвращаться на рынок, чувствуется оживление (устойчивое или нет - покажет время). К сожалению, при пересчете в доллары, в связи с 50-процентным ослаблением рубля, эквивалент цен упал на 30-35%, и это в ноябре - декабре привело к тому, что с рынка ушли продавцы, не желающие отдавать квартиру по текущей (стабильной на тот момент) рублевой цене. Но сегодня девальвация рубля остановилась, и продавцы готовы продавать. А покупатели получили новый шанс: кто сохранял свои накопления в рублях, тот доволен снижением рублевых цен, кто в валюте - они обогатились за счет роста курса доллара и тоже довольны.
- Какие методы уже используют или должны использовать девелоперы для того, чтобы активизировать спрос на жилую недвижимость и увеличить объемы продаж?
- Единственный разумный способ - понижать цены предложения. Такие рекомендации мы давали с октября, и кое-кто прислушался. Логика понятна: лучше продать остаток квартир в новостройке ближе к себестоимости, чем замораживать стройку. Кстати, первыми такие ориентиры дали застройщикам московские, а затем и федеральные власти. К сожалению, застройщики слабо откликнулись. Они еще не поняли (в отличие от верховного руководства страны), что настоящий кризис - всерьез и надолго, и надо научиться в нем жить. Надо забыть о тех безумных процентах доходности, которые удавалось получать на растущем рынке, и согласиться (и научиться!) строить при цивилизованных процентах.
- Какие меры должно принимать государство для поддержания рынка недвижимости, и строительных компаний в частности? Какие действия со стороны государства вы можете выделить и насколько они, на ваш взгляд, эффективны?
- Меры, которые смогло принять государство, в основном считаю правильными. К сожалению, они реализуются слишком медленно и не всегда эффективно.
В первую очередь это выкуп "полудостроенных" квартир - сверхсрочная мера.
С ее помощью государство достигает нескольких целей:
- дает ценовые ориентиры застройщикам и покупателям (не всегда достаточно продуманные);
- получают квартиры для поддержки различных социальных групп, перед которыми имеют обязательства, и тем самым снижают напряжение в условиях кризиса (к сожалению, объемы таких закупок чрезвычайно малы);
- поддерживают финансирование застройщиков и тем самым спасают их бизнес (к сожалению, не встречая ответного движения еще не сориентировавшихся контрагентов);
- предотвращают замораживание новостроек и появление новой волны обманутых дольщиков (потенциально, потому что эффективность этой меры пока невелика).
Далее можно назвать целую серию правовых инициатив - от поправок в закон об ипотеке, в ФЗ-214, до разработки проекта закона о стройсберкассах. Пусть это меры среднесрочного реагирования, но все видят, как тормозившиеся много лет правовые реформы вдруг стали востребованными и начинают претворяться в жизнь. Кризис учит всех!
Есть и долгосрочные меры, связанные с попытками демонополизации рынка недвижимости, повышения роли муниципалитетов при усилении контроля над их деятельностью, и др.
Есть надежда, что мы выйдем из кризиса в обновленной экономике, в обновленной стране.
- Как будет развиваться рынок недвижимости в ближайшие годы? Что будет происходить с ценами на недвижимость?
- Цены будут относительно стабильны еще 5-7 и более лет. Точнее, в ближайшие два года они будут расти в темпе "инфляция минус 10-15%". Это значит, что при инфляции в 13-14% (запланированной) цены к концу года окажутся примерно на сегодняшнем уровне, а если инфляция, не дай Бог, дойдет до 20%, то цены даже вырастут на 5-10%.
В долларовом эквиваленте цены от сегодняшнего уровня пройдут такой же путь (в пересчете по курсу 34-35 рублей за доллар). Но если случится еще один скачок курса (до 40-50 рублей), то при этом эквивалент еще упадет (такой сценарий не исключается некоторыми экономистами).